El impacto de las viviendas turísticas en los precios del ladrillo
Los vecinos de los barrios afectados deberían tener participación en las decisiones relacionadas con estos fenómenos
Si analizamos el efecto que puede tener la reciente proliferación de viviendas de uso turístico (VUT) en el mercado residencial de las principales ciudades españolas para el conjunto de la urbe, dicho efecto es discreto. Sin embargo, si el análisis se hace a nivel de distritos o barrios, el resultado cambia. La presión de las VUT va por barrios. Así, en los barrios más turísticos, la existencia de un número cada vez mayor de VUT parece que está ejerciendo una presión significativa en el mercado del alquiler, y en el de la compraventa, además de tener otros efectos molestos en la vida de sus ciudadanos. Aunque en algunos casos con cierta lentitud, los ayuntamientos han tomado nota de la situación, y han respondido con diferentes medidas propias, por la vía regulatoria y del urbanismo, en el marco de la normativa turística que es competencia de las CC AA.
En este sentido, lo primero que es necesario poner de manifiesto es que, por mucho que se haga frente a la problemática del intenso incremento de las VUT en los últimos años, en general, no será suficiente para resolver el serio problema de accesibilidad a la vivienda del que adolecen algunas ciudades en España en la actualidad. Nótese que, por ejemplo, según datos del INE, en las dos ciudades con mayor población en España, Madrid (3,4 millones) y Barcelona (1,7 millones), se estima que en estos momentos hay, aproximadamente, unas 17.000 y 11.000 VUT, respectivamente. Además, según recientes proyecciones de la misma institución, la población española crecerá más de un 10% en los próximos 15 años, crecimiento que no se distribuirá de manera uniforme, sino que se concentrará en las principales urbes. Por lo tanto, aunque se lograra recuperar una gran parte de esas VUT para los mercados tradicionales de alquiler y compraventa en ambas ciudades, a todas luces sería insuficiente para responder a la demanda a la que se van a enfrentar. Este también es el caso del resto de las principales ciudades españolas.
Pasando al posible efecto que la proliferación de las VUT puede tener en el precio del alquiler y la compraventa de vivienda, existen ya unos pocos estudios que consideran el caso de distintas ciudades con altos niveles de presión turística. En lo que prácticamente todos estos trabajos coinciden es en la dificultad técnica que conlleva identificar y aislar adecuadamente dicho efecto, por lo que sus resultados deben tomarse con la cautela debida. Un número importante de ellos recurre a los datos que pueden obtenerse sobre las viviendas de uso turístico en la principal plataforma de alquiler vacacional, Airbnb. Si nos centramos en aquellos estudios que, tomando los datos de esta plataforma, han considerado los casos de nuestro entorno geográfico más próximo: Barcelona, Madrid, Lisboa u Oporto, estos, en general, estiman un efecto positivo de la concentración de alquileres vacacionales tanto en el precio del alquiler tradicional, el de largo plazo, como en el precio de la compraventa de vivienda, de acuerdo con la intuición de muchos de nosotros.
En los centros históricos y barrios más turísticos, donde el porcentaje del alquiler vacacional sobre el total de vivienda disponible es mayor, estiman impactos de entre el 4% y el 7% en el precio del alquiler tradicional y entre el 17% y el 20% en el precio de la compraventa, aproximadamente. Siendo el efecto en el precio de la compraventa tan relevante dado el interés de los inversores en inmuebles con alta rentabilidad por la posibilidad de su alquiler turístico.
Respecto a las medidas tomadas por los ayuntamientos, estas se centran, principalmente, en la regulación y en la transparencia. No obstante, debemos tener en cuenta que más allá de moratorias, restricciones, listados oficiales públicos y endurecimiento de sanciones, lo verdaderamente relevante es la inspección, entre otras cosas porque, claramente, estamos ante un sector en el que la práctica va por delante de la ley. Aquí cabe destacar la posibilidad de que se dé una migración de una parte del alquiler vacacional al alquiler de temporada (entre 32 días y 11 meses) que, a diferencia del alquiler tradicional, no está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos, ya que aquel tiene una rentabilidad que aproximadamente dobla la de este último. En este sentido, hay que tener en cuenta que no solo la vivienda turística afecta al mercado residencial y la vida cotidiana de algunos barrios de nuestras ciudades, sino que también la cada vez mayor llegada a estos barrios de los llamados nómadas digitales, principalmente de Europa y Norteamérica, con mayores salarios medios que la población local, están generando un claro fenómeno de gentrificación.
Estos nómadas digitales llegan, en gran medida, atraídos por nuestra identidad y calidad de vida que, precisamente en estos barrios, están en peligro por el actual descontrol respecto a la proliferación de vivienda turística y la propia gentrificación transnacional. Para preservarlos habría que tener claro, primero, que los pisos vacacionales deberían considerarse una actividad económica, con las consecuencias fiscales que eso conlleva, segundo, que un uso intensivo del espacio público por parte de un turista debería implicar algún tipo de tasa municipal, y, por último, que los vecinos de los barrios afectados deberían tener participación en las decisiones relacionadas con estos fenómenos. Siempre sin demonizar el turismo, puesto que no hay que olvidar que según datos del INE esta actividad genera de manera directa un 12% de nuestra producción y más de un 9% del empleo total, además de tener efectos indirectos muy relevantes en otras actividades.
Ramiro Gil Serrate es profesor de Economía en la Universidad Nebrija.
Sigue toda la información de Cinco Días en Facebook, X y Linkedin, o en nuestra newsletter Agenda de Cinco Días
