Hipoteca fija o variable: qué es mejor con el euríbor por encima del 4%
La tolerancia al riesgo y las preferencias personales deberían ser factores a tener en cuenta a la hora de decidir, según los expertos
Con el euríbor ya por encima del 4%, cuando hace poco más de un año se situaba en el 0%, crecen las dudas sobre si es mejor decantarse por una hipoteca fija o variable. Los intereses fijos han empeorado y en algunos casos sobrepasan ya el 5% TAE. Por otro lado, aunque la banca ha mejorado los diferenciales de los préstamos variables para incentivar su contratación y los más baratos incluso bajan del 0,5%, lo cierto es que esta opción se encarece notablemente al sumar el valor del euríbor y el precio efectivo se coloca casi a la par que el fijo. Así, en el contexto actual, lo ideal depende de varios factores.
Las hipotecas variables se revisan habitualmente cada seis meses o un año; incluso hay revisiones trimestrales. De este modo, las cuotas fluctúan en función de la cotización del índice de referencia euríbor, que si bien a finales de 2021 cotizaba en mínimos del -0,5% ahora se mueve en el 4,1%. Los expertos prevén que suba algo más para después estabilizarse. En la fintech Hipoo ven posible que llegue a alcanzar entre el 4,25% y el 4,5%. No obstante, podría mantenerse en niveles elevados durante varios años. “Todo parece indicar que no va a bajar en el corto plazo”, sostiene Sergio Carbajal, responsable del área de hipotecas en Rastreator. Actualmente, en caso de lograr por ejemplo un diferencial del 0,60%, el interés aplicado será del 4,7%.
Todavía es posible encontrar hipotecas fijas que serían más baratas, pero hay que tener en cuenta que el importe de la letra permanecería sin cambios durante todo el plazo de amortización, algo que si bien aporta seguridad y estabilidad implica asumir que se pagará más en el caso de que el euríbor baje en un futuro. Por su parte, los hipotecados a tipo variable sí saldrían beneficiados si el euríbor cae, al igual que ahora salen perjudicados por la fuerte escalada del índice. De hecho, hoy por hoy el préstamo medio se ha encarecido unos 250 euros al mes o 3.000 euros al año. Históricamente, la cotización media del euríbor es del 2%, aunque llegó a marcar un máximo del 5,39% en 2008, en plena crisis inmobiliaria y económica.
El dilema está servido. Los expertos sostienen que la elección entre un precio fijo o variable depende de las preferencias personales y de la tolerancia al riesgo, dado que el euríbor puede variar mucho a lo largo de los años y es muy difícil saber cuál va a ser su evolución. “Un tipo fijo es mejor opción en caso de no querer verse afectado por los vaivenes del mercado y se tiene capacidad económica para asumir cuotas más caras si aumenta el euríbor. Un interés variable solo es una opción realista si se cree que el euríbor volverá a bajar en pocos años y se tiene un poder adquisitivo suficiente para afrontar cuotas más elevadas”, señalan desde el comparador HelpMyCash.
Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la mayoría de españoles aún prefiere las hipotecas fijas, que representan el 61,3% de las nuevas contrataciones, aunque esta opción está perdiendo terreno frente a las variables, que ya suponen el 38,7% del total, el porcentaje más alto desde abril de 2021. Por su parte, los préstamos fijos alcanzaron su apogeo en julio de 2022, con un récord del 75,4%. El interés medio ya se sitúa por encima del 3%, la tasa más alta desde abril de 2017, y se prevé que siga al alza por las expectativas de más aumentos del precio del dinero por parte del Banco Central Europeo (BCE).
Entre la oferta de hipotecas fijas bonificadas (cumpliendo todas las condiciones) que anuncian los bancos en sus respectivas webs destacan:
A 20 años, las de Openbank al 3,60% TAE, BBVA al 3,83% TAE y Coinc al 4,02% TAE.
A 25 años, Evo Banco (3,84% TAE), Bankinter (4,06% TAE), Imagin (4,18% TAE), Ibercaja (4,19% TAE) e ING (4,43% TAE según el ejemplo representativo).
Hasta 30 años, Cajamar (3,63% TAE), MyInvestor (3,91% TAE), Unicaja Banco (4,05% TAE) y Santander (4,49%), CaixaBank (5,185%).
Sabadell invita a calcular la hipoteca en su simulador y Kutxabank pide rellenar un formulario para obtener más información.
En cuanto a las hipotecas variables con bonificaciones, los diferenciales más bajos son los de Evo Banco (0,48%), Kutxabank (0,49%) y Unicaja Banco (0,50%). Después se sitúan ING (0,59%), BBVA, Openbank e Ibercaja (0,60%).
Santander ofrece el 0,69%. Abanca tiene el 0,75% y le sigue Pibank (0,78%), mientras que Coinc y Bankinter publicitan un 0,75% y MyInvestor, el 0,89%. Cada entidad aplica tipos fijos de partida distintos, normalmente durante los primeros uno o dos años.
Hacer cuentas
Los expertos aconsejan calcular cuánto costaría una hipoteca variable con diversos valores del euríbor y, en paralelo, computar cómo sería la cuota con la hipoteca fija que más convenga. Así se pueden ver los diferentes escenarios posibles. Además, hay que tener en cuenta que a lo largo del plazo de una hipoteca, que puede ser normalmente de entre 10 o 30 años, la situación económica personal puede cambiar mucho.
Los expertos de HelpMyCash recomiendan calibrar bien la cuota que el bolsillo se puede permitir. No es recomendable dedicar más del 30% de los ingresos mensuales netos al pago de deudas financieras, es decir, las mensualidades de la hipoteca, del préstamo para el coche, de las tarjetas de crédito, etc. “Si una persona cobra 2.000 euros y paga 150 euros mensuales por el coche, la hipoteca no debe superar los 450 euros al mes”, indican. Además, el potencial hipotecado tiene que valorar si cuenta con una estabilidad laboral suficiente. “Lo ideal es tener un contrato indefinido con un mínimo de dos años de antigüedad. Si se trabaja por cuenta propia, debe llevarse ese tiempo con un negocio viable que dé beneficios estables“, sostienen.
Y no hay que olvidar que se necesitan ahorros, dado que los bancos suelen financiar hasta el 80% de la vivienda. El 20% restante lo tiene que aportar el cliente, además de otro 10% para los gastos asociados a la operación. Algunas entidades llegan a cubrir el 90% de la compra, pero solo a determinados perfiles como los jóvenes o si el perfil del usuario es muy solvente, como en el caso de los funcionarios.
Por otro lado, las hipotecas mixtas están en auge, como alternativa a medio camino entre los tipos fijos y variables y con las entidades ajustando los precios. En general, los intereses con bonificaciones se sitúan en torno al 3% TAE. En Openbank se puede encontrar un tipo fijo desde el 2,63% los 10 primeros años y el resto euríbor más el 0,55%. Evo Banco oferta un precio fijo del 3,20% durante 15 años y el periodo restante un 0,75% sobre el euríbor. Bankinter ofrece un tramo fijo hasta 15 años con un interés del 4,40% y luego euríbor más el 0,75%.
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