Merlin y Colonial se dejan hasta un 7,3% en Bolsa por el golpe fiscal a las socimis
El PSOE y Sumar han pactado la eliminación de la tributación especial para este tipo de sociedades
Las dos mayores sociedades inmobiliarias que cotizan en la Bolsa española, Merlin Properties y Colonial, están acusando el golpe de una incipiente reforma fiscal que pretende suprimir el régimen fiscal especial para este tipo de sociedades. El acuerdo fue anunciado ayer por el PSOE y Sumar, dentro del debate para aprobar unos nuevos Presupuestos. Merlin ha cerrado como la peor cotizada del Ibex, con un descenso del 7,3%, seguida de la otra socimi del selectivo, Colonial, que se ha dejado un 5,03%.
Las sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (socimis) son una figura legal creada al amparo de una ley de 2009. El objeto de este tipo de empresas es comprar activos inmobiliarios, ya sean oficinas, hoteles, almacenes o centros comerciales. Hasta ahora, estas compañías solo tributan al 1% en el Impuesto de Sociedades. La lógica de esta fiscalidad es que todo el beneficio que generan las socimis, al alquilar los activos que tienen en cartera, están obligadas a distribuirlo en forma de dividendos. Quienes reciben los dividendos ya tributan por ellos.
Si se aprueba esta medida, las socimis perderían la exención fiscal y pasarían a tributar por el impuesto de sociedades (25% frente al 0% actual), “lo que reduciría en esa misma proporción su generación de caja y capacidad de pago de dividendos”, según explican desde Bankinter. Además, el sector “perdería atractivo para el inversor extranjero, que tendría la opción de invertir en una gran mayoría de países europeos en los que sí cuentan con este régimen fiscal”.
Para las dos formaciones que componen el Gobierno, este tipo de figura “no ha servido para mejorar la oferta de viviendas en España”, por lo que se plantean un cambio en el régimen tributario.
Además, el sector perdería atractivo para el inversor extranjero, con opción de invertir en una gran mayoría de países europeos en los que sí cuentan con este régimen fiscal. Desde Bankinter apuntan que “aunque damos poca probabilidad a que se alcancen los apoyos necesarios para su aprobación en el congreso, y existe la posibilidad de que esta medida se matice, aplicando el impuesto de sociedades tan sólo a la parte del beneficio no repartido vía dividendos, como ya se intentó en 2020, bajamos de forma táctica la recomendación al sector inmobiliario a vender desde comprar”.
La figura española de las socimis es una copia de los reits (fondos de inversión inmobiliaria, por sus siglas en inglés) que operan en Reino Unido y Estados Unidos desde los años 60 y se han expandido por muchas otras geografías. Es una fórmula para que los inversores minoristas puedan participar en el mercado inmobiliario sin tener que comprar directamente una casa o un local.
Aunque aún no hay una mayoría clara para aprobar los Presupuestos Generales del Estado en el Congreso, el señalamiento hacia las socimis ha causado un importante malestar entre los inversores inmobiliarios. José Luis Benito, fundador de la gestora de activos True Value y experto en fiscalidad, explica que este movimiento “es un nuevo paso más del Gobierno que daña la seguridad jurídica en las inversiones”.
El precedente de las sicavs
Las socimis no son el primer vehículo financiero que ha sido objeto de repulsa por parte del Gobierno de coalición. Fue en 2021 cuando el Ejecutivo impulsó un cambio del régimen fiscal de las sicavs, una especie de fondo de inversión utilizada por las familias más adineradas. Este tipo de sociedades para invertir en Bolsa y bonos, tenía la misma tributación que los fondos convencionales, pero se decidió limitar la figura y exigir que su accionariado estuviera más repartido.
La consecuencia de esta decisión fue que en 2022 se liquidaron el 86% de estas sicavs. Tan solo las más grandes y las que tenían un capital social más repartido, pudieron cumplir con el nuevo régimen jurídico. La mayoría del dinero que había en estos vehículos se redirigió a fondos convencionales, a sociedades de capital riesgo o a sociedades mercantiles.
A finales de 2021 todavía quedaban en España 2.334 sicavs, con un patrimonio de 29.000 millones de euros. Pero, para finales del tercer trimestre de 2022, 1.985 de estos vehículos habían anunciado su baja o disolución, de acuerdo con datos de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).
Merlin y Colonial son las dos socimis más grandes de España. Ambas están en el Ibex 35, el índice que reúne a las mayores cotizadas españolas. La primera tiene una capitalización bursátil de 5.500 millones de euros y la segunda de 3.300 millones.
Además de estos dos gigantes, hay otras 114 socimis cotizando en España, según un reciente estudio de la consultora Atlas Value Management. Por capitalización, en conjunto, sumaban 25.575 millones de euros a finales de 2023. La práctica totalidad de estas sociedades negocian sus acciones en el mercado BME Growth, y no tienen una cotización permanente, sino que fijan su precio solamente dos veces al día, a las 12 y a las cuatro de la tarde. Será a media mañana cuando se aprecie si hay impacto de los planes para cambiar su fiscalidad. Aunque hay que tener en cuenta que este tipo de títulos bursátiles apenas tienen negociación.
En muchos casos, estas pequeñas socimis están controladas por grupos familiares, que gestionan así su patrimonio inmobiliario de una forma más eficiente. Otra importante sociedad de este tipo es Montepino Logística, controlada por Bankinter, y que cotiza en el índice Euronext Access Paris.
Merlin Properties tiene como principal accionista a Santander, con alrededor de un 24% de su capital social. Su cartera engloba oficinas, centros comerciales, plataformas logísticas y, recientemente, ha dado un impulso para desarrollar data centers. En el caso de Inmobiliaria Colonial, la socimi está centrada centrada en oficinas en Madrid, Barcelona y París. Sus principales inversores son Criteria Caixa, Qatar Investment Authority, el mexicano Carlos Fernández o la familia Puig.
La otra gran socimi, Lar España (que controla nueve centros comerciales), está ahora siendo objeto de una opa por parte del fondo inmobiliario Hines y del Grupo Lar. Sus acciones apenas se han movido desde que se ajustaron al precio de la oferta, en julio, pero hoy han caído un 0,36%.
Este tipo de sociedades inmobiliarias tienen una estructura de capital con niveles altos de deuda. Las subidas de tipos de interés que tuvieron lugar entre 2022 y 2023, y que ahora empiezan a revertirse, provocaron un encarecimiento de las cargas financieras que soportan las socimis, lo que se dejó sentir en sus cotizaciones. Ahora, con las primeras bajadas, estos activos estaban empezando a despuntar.
Las perspectivas de futuras bajadas de tipos de interés, junto con el buen momento de que vive la economía española, animaron a la gestora de fondos Abante a lanzar el año pasado un fondo inmobiliario, que invierte fundamentalmente en socimis y otras compañías del sector (como Aedas o Metrovacesa). El vehículo ha logrado una rentabilidad en los últimos 12 meses del 30%.