La incertidumbre inmobiliaria
El sector inmobiliario ha sido la locomotora de la economía española en los últimos años y nadie prevé un frenazo brusco que haga que todo el tren descarrile. Es una impresión extendida entre los principales agentes del mercado, promotores inmobiliarios y entidades financieras, que asisten expectantes, pero sin excesiva inquietud, al cambio de Gobierno. Aunque se asume que la incertidumbre respecto a los derroteros de la política de vivienda podría inhibir algunas decisiones de inversión de forma temporal, la mayoría de los expertos considera que son factores ligados a la propia evolución del mercado, más que el cambio político, los que provocarán a medio plazo cierta desaceleración de la actividad y una moderación de los precios, ya descontada desde hace tiempo. Está en cuestión cuál será la magnitud de esa desaceleración, pero nadie cuenta con mantener los ritmos del último quinquenio.
Lo que las inmobiliarias tienen claro es que muchos de los principales elementos impulsores de la demanda en los últimos años empiezan a dar síntomas de agotamiento y que tendrán que desarrollar su actividad en un entorno con menos certidumbres de las que disfrutaban hasta la fecha.
Nunca como en los últimos cinco años se habían construido ni comprado tantas viviendas en España. La combinación de factores demográficos, como la llegada a la edad adulta de las últimas grandes cohortes del boom de la natalidad; sociales, como el aumento de los hogares bisalariales y la reducción de su tamaño; económicos, como el crecimiento sostenido del empleo y la renta disponible; y sobre todo, financieros, con una mejora histórica de los costes y condiciones de financiación de los préstamos hipotecarios, explican buena parte del auge del mercado de la vivienda en España.
El riesgo es que se generen excesivas expectativas de reducción del precio de la vivienda y se frene la demanda
Los promotores piden cautela al nuevo Gobierno para evitar un cambio brusco de la estructura del mercado
Pero a medio plazo ya no es previsible un escenario de mejora de tipos ni sostenible idéntica pujanza de la demanda. 'Hemos agotado todas las palancas que teníamos. Las curvas de los tipos a medio y largo plazo han cambiado su tendencia y no parece que quede recorrido alguno en el alargamiento de los plazos', aseguran fuentes bancarias.
El fuerte ritmo de concesión de crédito -con un aumento de la contratación hipotecaria en febrero todavía del 24,1%- y la dinámica competencia entre las entidades para ganar cuota de mercado se ha traducido en un ampliación de la ratio préstamo/valor de tasación, así como un alargamiento de los plazos de concesión, desde los 10 a 12 años de principios de los noventa hasta plazos de 25 a 30 años en la actualidad. Estas condiciones han facilitado a muchas familias el acceso a la vivienda, a pesar del vertiginoso aumento de los precios.
Lo cierto es que el auge inmobiliario no se entiende sin la contribución al mismo del sector financiero. Gregorio Mayayo, de la Asociación Hipotecaria Española, explica que 'se ha mantenido un diferencial de tipos de interés en el mercado hipotecario de entre 50 y 60 puntos básicos con los tipos europeos, que ha permitido una espectacular transferencia de renta del sistema financiero a las familias'. Pero también reconoce que 'se está en el límite del desarrollo del modelo hipotecario español y hay que empezar a pensar en adaptar el marco normativo para abrir el mercado a otros productos como viviendas en alquiler o segunda residencia, frente al monocultivo de vivienda en propiedad'.
Al margen de cómo se acomode el sector a los nuevos nichos de demanda, las compañías están preocupadas por el impacto de un cambio de escenario de tipos y de otras variables en el ciclo inmobiliario.
El propio grupo Fadesa reconoce en el folleto informativo en el que enuncia las condiciones de su estreno en Bolsa que 'ya no es posible asegurar la continuidad de la tendencia constante de crecimiento de los precios, pudiéndose producir cambios en éstos y otros factores económico-sociales que pueden afectar negativamente al negocio'. Y es que un aumento de los tipos de interés reduce el atractivo de los préstamos hipotecarios al encarecer las cuotas mensuales, además de aumentar los costes de financiación para la adquisición del suelo por parte de los promotores. Eso sin contar con los perversos efectos macroeconómicos si las condiciones variaran en exceso, teniendo en cuenta el fuerte nivel de endeudamiento de las familias.
Tampoco parece fácil mantener la misma fortaleza en el ritmo de ventas, básicamente porque 'la gran parte de la demanda de primera vivienda retenida hasta 1995 como consecuencia de la crisis económica se ha satisfecho en los últimos años, en los que han sido los jóvenes entre 25 y 35 años los principales compradores', explica Mayayo.
Sin embargo, los escenarios que manejan los promotores no son excesivamente pesimistas en este aspecto. Las previsiones de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), elaboradas en colaboración con Analistas Financieros, hablan de una demanda media en los próximos 5 años en torno a 450.000 nuevas viviendas. Lógicamente, disminuye el peso de las solicitadas para primera residencia (unas 240.000) y las requeridas como inversión, después de haber sido el activo preferido en las carteras de muchos españoles, en competencia con otros ligados al mercado bursátil, los fondos de inversión y planes de pensiones. Pero aumenta con fuerza la demanda de segundas residencias, en torno a 160.000 repartidas entre nacionales y extranjeros, un nicho en el que todos ven enorme potencial de crecimiento. Mayayo recuerda incluso la posibilidad de que España pueda convertirse en algo así como una 'Florida europea', máxime ante la futura Europa ampliada.
A este nuevo escenario, en principio algo más estrecho, se añade la incertidumbre sobre cómo se concretarán las propuestas del PSOE de inversión en VPO y en alquiler, lo que obliga a la cautela en la valoración de los promotores.
El secretario general de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), Manuel Martí, asegura: 'Hasta la fecha sólo podemos decir que nos parece sugerente que se haya creado un ministerio de la Vivienda, porque supone situar el problema de la vivienda en el orden de importancia que le corresponde'. En líneas generales, los promotores consideran que la única solución viable para frenar los precios es adecuar la oferta a la demanda y con los tipos bajos como están se siguen endeudando para poner vivienda en el mercado, a pesar de que las promociones ya no se venden tan rápido como antes en algunas zonas. No en vano, Ricardo Vergés, asesor estadístico del Colegio de Arquitectos, llama la atención sobre el fuerte dinamismo del crédito para el promotor, que no da ningún síntoma de racionamiento. 'Queda por ver si la oferta se corresponde con igual dinamismo por la demanda. Si dentro de dos años los excedentes no se venden empezarán a bajar los precios', vaticina Vergés, uno de los expertos más críticos y pesimistas respecto al panorama inmobiliario.
En todo caso, desde los promotores se subraya que 'los poderes públicos no pueden poner límites a los precios, ni a los de la vivienda ni a los de ningún otro bien o servicio, salvo que haya sido objeto de concesión administrativa'. El presidente de la APCE, Guillermo Chicote, pidió recientemente acciones de choque y favorecer la oferta del mercado de viviendas en alquiler, así como el regreso al mercado de buena parte de las viviendas desocupadas, estimulando la entrada de los empresarios en la rehabilitación'.
El secretario general de Asprima, José Manuel Galindo, afirma que 'frenar los precios de la vivienda no depende de la voluntad política ni del sector, sino del mercado' y pide cautelas 'porque un cambio brusco en el marco actual de actuación puede tener efectos perversos sobre la economía'. En la actualidad, la vivienda libre representa en torno al 90% del mercado, frente a sólo un 10% de la vivienda protegida. 'Cambiar esta estructura de golpe sería un problema', asegura. No obstante, reconoce que las ayudas públicas para favorecer el acceso a la vivienda a sectores concretos son necesarias pero pide al próximo gobierno 'una clara identificación de los destinatarios de las ayudas, una eficaz asignación de los recursos, una adecuación de la tipología de las viviendas a colectivos concretos, estrictas medidas de lucha contra el fraude y la no discriminación entre los agentes productores'. En su opinión, 'es imprescindible una política realista de precios' para que 'los de venta de las viviendas protegidas no se sitúen por debajo de los precios de producción'. Cree, no obstante, que la propia dinámica del suelo hace difícil un cambio brusco y sigue apostando por un 'aterrizaje suave'.
'Todo el mundo parece estar a la expectativa, pero no prevemos ni estamos percibiendo un parón del mercado. El ministro de Economía, Pedro Solbes, aporta confianza. La única preocupación que podría haber en el sector es que se generen excesivas expectativas de que los precios puedan bajar mucho, lo que puede retraer la demanda. Pero hace tiempo que apostamos por que este año los precios suban de forma mucho más moderada que los anteriores', resumen fuentes bancarias.
La nueva política de vivienda
El PSOE convirtió la vivienda en uno de los ejes de su campaña electoral y es, de hecho, una de las prioridades de su programa de Gobierno. No en vano, el próximo gabinete contará con un ministerio de Vivienda cuya titular, María Antonia Trujillo, tomará posesión el lunes. Además de la creación de un ministerio estas son otras de sus propuestas clave:l Acuerdo entre las tres Administraciones para que todos los suelos en propiedad pública se desafecten de su uso preexistente y se destinen a la promoción de vivienda protegida en alquiler o en derecho de superficie.l Un nuevo plan de vivienda por el que el PSOE se compromete a garantizar el acceso a un precio asequible a 180.000 familias al año, durante los cuatro próximos años. Establecerá ayudas para el alquiler de VPO y de vivienda usada a precio asequible, para la adquisición y urbanización de suelo para VPO y para la rehabilitación de viviendas y de áreas urbanas.l Creación de una agencia pública de alquiler que establecerá acuerdos con los propietarios dispuestos a poner su vivienda en alquiler a un precio moderado. Los inquilinos podrán ser beneficiados de las ayudas incorporadas al Plan de Vivienda. Con esta agencia se pretende dar mayor seguridad jurídica a los propietarios, crear un registro de información sobre inquilinos, facilitar labores de búsqueda a los potenciales inquilinos y posibilitar que los mayores obtengan mayor rendimiento de su patrimonio inmobiliario.l Reforzamiento del control público del urbanismo y penalización de la corrupción y delitos urbanísticos.l Reforma de la legislación estatal sobre valoración legal del suelo, de manera que en ningún caso el valor legal del suelo pueda incorporar elementos especulativos y reserva obligatoria de un porcentaje del suelo urbano urbanizable para VPO (no inferior al 25%).