Lecciones de la caída del precio de la vivienda en Londres
Las clases medias altas expulsadas de estos barrios se han movido a los de las clases medias-medias, que acaban yéndose
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El mercado inmobiliario de Londres es uno de los más calientes del mundo desde hace tres décadas, pero cerró 2025 con una caída de precios del 5,1%. El centro de la capital británica tocó su techo en 2022 y se ha ido enfriando por la cautela de los inversores y la falta de demanda solvente para los desorbitados precios. Su evolución negativa puede ser el canario en la mina para otros mercados disparados, incluido el español.
El origen del problema de la vivienda en Londres se remonta el siglo XIX, con los escenarios dickensianos de infraviviendas y familias hacinadas. La capital lucha desde entonces -con escasa fortuna- por facilitar a los obreros viviendas asequibles. Su principal muro de contención fue el diseño de una red capilar de tren, que ha logrado trasladar a los trabajadores a los centros de producción salvando la escasez de vivienda.
Pero diversos cambios regulatorios, desde el sistema de planeamiento de 1947 que nacionalizó el derecho a construir; pasando por el plan de Margaret Thatcher para privatizar la vivienda social y siguiendo con el programa Help to Buy en 2013, no han hecho más que empeorar la situación. En unos casos encorsetando la oferta –un problema crónico del país– y en otros inflando el precio.
El esfuerzo de una renta media para comprar una casa en Londres se disparó hasta los 14 salarios anuales en 2022, y a partir de ahí comenzó a reducirse el número de transacciones En algunos barrios del centro, como el famoso Chelsea -vecindario de James Bond-, la caída superó el 16% en 2025.
La agencia inmobiliaria Savills calcula que el precio de las propiedades en el segmento prime (las de lujo) no remonte hasta 2028, incluso en las zonas fuera del centro de Londres. La división inmobiliaria de S&P, predice que el precio medio de la vivienda en todo Reino Unido subirá en 2026 alrededor de un 2,5%, al mismo ritmo que la inflación, similar a las cifras de 2025. Para España calcula una subida media del 9,3%, tras una subida en 2025 del 12,3%.
La almendra central de Londres sigue siendo inalcanzable para el común de los mortales. La ratio de esfuerzo ha caído hasta el nivel de alrededor de diez veces el salario medio, dice Liam Sides, economista de Oxford Economics. Algunos cálculos fijan en 1,1 millones de libras (1,26 millones de euros) una casa media en Chelsea –que pese a la caída sigue siendo el barrio más caro de Londres– lo que significa tener un salario medio de 200.000 libras para que sea accesible.
La acelerada subida de los precios en España, y en particular en las grandes urbes, han hecho converger estos niveles. En las zonas más caras de la capital de España, que serían el equivalente a Chelsea (Recoletos, Salesas, Los Jerónimos y Almagro), el precio medio supera los 10.000 euros por metro cuadrado y las tasas de esfuerzo estarían en alrededor de los 12 salarios anuales, frente al 7,8 nacional.
Movimiento ‘donut’
Como respuesta, Londres ha registrado un movimiento de donut, vaciando el centro. Las clases medias altas expulsadas de estos barrios se han movido a los de las clases medias-medias que también terminan yéndose a otras localizaciones más baratas. Si los niveles estratosféricos se hacen accesibles para las rentas altas, la movilidad social se podrá reactivar de subida y no de bajada como en la actualidad. De hecho, son los suburbios de Londres los que siguen registrando subidas de precios.
Los expertos apuntan a los anuncios de cambios impositivos orientados a gravar más a las viviendas más caras –y que algunos creen que pueden profundizarse con otro Gobierno laborista– como una de las causas de la caída.
Paloma Taltavull, catedrática de la Universidad de Alicante, explica que los impuestos desincentivan las compras de los inversores especulativos. Pero lo que ha hecho que el mercado colapse definitivamente es la imposibilidad de una pareja con ingresos altos de acceder a una vivienda, que es donde está el volumen relevante de compradores. “Existe una regla que dice que en el largo plazo los precios medios tienen que acompasarse al poder adquisitivo de todos los hogares. Puede haber momentos puntuales en los que no suceda, pero a la larga los precios se atemperan a los salarios. Cuando esto no ocurre el mercado gira”, explica Taltavull que cree que París será la siguiente ciudad en la que caerán los precios y le seguirán otras capitales europeas.
En la actualidad, el crecimiento de los salarios ya ha superado al de los precios de la vivienda en el centro de Londres.
Uno de los segmentos que más han tirado a la baja es el descalabro del precio de los apartamentos, que registraron subidas desorbitadas de los servicios de las comunidades de vecinos lo que ha hecho que dejen de ser rentables para los inversores. También ha coincidido un periodo de hipotecas con tipos de interés muy elevados.Londres compite ahora en atractivo con otros polos financieros como Hong-Kong o Singapur que también han visto caer el precio de su inmobiliario. Y aunque conserva el atractivo para los inversores del Golfo, el final de las residencias ligadas a la tenencia de una casa en propiedad, también han ido reduciendo el interés internacional por el mercado inmobiliario de la capital británica.
Taltavull vaticina que en breve en España los precios se frenarán por saturación. En 2025 se reactivó la inversión inmobiliaria pero el mundo de 2026 es mucho más caro que el de 2016, así que es más confiable una mejora de la accesibilidad por la vía del aumento de los salarios que por una bajada sustancial de los precios.
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