Por qué compensa alquilar una vivienda

Conservar la segunda vivienda en propiedad es mejor que desprenderse de ella, ya que se trata de un activo que a medio y largo plazo siempre va a revalorizarse. æpermil;sta es, por unanimidad, la primera consigna que difunden los expertos del sector inmobiliario, no sin antes hacer algunas advertencias. 'Cualquier decisión que se tome dependerá de la situación patrimonial del propietario. Si no tiene necesidad económica de vender, que no venda', recomienda el vicepresidente de Sociedad de Tasación, José Luis Estevas-Guilmain. 'Una vivienda en el centro de Madrid o de Barcelona es oro puro, nunca va a perder valor. Aunque si está en zonas periféricas sí es posible una bajada de precios', añade.

La segunda consigna es que dar la vivienda en alquiler es mejor que mantenerla ociosa. Pero aquí las advertencias de los expertos son aún mayores. Para Estevas-Guilmain, 'el mercado del alquiler es de altísimo riesgo'. Y Carlos Ferrer Bonsoms, director de suelo, urbanismo y residencial de Jones Lang Lasalle, cree que 'aunque la rentabilidad que da el alquiler respecto de la inversión es muy baja, siempre es mejor alquilar que tenerla vacía. Eso sí, pidiendo las suficientes garantías'. Vicente Rubio, director de Aguirre Newman Residencial, reconoce que 'la legislación sobre alquileres empieza a ser más favorable, aunque aún estemos a años luz en materia de desahucio'. Para Rubio, 'el alquiler no es un mal sistema si se tiene ociosa la vivienda, ya que así se hace frente al mantenimiento del inmueble'.

Mejora fiscal para arrendamientos

Optar por el alquiler conserva el valor residual y las plusvalías futuras

Una segunda vivienda vacía en propiedad soporta cada año el pago del IBI, el IRPF y el impuesto sobre patrimonio. En total, por una vivienda con un valor catastral de 130.000 euros, su propietario puede estar desembolsando unos 1.700 euros en impuestos.

Si se alquila la vivienda, el IBI se convierte en gasto deducible. En el IRPF, en lugar de tributar por una vivienda desocupada -esto es, en lugar de declarar una renta presunta igual al 1,1% o el 2% del valor catastral- se grava el importe de los alquileres. Desde este año, el alquiler neto (ingresos menos gastos) se reduce un 50%, por lo que el impacto fiscal se reduce a la mitad.

En el impuesto de patrimonio, el inmueble está exento si la actividad de alquiler se realiza de forma profesional (es necesario que para la gestión de la actividad se cuente con un local y una persona contratada).

En cuanto a la venta del inmueble, la plusvalía obtenida (valor de venta menos valor de compra) tributa al 15% siempre que haya pasado más de un año desde la adquisición. Así, los contribuyentes con un nivel de ingresos por debajo de 25.800 euros netos tributan menos por ingresos en alquiler que por vender con plusvalías. En niveles más altos, el alquiler está peor tratado.

Quien opte por la venta no puede quedarse en esa operación, sino pensar qué hacer con el dinero obtenido. Según datos del Banco de España, la rentabilidad bruta por alquiler ha tenido en los últimos años mejor comportamiento que una inversión en FIM, pero similar a la de los Fiamm. En tiempos de bajadas de la Bolsa, el alquiler es más que un refugio. Para Almudena Hernández, directora de consultoría y suelo de Gesinar, hay que recordar que 'si alquilas una vivienda, siempre tienes su valor residual más las plusvalías futuras'.

Rentistas, profesionales de alto riesgo

Prefiero pagar una hipoteca y ser propietario a pagar un alquiler que no deduce en el IRPF. Prefiero dejar mi vivienda vacía a soportar un inquilino moroso. Estas dos actitudes han propiciado que España tenga unos dos millones de viviendas vacías.Detrás de esta situación hay bajos tipos de interés e hipotecas baratas y la falta de incentivos fiscales para ser inquilino (quien compra se deduce, quien alquila no). Para los expertos en fiscalidad, la deducción por alquilar que se suprimió en 1999 permitía controlar a los rentistas, que ahora son libres para cobrar alquileres que luego no declaran.Desde el sector inmobiliario la morosidad se señala como la gran culpable del mal funcionamiento del mercado de alquiler. Para combatirla, este año se ha reformado la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se simplifica el emplazamiento al moroso y ahora basta con notificar al portero o a un familiar para que éste se de por enterado y no pueda dilatar el proceso. Se abre la puerta al proceso verbal para casos que superen el límite actual de 3.000 euros. En todo caso, y dado que ser rentista es aún una profesión de alto riesgo (un desahucio dura una media de un año), lo mejor es hacer contratos de alquiler, siempre registrados y con sus impuestos pagados. Pedir una nómina, un aval bancario o incluso inmobiliario es más que recomendable y, por supuesto, la pertinente fianza.