El riesgo de burbuja es moderado, pero no despreciable
Sería un error considerar que la brecha que se ensancha entre los precios inmobiliarios y la capacidad económica de las familias es solo un problema para estas últimas
Poco tiene que ver la situación del mercado inmobiliario español con la de dos décadas atrás. La actual crisis de acceso a la vivienda se caracteriza por la escasez de oferta, lo que contrasta llamativamente con el desenfreno de los años de la burbuja. Y sin embargo, ambos periodos comparten un rasgo: la dificultad de muchos ciudadanos para encontrar un lugar donde vivir.
La situación es grave, como muestra el hecho de que el asunto figure a la cabeza de las preocupaciones ciudadanas según el CIS. Pero sería un error considerar que la brecha que se ensancha entre los precios inmobiliarios y la capacidad económica de las familias es solo un problema para estas últimas. La escalada de los importes de las casas, por más que derive de la falta de ellas y no del exceso, no está exenta del riesgo de burbuja, con las implicaciones que ello tiene sobre la economía.
Una muestra de ello es el informe que hizo público UBS ayer en el que analiza 21 grandes capitales mundiales. Madrid se sitúa a la cabeza entre las que más han visto crecer los precios: un 14% en el último año. Y comparte con Dubái el dudoso honor de ser las dos urbes donde el riesgo de burbuja más ha aumentado respecto a 2024. Esto no significa que haya una burbuja ni que vaya a reventar. El riesgo, por más que haya subido, se considera “moderado” en el informe. Pero Madrid ocupa ya el décimo puesto entre las 21 metrópolis analizadas, cuando no hace mucho tiempo España parecía lejos del peligro.
Otras ciudades vieron calentarse mucho los precios al calor de la recuperación pospandémica y la escalada inflacionista. Pero la subida de tipos con que respondieron los bancos centrales enfrió rápidamente esos mercados, que en muchos casos sí mostraron rasgos de burbuja. En Madrid, como en otras capitales españolas, el rebote poscovid fue relativamente moderado. Sin embargo, el ciclo alcista de precios está durando más y por eso el riesgo crece ahora.
Esto sucede, entre otras cosas, porque España capta inversión extranjera que ya no ve atractivos otros mercados. Pero esa mayor rentabilidad de las casas tiene una contrapartida: significa que el alquiler es comparativamente más caro, lo que a su vez vaticina dificultades de acceso a la vivienda. Tomar nota de estas dinámicas es importante para medir las respuestas a la actual crisis. El desafío es evitar que la situación escale hasta niveles que hagan peligrar la estabilidad económica. Y hacerlo conjugando el derecho a la vivienda con la libre circulación de capitales.
