El arraigo de la inversión en ladrillo, más cultural que financiero
En España, esta preferencia alimenta unos precios prohibitivos para muchos
Casi la mitad de los hogares españoles tiene activos inmobiliarios más allá de su vivienda habitual: segundas residencias, locales o inmuebles en alquiler. Los activos inmobiliarios suponen tres cuartas partes del patrimonio de los hogares. Y, mientras tanto, el acceso a la vivienda es un problema de primer orden: las manifestaciones de hace una semana son solo un pequeño reflejo del drama social. La falta de movilidad laboral, la baja natalidad y la debilidad de los sistemas complementarios de pensiones son las derivadas económicas de este mismo quebradero de cabeza.
Hay una parte racional en la obsesión nacional por la vivienda en propiedad: la estrecha oferta de alquiler, sumada a la tendencia alcista del mercado, es un incentivo de primer orden no solo para comprar; también para hacerlo antes de que sea todavía más caro. Pero una cosa es comprar una casa para vivir en ella y otra comprarla como inversión, una opción de fortísimo arraigo en España, y donde el componente financiero pesa, pero también el cultural: dado que la mayoría de la población tiene una casa escriturada (tres cuartas partes de los hogares), la vivienda es sinónimo de patrimonio. La salida natural de quien tiene una casa y ahorros es adquirir otra, porque es algo tangible y porque todo el mundo (incluidos descendientes) necesita o necesitará una. La inversión en vivienda tiene ese componente conservador más una expectativa de revalorización. Es racional a medias: la vivienda cumplió estos requisitos entre 2015 y 2022 con una rentabilidad bruta (incluyendo revalorización) del 10,8%, pero antes perdió valor.
El rendimiento neto de comprar un piso para alquilar, en todo caso, es más bajo: además de los impuestos sobre el capital (que también pagan los activos financieros), las casas implican gastos de IBI, comunidad y mantenimiento. Están lejos de ser instrumentos líquidos: aunque la venta se cierre rápido, cosa que no siempre sucede, la operación es lenta y costosa.
La preferencia por la inversión en ladrillo tiene, como todas las decisiones en una economía de mercado, efectos primarios y secundarios; en España, esta preferencia alimenta unos precios prohibitivos para muchos. Tiene un componente racional (salvo que se invierta con cargo a deuda) y otro cultural, cuyos fundamentos están basados, precisamente, en la estrechez del alquiler y las dificultades de acceso. Atacar el problema de la vivienda no solo solucionaría gravísimos efectos sociales y económicos; también rompería esta perversa dinámica que se alimenta a sí misma.
