Dónde está la solución al problema del alquiler
Invertir en la España despoblada no solo puede ayudar a su revitalización, sino que puede proporcionar rentabilidades mucho mayores que en las grandes ciudades
En medio de incertidumbres económicas y políticas, con factores como el aumento de los tipos de interés y la inestabilidad causada por la ley de la vivienda, el mercado inmobiliario español ha seguido demostrando su fortaleza en 2023, un año que ha sido testigo de un constante aumento en los precios de alquiler en las principales ciudades. La escasez de propiedades disponibles, combinada con una robusta demanda, contribuyó significativamente a un aumento generalizado en los precios del alquiler, incluso en áreas suburbanas alejadas de los principales centros. La aprobación de legislaciones destinadas a incentivar el alquiler ha resultado en la retirada de propiedades del mercado, exacerbando la escasez de oferta.
En Idealista han puesto números al auge de los precios del alquiler. Los más relevantes se han conocido en Valencia (21,6%), Palma (19,3%), Málaga (15,2%), Barcelona (14,4%) y Madrid (12,4%). La oferta de casas de alquiler permanente se ha reducido un 12% en el mismo tiempo y sigue cayendo con fuerza en los principales mercados, hasta llegar a reducirse un 26% en Madrid, un 23% en Málaga y un 12% en Barcelona. Un descenso que contrasta con el auge del alquiler por temporada, que ya representa en España el 10% de la oferta total de arrendamientos, con un crecimiento del 40% respecto al año anterior.
La perspectiva para este nuevo año apunta a una continuación de tendencias, con incrementos superiores al 5% en los precios de los alquileres. La escasez de oferta, combinado con la inflación que ha lastrado la salud financiera de la mayoría de las familias, seguirá aumentando la dificultad de la clase media para acceder al alquiler en las grandes ciudades.
Los precios de los alquileres chocan con la realidad de gran parte de la población, especialmente los localizados en las grandes urbes. Según cifras oficiales, cuatro de cada diez españoles son mileuristas. Son más de 15 millones de trabajadores, autónomos, parados y pensionistas que tienen dificultades para pagar un alquiler en las grandes ciudades, por lo que necesitan de alternativas habitacionales asequibles. La Comisión Europea también señala una sobrevaloración del 20% en los precios de la vivienda en relación con los salarios, y resalta la necesidad de abordar esta disparidad.
Todas estas cifras ponen el foco de atención sobre la urgencia de generar vivienda asequible, algo complicado en las grandes ciudades. Incluso muchas promociones que se autodefinen como alquiler asequible, solo ofrecen descuentos de un 20% sobre la media del mercado. Por ello, es necesario mirar en áreas que tradicionalmente han quedado fuera del foco inmobiliario. En muchas provincias, el porcentaje de viviendas sin usar se encuentra entre el 20% y el 30%. Dar una segunda oportunidad a estas viviendas, en aquellas poblaciones que disponen de los servicios e infraestructuras necesarias para ofrecer una alta calidad de vida, así como opciones de empleo, puede convertirse en una de las grandes soluciones al problema de la escasez de vivienda asequible, y al mismo tiempo en una de las grandes oportunidades de inversión del sector.
La España olvidada, un término más adecuado que la España vaciada, se enfrenta a un serio problema de falta de inversión inmobiliaria que está exacerbando su despoblación y debilitando aún más sus economías locales. Estas áreas han experimentado durante décadas una disminución constante de la población debido a la migración hacia áreas urbanas en busca de oportunidades laborales y servicios. Sin embargo, se trata de un círculo que se retroalimenta a sí mismo: la falta de inversión en estas zonas ha contribuido a la decadencia de la infraestructura, la vivienda y la calidad de vida de sus habitantes.
La escasez de inversión inmobiliaria en la España olvidada se manifiesta en la falta de viviendas modernas y adecuadas a las necesidades actuales de los inquilinos. Esta situación no solo perpetúa el éxodo de jóvenes y familias en busca de oportunidades, sino que también afecta a la preservación de la cultura y el patrimonio. Para revitalizar estas regiones, es fundamental que se promueva la inversión en proyectos inmobiliarios sostenibles, así como en la mejora de las infraestructuras y los servicios públicos, con el objetivo de hacer que estas regiones sean más atractivas para vivir y trabajar. Pero no se trata de solo de una labor social: invertir en estas zonas, teniendo en cuenta siempre el potencial de demanda que pueden generar, puede proporcionar rentabilidades mucho mayores que las que ofrece el sector inmobiliario en las grandes ciudades, combinando de esta forma alta rentabilidad, bajo riesgo e impacto social.
En esta España olvidada, existe un tejido empresarial potente donde trabajan personas con salarios bajos que requieren de una vivienda digna y asequible en la que puedan tener calidad de vida. Además, ese tejido empresarial en algunos casos se está viendo altamente comprometido por la escasez de vivienda para su plantilla.
En un panorama donde la vivienda representa un gasto significativo para la población, la tendencia hacia el alquiler continúa en aumento y los precios siguen siendo muy elevados, especialmente en las grandes ciudades, la colaboración entre los sectores público y privado será crucial para idear soluciones reales y tangibles que aborden esta crisis de vivienda. El mercado de alquiler continuará enfrentando desafíos significativos en 2024. La sobrevaloración de la vivienda en relación con los salarios y la dificultad para acceder al alquiler destacan la necesidad urgente de soluciones asequibles. El enfoque en la España olvidada ofrece una oportunidad de gran valor tanto para los inversores como para la sociedad.
Henry Gallego es CEO de Ktesios Socimi y de RKS AM
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