Alemania se aferra (sin remedio) al alquiler
Se han disparado los tipos de interés, se ha encarecido la construcción un 9% y los objetivos energéticos de Berlín han aumentado la incertidumbre
Alemania vive de alquiler y seguirá de alquiler. Es el país con menos vivienda en propiedad de la UE. Solo Suiza presenta en Europa Occidental una cuota inferior de vivienda propia. Según la oficina federal de estadística, el 42% de los hogares vive en sus cuatro paredes propias. De alquiler está el 58% de los hogares alemanes. Son datos que sorprenden, porque se relaciona a la población alemana con la riqueza de su país, el ahorro sistemático, la austeridad económica y elevados ingresos por trabajo. En el segundo trimestre de 2023, los compradores desembolsaron un promedio de 3.248 euros por metro cuadrado de vivienda. Demasiado. La construcción es cara. Y vivir de alquiler, también (+6,2% en 2022). En las ciudades universitarias, todavía peor. Sobre todo, Múnich y Fráncfort están por las nubes: se piden hasta 1.300 euros mensuales por 31 metros cuadrados.
La demanda de viviendas de alquiler aumenta porque la propiedad es impagable. La situación empeora por la inflación y el incremento de los precios de la energía. Una tendencia que repercute en la desigualdad social en Alemania. El Instituto de Investigación Económica de Berlín critica que desde el año 2000 haya aumentado el desequilibrio patrimonial. Mientras el 1% de los ciudadanos adultos posee el 35% del patrimonio total; el 40% no tiene ni patrimonio ni ahorros (el sector de baja remuneración es uno de los más grandes de los países occidentales). Y la clase media ha menguado y sigue menguando. Desde 2007 ha pasado del 65% al 63% actual. Los países con mayor cuota de propiedad en la UE son Rumania (95,8%), Polonia (84,2), y España (76,2%), según datos de Eurostat. No obstante, el Banco de España ha registrado un cambio de tendencia: entre 2002 y 2020 el porcentaje de personas que viven de alquiler pasó del 13% al 20%, y refleja una brecha clara entre mayores y jóvenes también en España.
Faltan 700.000 viviendas en Alemania. Sobre todo, pisos baratos en las grandes ciudades. En ciudades como Stuttgart, Karlsruhe, Mannheim y Heidelberg, solo uno de cada cuatro hogares tiene casa propia. Sin embargo, pocos se pueden imaginar comprar una vivienda. La gente joven duda, porque les faltan el dinero y la confianza. Para la mayoría es algo utópico, incluso ahora que los precios de la vivienda de alquiler se disparan. Según una encuesta de la caja de ahorros BHW, la mayoría no se lo puede permitir; pero, incluso, quienes pueden, no lo hacen. Solo el 4% de la población en alquiler piensa comprar una vivienda. Ese porcentaje sube al 11% entre quienes ya poseen una vivienda en propiedad. Es el estrés generado por la transformación de la economía, según explica Henning Göbel, jefe de BHW. Tres de cada cuatro adultos creen que hoy es mucho más difícil que hace 25 años adquirir una vivienda. “No es exactamente así, pero los ciudadanos tienen esa sensación.” Lo cierto es que el sector está en crisis por los elevados tipos de interés, la explosión de los costes en la construcción y la caída de la demanda de construcción de viviendas.
Tras 15 años de bum inmobiliario, el sector evalúa la situación actual como “muy mala”. Y no se espera que mejore. Desde 2020 se ha disparado el número de empresas que quiebran. Una contradicción, teniendo en cuenta que todo el mundo está convencido de la necesidad de construir, reformar o reestructurar viviendas. En la primera mitad de 2023 se registró una caída del 25% en la demanda de permisos para la construcción de vivienda nueva. En julio se tramitó un 32% menos de permisos que el año anterior, según la Oficina Federal de Estadística. Para 2023, el sector pronostica una caída de facturación del 4,5%. Y, claro, se piden menos hipotecas. De hecho, en lugar de las 400.000 nuevas viviendas anuales prometidas por el Gobierno, se construyeron 295.000 en 2022. Para 2023, la industria cuenta con 250.000. Tampoco el próximo año mejorará la situación. El sector habla de cóctel tóxico: se han disparado los tipos de interés, se ha encarecido la construcción un 9% (segundo semestre de 2023 respecto al mismo periodo del año anterior), y a ello se suma la inseguridad provocada por Berlín con sus objetivos energéticos. Es el final de un boom inmobiliario alimentado por los bajos tipos de interés. Según el Bundesbank, el precio de los inmuebles en las ciudades alemanas sigue entre el 25% y el 40% por encima del valor que les correspondería atendiendo datos económicos y demográficos. Por lo que la entidad calcula con que los precios caigan. Los inversores están buscando oportunidades. Lo que a su vez perjudica tanto a quienes se proponen adquirir una vivienda (los precios empiezan a bajar, pero no se compensa la subida de tipos de interés), como a los inquilinos, porque faltan viviendas.
El Gobierno reaccionó en septiembre con una cumbre en la que ató un paquete de medidas para impulsar la construcción de viviendas. El canciller Olaf Scholz reconoció que las prioridades son más vivienda barata y mayor agilidad burocrática en la extensión de permisos. Desde el punto de vista del sector inmobiliario, la medida más importante es que se ha pospuesto la normativa de eficiencia energética EH40 (el plan previsto para 2025 que endurece la normativa en la construcción y el saneamiento de inmuebles) a fin de evitar que se disparen los costes de la construcción. Un dilema para la coalición gubernamental en la que están Los Verdes. Y un dilema en Bruselas, porque Berlín se posicionará en contra de la obligación de sanear edificios viejos energéticamente ineficientes. La nueva normativa posibilita también que los Estados federados flexibilicen el impuesto sobre transmisiones patrimoniales.
Por otro lado, según datos del Bundesbank, los hogares alemanes disponen de cada vez más dinero. La mediana de los hogares apuntaba en 2021 un patrimonio neto de 106.600 euros (a 122.000 ascendía la riqueza neta mediana de las familias españolas en 2020); lo que implicó un incremento de 35.000 euros (el 36%) en solo 4 años. Teóricamente, la población podría invertir en inmuebles. Pero no lo hace. Sobre todo, los jóvenes no lo ven viable o no les interesa, ni siquiera en una etapa de su vida en la que se establecen profesionalmente y tienen hijos. Solo el 8% de la población adulta menor de 35 años se plantea comprar una vivienda a corto o medio plazo. Y el 18% lo descarta completamente. Los obstáculos son los elevados tipos de interés, los crecientes costes de la vida y las difíciles perspectivas económicas. Así que la demanda de hipotecas sigue cayendo y el barómetro del clima de confianza del sector de la construcción expone el peor momento de los últimos 15 años.
Alemania seguirá de alquiler. Comprarse una vivienda de 95 metros cuadrados en la ciudad de Stuttgart implica unos ingresos netos de 9.600 euros mensuales y unos ahorros de por lo menos 74.000 euros, según cálculos del Instituto estadístico Pestel, que propone la hipoteca pública del 1,5% de interés a 20 años.
Lidia Conde es periodista y analista de economía alemana
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