Qué impuestos se pagan (o no) por la venta de la casa

La plusvalía queda exenta si se reinvierte todo lo ingresado en el plazo de dos años Las viviendas compradas antes de 1995 disfrutan de reducciones

Efe

La venta de una casa tiene importantes efectos fiscales, no solo por el pago de impuestos que implica sino también por las exenciones si se trata de la vivienda habitual y que el contribuyente debe tener muy presentes en su declaración de la renta. Así, la venta de la casa en la que se vive queda libre de impuestos si lo ingresado se destina a la compra de otra casa en el plazo máximo de dos años, pero debe hacer constar sus intenciones en la declaración de la renta del año en que haya vendido para disfrutar de ese beneficio fiscal.

Quien vendiera su casa en 2016, tenga la intención de destinar lo ingresado en la compra de otra y no la haya adquirido todavía debe cumplimentar en la declaración de la renta 2016 los epígrafes G2 y G5 de las páginas 10 y 11, respectivamente, de la declaración. Es un trámite formal pero gracias al que asegurarse ante Hacienda la exención en el pago de impuestos por lo ingresado. Esta exención será total si se reinvierte todo lo obtenido en la venta de otra casa por igual importe o superior. Por ejemplo, si se vendió por 150.000 y se destina toda la cuantía a la compra de una casa por 160.000 euros. En tal caso no habrá pago de impuestos.

La realidad del mercado inmobiliario y de la economía familiar revela sin embargo que una de las situaciones más comunes es la de amortizar el capital pendiente de la hipoteca que se solicitó para comprar la casa. Una vez zanjada esa deuda, la exención por reinversión se aplicará de forma proporcional a la cantidad que resulte de restar a lo ingresado por la venta el capital amortizado con el banco. En el ejemplo anterior, si de los 150.000 euros, quedaban por pagarle al banco 50.000, la cantidad disponible para reinvertir queda en 100.000 euros, de modo que habrá que pagar impuestos por la plusvalía correspondiente a los 50.000 euros restantes, es decir, por un tercio de lo ganado. El mismo cálculo se aplica a otro tipo de situaciones en las que no se reinvierte todo lo ingresado, ya se trate de la amortización de otro tipo de deudas o la reserva como ahorro de una parte de lo ganado. Es decir, la exención por reinversión se aplicará en proporción del dinero que se haya destinado de forma efectiva a la compra de la nueva casa.

Del mismo modo, si se compra por un precio inferior al de venta, tampoco se aplica la exención total por reinversión. Así, si se diera el caso de que quien vende por 150.000 luego compra una casa para vivir por 75.000, tendrá que tributar por la mitad de la plusvalía ya que no reinvirtió la mitad de lo ingresado.

El plazo para poder disfrutar de esta exención es de dos años como máximo, desde la fecha de la venta de la casa a la fecha de la compra de la nueva vivienda habitual. También pueden ser los dos años anteriores a la venta de la primera casa, en el supuesto de que el contribuyente no necesitara vender primero para con lo ingresado comprar una nueva.

Hacienda vigilará que se cumple con los criterios de lo que se considera vivienda habitual: aquella en la que se ha residido durante un plazo continuado de al menos tres años. Si no se cumple ese plazo, también se aceptará como vivienda habitual en caso de fallecimiento del contribuyente o de circunstancias personales que exigen el cambio de domicilio, antes de que hayan pasado los tres años de rigor, como un matrimonio, un divorcio, un traslado laboral o la obtención del primer empleo.

Y para que la nueva casa tenga la consideración de vivienda habitual, debe estar habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el contribuyente en un plazo de 12 meses, a contar desde la fecha de compra.

Reducción para las viviendas compradas antes de 1995

El gravamen que se aplica al conjunto de ganancias patrimoniales (las obtenidas de una casa) y rendimientos del ahorro es del 19% para los primeros 6.000 euros, del 21% sobre los 44.000 euros siguientes y del 23% en lo que exceda los 50.000 euros de ganancia. Para las viviendas de más antigüedad hay un régimen especial con notables reducciones, siempre que el inmueble haya sido adquirido al menos con anterioridad a 1995. En tal caso se pueden aplicar los denominados coeficientes de abatimiento, que rebajan la plusvalía sujeta a gravamen, menor cuanto más antigua, y que se aplican sobre la ganancia patrimonial acumulada –ya sea en Bolsa, en fondos o en vivienda– desde la fecha de la compra hasta el 19 de enero de 2006.

La plusvalía llega a quedar exenta si el inmueble se compró antes de 1987 y, en el peor de los casos, se reduce en un 11,2% para una vivienda adquirida entre 1993 y 1994. Como novedad de la reforma de 2015 este coeficiente se aplica solo sobre una cuantía conjunta de 400.000 euros y sobre el conjunto de ganancias patrimoniales del contribuyente.

Libre de impuestos para los mayores de 65 años

Otro caso en el que la venta de la casa queda exenta es cuando el contribuyente tiene más de 65 años y vende su vivienda habitual, vaya a reinvertir o no lo ganado, un beneficio que también se aplica a los contribuyentes en situación de dependencia severa o gran dependencia. Si se trata de un matrimonio en régimen de gananciales, conviene esperar a que ambos tengan los 65 para materializar la venta. Si uno de los dos es menor de los 65 años, habrá que tributar por la mitad de la plusvalía.

Y si quien vende la casa tiene más de 65 años y vende una casa que no es su vivienda habitual, también quedará libre de impuestos la plusvalía. Aunque en este caso con más restricciones. Así, todas las ganancias patrimoniales (inmuebles pero también acciones o fondos de inversión) obtenidas a partir de los 65 quedan exentas, con la condición de que los ingresos se reinviertan en una renta vitalicia, que deberá tener una periodicidad inferior o igual al año. Deberá hacer esta reinversión en el plazo máximo de seis meses y el importe reinvertido con derecho a exención no podrá superar los 240.000 euros. Así, si ha vendido una casa por 260.000 euros, quedará sujeta a impuestos la ganancia que corresponda a los 20.000 euros en que se supera ese tope de 240.000 euros.