La escalera inmobiliaria es ahora una escalera bursátil
Las nuevas generaciones miran antes a los valores de Wall Street que a la hipoteca
Donde los baby boomers y la generación X se obsesionaron con subirse a la escalera inmobiliaria antes de que los precios quedaran fuera de su alcance, la Generación Z está cada vez más pendiente de acertar con el próximo repunte de las acciones de Nvidia. Un informe reciente del McKinsey Global Institute explica por qué: la riqueza global de los hogares siguió inflándose entre 2015 y 2025 hasta alcanzar un récord de unos 494 billones de euros, pero el inmobiliario se mantuvo más o menos plano en 2,4 veces el PIB mundial, mientras que la renta variable pasó de 0,9 a 1,3 veces la producción global. Es cierto que ligar la acumulación de patrimonio familiar a una euforia burbujeante en torno a la inteligencia artificial resulta peligroso, pero no peor que basarla en pujar al alza por el precio de la vivienda.
La propiedad inmobiliaria sigue siendo el mayor activo individual del balance mundial, según McKinsey. Históricamente fue la vía hacia la riqueza para la mayoría de los hogares, y tiene su lógica: en un trabajo seminal que rastreó la rentabilidad de los activos entre 1870 y 2015 en 16 países ricos, los economistas Òscar Jordà, Moritz Schularick y Alan Taylor estimaron que el inmobiliario ofreció aproximadamente el mismo 7% de rentabilidad anual ajustada a la inflación que las acciones, con menos volatilidad. Y algo decisivo: comprar una casa en lugar de alquilarla protege frente a las subidas futuras del coste de la vivienda.
Sin embargo, el valor del inmobiliario tocó techo dos veces en los últimos años como porcentaje del PIB: una tras el estallido de la burbuja de 2008 y otra durante la pandemia de covid, cuando los tipos de interés se dispararon. Hoy son los múltiplos de beneficio de la Bolsa, impulsados por los gigantes de Silicon Valley, los que hacen que merezca la pena ahorrar. Ocurre sobre todo en Norteamérica y en los países escandinavos, y menos en economías de desarrollo más reciente como Corea del Sur.
Los hábitos de inversión actuales pueden acabar arraigando. Incluso en Europa, donde los hogares poseen menos acciones que en EE UU, los analistas de ING señalan que las cohortes jóvenes están más dispuestas a ahorrar que las mayores, que tienen más propiedad inmobiliaria. Los depósitos bancarios fluyen cada vez más hacia los fondos de inversión.
Sin duda, esto hace a las economías más vulnerables a un mercado bajista. Pero el ladrillo tampoco es una apuesta segura: las probabilidades de una caída profunda del inmobiliario parecen pequeñas en los cálculos de riesgo y rentabilidad, pero aumentan en horizontes de inversión a largo plazo, como demostraron los episodios posteriores a 2008 y a la covid.
Un beneficio potencial de este giro es la posibilidad de abaratar el coste de la vida al vincular el precio de la vivienda más estrechamente a su utilidad como techo que a su condición de hucha financiera. Por supuesto, la inflación inmobiliaria en las ciudades con éxito refleja sobre todo la demanda, no los flujos de inversión. Ni el coste de habitar cae necesariamente si lo hacen los precios: si el mismo número de personas quiere vivir en el mismo número de viviendas, los alquileres —pagados a un casero o de forma implícita por los propietarios que ocupan su casa— seguirán igual. Aun así, un mercado inmobiliario menos movido por la especulación podría reducir los incentivos para dejar suelo sin desarrollar. Como extra, aunque tampoco está garantizado, tener más accionistas que propietarios-ocupantes puede abaratar el coste del capital para las empresas y estimular la inversión productiva.
En conjunto, no es una mala noticia que la cartera de inversión preferida por la sociedad se convierta, en fin, en una cartera financiera.