Claves para abaratar la hipoteca
Renegociar o cambiar el préstamo en vigor puede permitir modificar el tipo de interés y beneficiarse del descenso en el precio del dinero, pero hay que sopesar en cada caso si, pese a los gastos que conlleva, la operación es rentable
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os tipos están en mínimos. Pocas veces había sido tan fácil financiar la compra de una vivienda a tan bajo coste. A los bajos niveles de los índices hipotecarios -casi en mínimos históricos-, se unen las agresivas ofertas que han lanzado muchas entidades financieras obligadas por la acuciante competencia que se ha desatado en este segmento. Un cóctel que ha convertido los préstamos hipotecarios en el negocio estrella de muchas entidades.
Bancos y cajas saben que tienen entre manos un gran negocio, y ante la posibilidad de arañar cuota de mercado del pastel hipotecario, han abaratado las condiciones de los préstamos casi hasta el límite. Diferenciales desde sólo 0,35 puntos, reducción e incluso eliminación de las comisiones de cancelación y apertura, ampliación de los periodos de amortización hasta los 40 años y la posibilidad de conceder hasta el 100% e incluso el 120% del valor de tasación de la vivienda configuran el nuevo panorama de ofertas del mercado hipotecario. A esta mejora de las condiciones ha contribuido, en gran parte, la proliferación de ofertas a través de Internet, donde el ahorro de costes de estas entidades se ha reflejado en un abaratamiento de las condiciones de los préstamos.
El actual contexto, que invita a solicitar financiación ajena, contrasta con el de hace dos años, más aún si nos remontamos un lustro. Tipos de interés de préstamos variables entre el 5,5% y el 7%, diferenciales del euribor entre 1 punto y 1,25 puntos, y tipos fijos por encima del 7,5% dibujaban el escenario de los préstamos hipotecarios. Ante esta situación, y ante la perspectiva de que los tipos de interés puedan seguir cediendo posiciones -más en el caso de los índices a los que están ligados los préstamos a tipo variable-, más de uno puede estar preguntándose si existe la posibilidad de mejorar el tipo de la hipoteca una vez ésta ha sido suscrita.
Las opciones existen, aunque los expertos recomiendan sopesar bien las condiciones y, sobre todo, hacer números. Para muchos, intentar reducir el diferencial de un préstamo ligado al euribor no es motivo suficiente para negociar las condiciones. 'Modificar el tipo que se aplica al préstamo merece la pena cuando la hipoteca tiene un tipo alto', señala Virginia Martínez de Murguía, directora de Ibanesto. 'Si el tipo del préstamo está ligado al euribor más un diferencial de 0,5, 0,6 puntos no merece la pena incurrir en los gastos de una novación para mejorar el diferencial hasta los 0,45 puntos', añade. Préstamos a tipo fijo (actualmente entre el 7,5% y el 5,95%) o a tipo variable ligados a índices como el de los bancos (4,253%), cajas (4,49%) o CECA (5,5%), por lo general menos sensibles a la evolución del precio del dinero, pueden ser susceptibles de cambio. Siempre, eso sí, tras un análisis pormenorizado del préstamo y siempre que el ahorro neto que suponga la operación sea sensiblemente superior a los gastos.
Negociar con la entidad
Si con todo el cliente considera que su tipo es elevado, la primera opción que recomiendan los expertos para abaratar la cuota del crédito es la negociación con la propia entidad. Por lo general, y en un momento como el actual, pocas son las entidades que están dispuestas a perder clientes hipotecados, por lo que en la mayoría de los casos, muchas se muestren dispuestas a negociar y mejorar el tipo de interés. Incluso en algunos casos, prácticamente sin gastos. 'Las contraofertas son muy habituales y es casi imposible quitarle una hipoteca a un banco o una caja, ya que están ofreciendo tipos muy agresivos', señala Martínez de Murguía. 'En muchos casos, y en función del perfil del cliente, las entidades pueden llegar a mejorar las condiciones a través de un contrato privado, con el ahorro de costes que esto supone', añade.
Si no es posible un contrato privado, existen otras alternativas, más caras, eso sí, pero que pueden resultar rentables en función de las características del préstamo.
Para los expertos la novación es la opción más sencilla y también la más barata, ya que no lleva consigo la cancelación del préstamo, evitándose la comisión de cancelación, la de apertura y la tasación de la vivienda. La novación es una operación que consiste en renegociar el préstamo con la entidad que le concedió la hipoteca y que permite modificar cualquier condición del préstamo.
Esta operación, sin embargo, lleva consigo una serie de gastos. La modificación de las condiciones pactadas debe quedar reflejada en una nueva escritura, por lo que el coste es el habitual en estos casos. Esto es, honorarios del notario, gestoría y registro de la propiedad, costes que en un préstamo tipo de 90.000 euros a 15 años pueden superar los 500 euros, y la comisión de novación (alrededor del 0,5%) que cobran algunas entidades. En principio, esta opción puede ser la más viable, pero conviene hacer números. 'Hay que tener en cuenta el capital pendiente y el plazo de amortización del préstamo. Cuanto mayores sean estos parámetros más compensará realizar una operación de este tipo', señala César González, director de financiación hipotecaria de Bankinter.
Además, hay que tener en cuenta el tipo de interés actual y el que ofrece la entidad. Habitualmente, el ahorro que se obtiene al cambiar un préstamo a tipo fijo superior al 6% a uno variable ligado al euribor puede suponer un ahorro considerable. Pero conviene tener en cuenta que en plazos de amortización tan largos como los de una hipoteca, la evolución de los tipos de interés puede variar considerablemente y deparar desagradables sorpresas, frente a la seguridad que ofrecen los tipos fijos, pese a que éstos llevan consigo abonar mayores cuotas.
Los expertos consideran que hay que estudiar la operación en todos los casos. Una herramienta muy útil son los simuladores que ofrecen algunas entidades en la Red, que permiten hacerse una idea aproximada del coste de la operación y del ahorro que puede suponer el cambio a un tipo más bajo.
Pero si la negociación con la propia entidad no fructifica y la mejora que nos ofrece no resulta satisfactoria o todavía está por encima de las ofertas que existen en el mercado, el cliente puede recurrir a la subrogación. Los particulares que han suscrito un contrato de préstamo hipotecario con un banco o caja pueden amortizar el crédito primitivo, cancelar la hipoteca existente y tramitar los papeles para suscribir un nuevo préstamo con condiciones más favorables que el anterior a través de esta operación.
Ventajas de la subrogación
La subrogación permite reducir el tipo de interés de un préstamo a tipo fijo, pasar de uno fijo a variable y viceversa y modificar el índice de referencia, ya que la Ley de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios de 1994 sólo permite cambiar el tipo, sin que varíe el plazo de amortización y el importe. Todo ello, con la ventaja de que esta operación tiene beneficios fiscales (desde el 1 de enero de 2001, las subrogaciones están exentas del impuesto de actos jurídicos documentados, que en función de la provincia oscila entre el 0,5% y el 1%) y el hecho de que para estas operaciones se han reducido en un 50% los gastos de notario y registro.
No obstante, y si en la novación convenía hacer números antes de modificar el tipo del préstamo, en la subrogación aún es más importante, ya que los gastos son mayores. A la cancelación del préstamo -del 1% en los variables y de entre el 2% y el 4% en los fijos- se une la apertura del nuevo crédito, sin olvidar los costes de notario, registro, gestoría y la tasación de la vivienda.
Para llevar a cabo esta operación hay que seguir una serie de pasos. En primer lugar hay que realizar una solicitud en el nuevo banco, que deberá autorizar o no la operación, bien realizando un estudio, bien porque el cliente cumpla los requisitos de subrogación automática que exigen algunas entidades. Una vez tasada la vivienda y comprobada su inscripción en el Registro de la Propiedad, así como la titularidad registral, la nueva entidad deberá presentar una oferta vinculante que será remitida a la entidad acreedora. Según los plazos legales recogidos en la ley de subrogaciones, ésta tendrá un plazo de siete días para emitir un saldo deudor del préstamo. Una vez emitido, la entidad acreedora dispondrá de 15 días para renegociar el préstamo con su cliente. En caso de no llegar a un acuerdo, comenzarán los trámites para llevar a cabo la subrogación.
Las ofertas vinculantes suponen en muchas ocasiones un revulsivo para el abaratamiento de la cuota. 'En muchos casos, bancos y cajas se ponen en alerta cuando los clientes les presentan estas ofertas, y es entonces cuando se muestran propicios a mejorar el tipo de interés', señala Martínez.
En estas operaciones, además del ahorro, conviene calcular los posibles beneficios o inconvenientes que pueden generar de cara a Hacienda. 'Puede darse el caso de que tras la mejora del tipo se supere el importe máximo permitido para deducirse (del 25% sobre los primeros 4.507 euros y el 15% sobre el exceso hasta 9.015,18 euros sobre el restante durante los dos primeros años y del 20% sobre los primeros 4.507 euros y el 15% sobre el exceso hasta 9.015,18 euros) o que no se llegue', afirma Concha Blanco, de Uno-e.
Por lo general, todas las entidades -a excepción de algunas que operan en la Red- admiten las subrogaciones de nuevos clientes. 'Los criterios son los mismos que se tienen en cuenta a la hora de conceder una hipoteca por primera vez, incluso pueden ser menos rígidos, ya que el cliente acredita capacidad de reembolso', explica González.
La mayoría negocia las condiciones de manera individual con cada cliente, pero existen ofertas especiales que conviene tener en cuenta. Las más atractivas son las que presentan Bankinter, Ibanesto, Banco Zaragozano y Oficinadirecta.com, del Banco Pastor. Eso sí, por lo general, uno de los requisitos de las subrogaciones es que el importe del préstamo no supere el 80% del valor de tasación de la vivienda.
Además, en algunas de ellas, y siempre que se cumplan determinados requisitos, el cambio de hipoteca se realiza de forma automática con la posibilidad de ahorrarse algunos costes como el de tasación. Así sucede en Bankinter, donde si al cliente le restan por pagar menos de 210.354 euros, lleva pagando más de dos años y no ha tenido ninguna incidencia de impago, sólo con la tasación puede subrogarse a esta entidad. Exentos de este gasto estarán aquellos clientes cuyo capital pendiente es inferior a 150.253 euros siempre que presenten el correspondiente certificado de tasación.
Pero existen otras alternativas para mejorar el tipo de interés de la hipoteca. Una de las más novedosas es el subastador de subrogaciones que ofrece Ebankinter a través de Internet. A través de la web el cliente puede pujar por el diferencial que quiere para su hipoteca a partir de un mínimo de 0,42 puntos y con el máximo de un punto. 'El banco ofrece el importe que está dispuesto a recibir y a partir de este momento son los clientes los que pujan por el diferencial. El que ofrece el diferencial más alto se adjudica el importe', explica González, quien señala que el diferencial medio durante el mes de enero fue de 0,44 puntos.
Ebankinter no es la única que ofrece una oferta especial. Algunas entidades mejoran sustancialmente el tipo de interés del cliente a cambio de ampliar el importe solicitado. 'En estos casos no se trata de una subrogación, ya que estas operaciones no permiten otra modificación que no sea el tipo de interés', señala Virginia Martínez, de Ibanesto. 'Si se quiere ampliar el importe hay que cancelar el préstamo y suscribir uno nuevo', señala esta experta. Ibanesto es, de hecho, una de las entidades que ofrece un producto con estas características, donde se ofrece la posibilidad de aumentar el importe pendiente de la hipoteca con un máximo del 30% en el momento del cambio, siempre que la cantidad resultante no supere el 80% del valor de la vivienda. El tipo de interés de este préstamo es el euribor más 0,75 puntos, con una comisión de apertura del 0,75% y el 1% la de cancelación anticipada.
Pese a que el momento puede invitar a pensar en subrogarse a otra entidad o cancelar el crédito antiguo y suscribir uno nuevo, los expertos no se inclinan por contratar una hipoteca en divisas. En este tipo de préstamos, habitualmente en dólares y yenes, no sólo hay que tener en cuenta el tipo de interés, que está en niveles mínimos, sino el tipo de cambio, que en créditos a tan largo plazo fluctúa más que el tipo de interés. Un riesgo que para los expertos es mayor en el caso del dólar, más susceptible de sufrir apreciaciones y depreciaciones. 'El diferencial del tipo de cambio puede ser anulado por el tipo de interés, además en estos momentos no merece mucho la pena asumir el riesgo que conlleva contratar estos créditos dados los bajos tipos de interés que imperan en el mercado hipotecario', afirman desde Barclays Bank.