La banca rentabiliza el boom de la vivienda
La asociación ICEA, constituida por las compañías de seguros para el estudio y la investigación de este sector, decidió a mediados de los años ochenta incorporar a la banca en las encuestas que realiza periódicamente sobre el mercado asegurador. La encuesta dio como resultado que la banca había desplazado a las aseguradoras como primer vendedor de seguros. Algo similar empieza a ocurrir en el sector inmobiliario, en el que bancos y cajas de ahorros tienen una presencia cada vez más relevante.
'El sector financiero se está dando cuenta de dos cosas: que asume unos riesgos a cambio de la remuneración de sus créditos a los promotores. Y que cuando las cosas van bien el beneficio es para el promotor y que cuando van mal la banca termina por quedarse con los activos. Por eso ha decidido entrar de lleno en el beneficio añadido que tiene la promoción', explica el presidente de la sociedad de asesores inmobiliario-financieros Barta & Partners, José Barta.
La entrada del sector financiero en la promoción inmobiliaria se está generalizando. Cuando una compañía promotora acude a un banco o a una caja de ahorros a buscar financiación para un proyecto, cada vez es más frecuente que el banco o caja de ahorros le proponga compartir el proyecto mediante la creación de una sociedad conjunta.
La Caixa, Caixa Catalunya, BBVA, Santander y Caja Madrid son algunas de las entidades metidas de lleno en la promoción inmobiliaria. Las cajas más pequeñas empiezan también a apostar por esta fórmula en sus respectivas zonas de influencia. Su músculo financiero permite a estas entidades entrar en el negocio desde la gestión del suelo hasta completar el recorrido de valor añadido y beneficios. Entran en el negocio inmobiliario en colaboración con los promotores, pero también en competencia con éstos.
'Hasta aquí lo que el sector financiero está haciendo es incorporarse a la promoción con un protagonismo activo. Pero la banca va descubriendo otras actividades posibles y dispone de una red que pide producto para comercializar. Ha reparado en que el gran patrimonio de los particulares -tres quintas partes del patrimonio de los españoles es de carácter inmobiliario-, de sus clientes, suele ser inmobiliario', explica José Barta. 'Es un público que la banca conoce, que cuando acude a una sucursal aprovecha muchas veces para comentar con el director o pedirle consejo sobre sus inversiones en inmuebles y cómo las está gestionando. Y las entidades ven que aquí hay otra línea de negocio posible en la que también pueden entrar. Lo están haciendo ya en tres fases, todavía en un desarrollo muy incipiente: fondos de inversión inmobiliaria, sociedades de inversión inmobiliaria y asesoramiento y consultoría', precisa el presidente de Barta & Partners.
Los fondos de inversión inmobiliaria son asequibles a cualquier economía. Y con ellos lo que se vende es rentabilidad, seguridad, plusvalías. 'En el fondo, estás vendiendo inmuebles como instrumento financiero', opina Barta. BBVA y Santander tienen sus respectivos fondos. Otras entidades están pensando en constituir los suyos.
Instrumentos
La creación de instrumentos para gestionar patrimonios de clientes es la segunda fase a la que se refiere José Barta, desde la que las entidades financieras están abordando esta nueva línea de negocio inmobiliario. Son las denominadas sociedades de inversión inmobiliaria (SII). El grupo Santander ya ha constituido dos, las primeras que existen en el mercado. Otros bancos y cajas preparan también sus SII. Tributan un 1% por el rendimiento de las viviendas que tienen en alquiler, frente al 35% que cotiza cualquier compañía promotora según la Ley de Sociedades Anónimas. La banca ha visto en las SII un instrumento en el que puede dar cabida a grupos familiares, sectoriales profesionales con patrimonio inmobiliario o interesados en este negocio.
Finalmente existe una tercera fase en esta entrada de la banca corporativa en todo lo relacionado con el inmobiliario: el asesoramiento al cliente en las inversiones, desinversiones y en la gestión de su patrimonio, así como en la consultoría. El camino ya ha sido abierto por la banca extranjera. Entidades como UBS e Hypovereinsbank desarrollan ya estas actividades en el mercado español.
Crédito, pero a sociedades conjuntas
'Queremos ir con los promotores inmobiliarios a proyectos conjuntos. No ser sólo sus financiadores; constituir con ellos sociedades conjuntas, sin necesidad de tener la mayoría, pero con presencia en el consejo' , explicaba recientemente el director de BBVA Inmobiliaria, Jesús García de Ponga. BBVA Inmobiliaria aborda ya la venta de inmovilizado, la promoción, la gestión de suelo, los servicios inmobiliarios y el patrimonio.
Caixa Catalunya tiene una inmobiliaria, Procam, cuya estrategia de crecimiento se basa en la asociación con promotores que elige según la zona o las características del proyecto. Son sólo un par de ejemplos.
'La banca traerá al sector experiencias y procedimientos propios del mundo financiero, más desarrollado que el sector inmobiliario', opina José Barta. 'El contrapunto', precisa, 'es que, por su peso financiero, los grandes desarrollos inmobiliarios pueden quedar en manos de grandes grupos que resisten mejor los avatares del mercado, pero con la consiguiente reducción de la competencia'.