Vivir de la hipoteca
Cada vez son más las personas que, próximas a la jubilación, se plantean mejorar su calidad de vida con una pensión adicional. Una opción cuando no existen ahorros la constituyen las hipotecas inversas o los seguros de vivienda pensión, que permiten disfrutar del dinero que le reportaría la venta de la casa pero manteniendo el derecho a habitarla.
Si la jubilación nos ha cogido desprevenidos, con pocos ahorros y sin haber realizado aportaciones previas a un plan de pensiones, existe la posibilidad de recurrir a otras opciones. Una de ellas la constituyen las hipotecas inversas o los seguros vivienda pensión. Se trata de fórmulas dirigidas a aquellas personas de edad avanzada que quieren continuar en su vivienda, no tienen herederos y desean mantener el nivel de vida anterior a su jubilación.
Estos instrumentos permiten obtener una renta vitalicia, en forma de pagos regulares (generalmente mensuales) mientras el tomador del seguro se reserva el derecho de ocupación y disfrute de la vivienda mientras viva.
Aunque estos productos son viejos conocidos de las entidades financieras españolas, en la actualidad, solo BBVA e Ibercaja los comercializan.
Entre las ventajas de estos productos está su favorable fiscalidad, aunque bien es cierto que el coste de estas operaciones y los gastos asociados son elevados
El seguro Vivienda Pensión de BBVA, dirigido a personas de más de 65 años, permite percibir una renta vitalicia mensual constante a cambio de la transmisión de la vivienda pero conservando el derecho de habitación en la misma.
La pensión se fija en función del capital disponible (valor de la venta de la casa) y la edad del asegurado. Esta renta queda fijada de antemano, independientemente de que la casa se revalorice.
Algunas de estas características las comparte la Hipoteca Inversa que comercializa Ibercaja, que fija la edad mínima para contratarla en los 74 años, y donde la renta que se percibe se deriva de un crédito que no contempla la transmisión de la vivienda en el momento del fallecimiento. En este producto es el heredero quien debe hacer frente a la deuda contraída por el tomador del préstamo a través de la venta de la casa o la devolución del crédito.
Ventajas e inconvenientes
Para los expertos las bondades de estos productos son muchas, aunque reconocen que también existen trabas a la hora de contratarlos.
En primer lugar, el coste de estas operaciones, que es elevado. En el seguro Vivienda Pensión de BBVA, el cliente debe asumir los gastos derivados de la tasación, la escritura pública de compraventa de derecho vitalicio de usufructo con inscripción registral (donde el cliente se asegura el derecho de habitación en la vivienda hasta el momento del fallecimiento) y los impuestos derivados de la venta de la casa (impuesto de actos jurídicos documentados que supone el 0,5% del valor).
En la Hipoteca Inversa, sin embargo, al no haber transmisión de vivienda, los gastos abarcan los aranceles notariales, gastos de tasación y registro y el impuesto de actos jurídicos documentados, además del coste del seguro de rentas que exige la suscripción de esta hipoteca y cuyo precio depende de la edad y esperanza de vida del cliente. Para realizar este cálculo, las compañías estiman la esperanza de vida del grupo social al que pertenece el cliente y el valor de la vivienda.
Pero existe otra diferencia entre estos productos. Mientras en el Seguro Vivienda Pensión los herederos no tienen la posibilidad de devolver las cuotas y recuperar la vivienda, en la Hipoteca Inversa ésta es una de las opciones contempladas para restablecer la deuda contraída.
Entre las ventajas de contratar estos productos está su favorable fiscalidad. Con el seguro de BBVA, a partir de los 60 años el cliente está exento de tributar por el 75% de su renta, mientras que a partir de los 70 años este porcentaje aumenta hasta el 80%. Además, el asegurado está exento de abonar el impuesto por ganancia patrimonial en la venta de la casa.
La fiscalidad de la Hipoteca Inversa es distinta. Según Pedro Cervera, de Ibercaja, estas rentas no se consideran ingresos de capital inmobiliario, por lo que no hay obligación de tributar por ellas.
En la actualidad, el desarrollo de este mercado es escaso en España, al contrario de lo que ocurre en los países anglosajones. Para los expertos, la clave está en el apego sociológico a la vivienda en propiedad que existe en nuestro país y la costumbre de transmitirla sin cargas a los herederos.