Detrás de la crisis de la vivienda: invertir en ladrillo o cuando no hay alternativa
La manipulación monetaria lleva al inversor minorista a una situación de TINA (’There Is No Alternative’, no hay otra opción) con el inmobiliario
Jim Grant suele decir que en la ciencia el conocimiento es acumulativo, construyendo sobre los avances previos. Tan sólo 60 años después de que los hermanos Wright volaran 100 metros en Kitty Hawk el ser humano fue capaz de pisar la Luna. En economía, sin embargo, el conocimiento es cíclico. Está basado en el perenne bucle de las emociones humanas de euforia, pánico, avaricia y envidia. Los mismos errores se comenten una y otra vez.
No en vano Daniel Kahneman recibió el Premio Nobel de Economía en 2002 por sus estudios acerca de la base cognitiva relacionada con errores humanos muy comunes en la toma de decisiones derivados de prejuicios que nos llevan a decisiones irracionales. Su libro Thinking Fast and Slow es de lectura obligada (aunque ya les aviso que hay ciertas partes que son como una Campurriana sin leche). Richard Thaler también recibió el Premio Nobel en Economía en 2017 por establecer que el público es irracional de forma predecible desafiando la teoría económica básica.
Hace no mucho España tuvo que ser rescatada por la Unión Europea debido al colapso de su sistema financiero relacionado con la burbuja inmobiliaria cuya existencia negaron, sin excepción, todos los participantes del mercado. Sé muy bien de lo que hablo. Sufrí gravísimas amenazas por publicar detallados informes al respecto. Hasta medité poner una pescadería por la cantidad de género que recibía envuelto en papel de periódico. Menos mal que no tenía caballos de los que encontrarme cabezas en la cama. La realidad superó con creces a la imaginación más macabra.
Baste un dato estremecedor para poner en perspectiva el orden de magnitud del desastre; el sistema financiero español no ha ganado ni un euro dando hipotecas en los últimos 25 años. Eso da una idea de la ignorancia de las dinámicas hipotecarias. Y las hipotecas, en teoría, son el pan y la sal del negocio. Eso es equivalente a que Mercadona se tirase 25 años sin ganar dinero vendiendo comida.
A fecha de hoy, debido a numerosos factores, los precios inmobiliarios a nivel nacional vuelven a encontrarse prácticamente al mismo nivel que en el pico del mercado del 2008. Este artículo debería titularse como la canción de Britney Spears Ooops, I did it again (lo he hecho de nuevo). El dato nominal es un tanto engañoso. En términos reales los precios, por desorbitados que parezcan, se encuentran aún un 30% por debajo de aquella época.
Los precios absolutos no dan una idea de cómo de caro o barato está el mercado. El cálculo ha de hacerse, entre otros métodos, teniendo en cuenta la renta familiar disponible o en relación al rendimiento del activo. Cuando analizaba bancos en Estados Unidos ya se consideraba en el año 2008 que si el precio de la vivienda superaba cuatro o cinco veces la renta familiar la hipoteca era subprime y tenía alta probabilidad de impago.
En el pico del mercado en España en el año 2007 el ratio de precio de la vivienda sobre la renta disponible llegó a un desorbitado 9,5x, de media a nivel nacional. Hoy día el dato está en 7,2x. Baste decir que la media preburbuja (desde 1987 a 2004) fue de 4x. Esta es la media nacional. En Madrid capital, donde resido, el dato supera -redoble de tambor-14x. Se avecina una tormenta. Los relámpagos ya iluminan el cielo.
En términos de rendimiento el activo inmobiliario está dando un 3,3%. Un bajísimo nivel, sólo un poco mejor que en el pico de la burbuja y un 44% por debajo de los niveles preburbuja.
La situación es totalmente distinta a la crisis pasada. En aquella época la exposición del sistema financiero al préstamo promotor suponía más de dos veces su capital. Al quebrar estos se llevaron por delante al país. Hoy día la exposición a promotor es prácticamente inexistente, los niveles de capital son notablemente más altos (aunque no para tirar cohetes) y la exposición se centra en el negocio residencial. No es una crisis existencial (la amenaza existencial está ya fuera del control de los bancos; la deuda y las consecuencias de la destrucción monetaria y la manipulación de los tipos de interés).
Dicho eso, para poder atraer clientes se están alargando los plazos hipotecarios de nuevo con duraciones medias de 25 años, cobrando tipos de interés irrisorios que, ni de lejos, cubren el riesgo. De los datos del Banco de España se deduce a simple vista que los tasadores (a servicio de los bancos) están probablemente volviendo a hacer de las suyas para permitir a los bancos ofrecer préstamos que, cosméticamente, suponen sólo una fracción del precio de la vivienda.
Los motivos del aumento del precio de la vivienda y sus posibles soluciones no son objeto de este artículo. Pero baste decir que la manipulación monetaria es una de las causas principales. Los gobiernos se endeudan para financiar los programas con los que compran votos, el banco central ayuda a financiar esa deuda con la impresión de dinero y manipulando los tipos de interés hasta niveles muy por debajo del libre mercado (de no ser así los gobiernos no podrían financiarse) y eso lleva a los inversores minoristas a una situación de TINA (There Is No Alternative, no hay otra opción). Con la Bolsa en máximos y la deuda pública ofreciendo tipos de interés reales negativos a un ahorrador promedio sólo le queda el ladrillo, para el que además encuentra financiación muy por debajo del precio de libre mercado (debido a la manipulación de los tipos).
Pero no hay que olvidarse que tipos de interés artificialmente manipulados no impiden una corrección de un mercado sobrevalorado. Japón es un buen ejemplo; los precios inmobiliarios cayeron un 70% entre 1989 y 2001 incluso con los tipos de interés a cero.
Es interesante observar cómo en 1987 la vivienda suponía 2,9x la renta disponible frente a la situación actual. Para poner los datos en perspectiva eso era equivalente a poder comprar un piso medio en Madrid capital por €115,000.
Ah, sí, se me olvidaba. La moneda, como ya he comentado en numerosas ocasiones, se ha convertido en el confeti que es. Hace 20 años hacían falta 23kg de oro para comprar una vivienda media en Madrid. Gracias a la estabilidad monetaria del BCE la moneda ha colapsado de tal forma que esos 23kg serían suficientes para comprar 4 casas en la misma ciudad a pesar del brutal aumento de los precios.
Como decía Charlie Munger, “no se puede confiar en que los banqueros se autocontrolen. Son como adictos a la heroína”.