Cortar el nudo gordiano del acceso a la vivienda
El mercado inmobiliario español, que ha optimizado su funcionamiento como destino de inversión, debe cumplir también con su fin primario, que es facilitar la decisión de tener un hogar propio
El Banco de España ha puesto números al desequilibrio que existe en nuestro país entre la oferta y la demanda de vivienda, responsable de que una decisión vital tan universal como la de formar un hogar propio se haya convertido, para muchos colectivos, en poco menos que una quimera. La institución ha detectado un déficit en el mercado de en torno a 600.000 viviendas entre los años 2022 y 2025, tras cruzar datos de oferta y demanda. El hecho de que la demanda de inmuebles haya crecido con un vigor sustancialmente mayor que la oferta ha provocado que los precios se hayan recalentado tanto en compraventa como en alquiler. Esa escasez es la responsable del endurecimiento de las condiciones de acceso a la vivienda, que se ceba especialmente en las rentas bajas, los jóvenes y los inmigrantes en áreas urbanas y turísticas. Para hacerse una idea de la desigualdad entre los dos brazos de la balanza, basta uno de los datos del informe: cada año se construyen en España 90.000 viviendas, pero la creación de hogares suma 275.000 y la demanda de no residentes asciende a 60.000.
Junto al examen cuantitativo del problema, el Banco de España realiza un análisis cualitativo sobre la utilidad de las medidas económicas dirigidas a cortar esta suerte de nudo gordiano en que se ha convertido el acceso a la vivienda. El supervisor señala, como han advertido ya otros expertos y servicios de estudio, las limitaciones – e incluso los efectos indeseados– que tienen las políticas que se concentran en regar la demanda, como los avales o los topes al precio de alquiler. Dado que el principal combustible que alimenta el precio es precisamente la escasez de oferta –pocas viviendas de obra nueva junto a dificultades para liberar suelo y facilitar la construcción de promociones– regar la demanda supone manejar una navaja de doble filo que puede funcionar en núcleos de población pequeños, pero tensionar los precios en áreas más pobladas.
La magnitud del parque de viviendas que España debe construir para hacer frente al estrangulamiento del mercado asciende a 1,5 millones de inmuebles, lo que exigiría edificar un 150% más de todo lo construido al año durante una década. Los palos que hay que tocar para aspirar a esa cifra incluyen una mayor certidumbre regulatoria, especialmente en materia de alquiler, una cooperación reforzada entre el sector privado y el público y una mejor y más flexible gestión del suelo. El objetivo es que el mercado inmobiliario español, que ha optimizado su funcionamiento como destino de inversión, cumpla también con su fin primario, que es garantizar el acceso a la vivienda.
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