El IRPF premia la financiación ajena en la compra de vivienda habitual
La compra de vivienda habitual se premia en el IRPF con una deducción máxima en la cuota de 1.352 euros. Cantidad que aumenta si se pide un préstamo hipotecario. Al vender la casa, la plusvalía puede estar exenta si el importe de la venta se reinvierte en la compra de otra vivienda, así como por aplicación de coeficientes reductores o porque los propietarios son mayores de 65 años.
La compra de una sepultura da derecho a una deducción en el IRPF en concepto de inversión en vivienda habitual? En principio podría pensarse que sí al tratarse de la morada más habitual que existe. Sin embargo, como así respondió Hacienda (no sin cierta sorna) a esta consulta formulada por un pícaro contribuyente, la deducción sólo afecta al lugar donde se vive, lo que no puede decirse del lugar donde reposa una persona fallecida.
Además de la definición de vivienda, el contribuyente debe fijarse en el concepto de habitual para no perder los beneficios fiscales de este tipo de inmuebles tanto en su compra como en su venta.
Tres años de ocupación. Vivienda habitual es la que se ocupa antes de que pasen 12 meses desde su compra y, al menos, durante tres años. Pero no se pierde el carácter de habitual si no se ocupa o se abandona antes de estos plazos por causas como contraer matrimonio o divorciarse, un traslado laboral o que sea inadecuada para la minusvalía del contribuyente o de familiares con los que conviva.
Garajes. Si al comprar una casa también se adquieren uno o dos garajes, una piscina o un jardín, todo se considera vivienda habitual. Si primero se compra la vivienda y más tarde un garaje que, además, no está en el mismo edificio, su compra no será deducible. A la compra de vivienda también se equipara su ampliación, es decir, obras que aumenten su superficie, como cerrar una terraza.
Deducción. La deducción general por compra de vivienda habitual es igual al 15% de las cantidades invertidas en el año: precio de compra, gastos (de notaría, registro y gestiones), impuestos (transmisiones patrimoniales o la plusvalía municipal si la paga el comprador) y, en caso de financiación ajena, los intereses , el principal y sus gastos de formalización.
El porcentaje de deducción se aplica sobre todas esas cantidades con un tope anual de 9.015,18 euros (base de deducción). Si se invierten 10.000 euros actuará el tope y la deducción será de 1.352,27 euros (15% sobre el tope). Si se invierten 8.000 euros, la deducción será de 1.200. Si más del 50% del valor de compra se financia con un préstamo hipotecario, los porcentajes aumentan (ver cuadro).
Ahorro vivienda. Las cantidades depositadas en una cuenta de ahorro vivienda dan derecho a una deducción del 15% condicionada a que en el plazo de cuatro años desde su apertura se compre la primera vivienda habitual (no segundas). Para las abiertas antes de enero de 1999, el plazo es de cinco años.
Plusvalía. La venta de inmuebles genera una ganancia o pérdida de patrimonio calculada de restar el valor de compra al valor de venta. Si la venta es de la vivienda habitual de mayores de 65 años, la plusvalía no tributa. Ni tampoco si la casa (habitual o no) se adquirió antes del 31 de diciembre de 1986 por aplicación de coeficientes reductores por antigüedad heredados del viejo IRPF.
La plusvalía se reduce un 11,11% por cada año de permanencia en el patrimonio del contribuyente que exceda de dos contados desde el día de su compra hasta el 31 de diciembre de 1996. Quien compró el 30 de diciembre de 1986 o antes acumula una antigüedad de 11 años y su reducción será del 100%. Pero quien compró el 31 de diciembre de 1994 acumula una antigüedad hasta el 31 de diciembre de 1996 de dos años y no tiene reducción.
Reinversión. Si el importe total obtenido en la venta de una vivienda habitual se reinvierte en la compra de otra vivienda habitual, la plusvalía está exenta. Por importe total obtenido en la venta se toma el precio menos los gastos y tributos. Si queda capital pendiente de amortizar de una hipoteca, este capital pendiente también se resta.
Si la reinversión es parcial, la exención actuará en la misma proporción. El plazo para reinvertir es de dos años antes de la compra o dos años después. Y debe recordarse que para la deducción por compra de esta segunda vivienda las cantidades invertidas en ella deben superar las invertidas en la anterior.