Guía para hipotecados vulnerables en dificultades ante la subida del euríbor
El Banco de España ha lanzado una guía que permitirá a los deudores conocer las medidas de apoyo a grupos que no puedan afrontar el pago de su préstamo
“Todos podemos atravesar dificultades de pago”. Con esta premisa, el Banco de España ha lanzado una guía que permitirá a los ciudadanos conocer si cumplen los requisitos para beneficiarse de las medidas aprobadas por el Gobierno para aliviar el pago de hipotecas a los deudores vulnerables. Ante las agresivas subidas de tipos de interés por parte del BCE, que ha disparado el coste de las hipotecas y ha puesto en apuros a muchas familias, el Gobierno acordó el año pasado con la banca un código de buenas prácticas que permite dar aire a algunas de estas familias, así como otras medidas adicionales. El plan de ayuda incluye medidas como la posibilidad de alargar los plazos de pago, periodos de carencia y otras para reducir la carga a las familias con más dificultades. De momento, las peticiones que han recibido los bancos para solicitar estas medidas son muy limitadas y se dan con cuentagotas.
¿Qué tipo de medidas se puede negociar con el banco?
Las principales opciones que se presentan a una persona que tiene problemas para afrontar los pagos de cuotas son:
- Renegociación de las condiciones del o de los préstamos: puede llevar a una novación del préstamo (modificación con la misma entidad) o a una subrogación (cambio de entidad) en los casos en que otra entidad ofrece mejores condiciones.
-Refinanciación de la deuda: cuando se agrupan varios préstamos y se sustituyen por otro u otros.
- Solicitud de la aplicación de medidas especialmente diseñadas para reducir la carga asociada a los préstamos con garantía hipotecaria sobre vivienda habitual recogido en los Códigos de Buenas Prácticas.
-Para personas en situación de insolvencia, se pueden aplicar medidas previstas en el mecanismo de segunda oportunidad.
¿Qué códigos de buenas prácticas existen?
-Uno de 2012: Código para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual. Algunas medidas han sido revisadas recientemente.
-Otro de 2022: Nuevo Código para deudores hipotecarios en riesgo de vulnerabilidad
¿Qué condiciones debe cumplir el hipotecado para poder aplicar el nuevo código?
En primer lugar, las medidas que se recogen en el nuevo código de buenas prácticas se dirigen a las personas que tienen dificultades para poder hacer frente a los pagos de sus cuotas en préstamos constituidos antes del 31 de diciembre de 2022. Además, el precio de adquisición de la vivienda no puede superar los 300.000 euros.
En cuanto a los ingresos, la unidad familiar debe contar con unos ingresos inferiores a 29.400 euros (3,5 veces el IPREM) con carácter general. Sobre la carga de los préstamos, la cuota hipotecaria debe suponer más del 30% de los ingresos netos (pagados impuestos) de la unidad familiar.
Para poder solicitar la aplicación del nuevo código, además, la situación económica de la unidad familiar se debe haber deteriorado en los últimos cuatro años: para medirlo, el porcentaje de los ingresos que la unidad familiar ha dedicado al pago de la hipoteca (tasa de esfuerzo) debe haber aumentado al menos un 20%.
¿Qué medidas se le pueden aplicar?
- Una novación (con carencia de capital opcional). Esta medida consistiría en una ampliación del plazo total de su préstamo hasta un máximo de 7 años, con dos condiciones: el plazo total del préstamo no puede extenderse más allá de 40 años desde su fecha de constitución y en cualquier caso, la ampliación del plazo no puede suponer una reducción del importe de la cuota por debajo de la que se estuviera pagando a fecha 1 de junio de 2022.
De forma optativa el deudor puede solicitar también que se fije, durante un periodo de 12 meses a partir del momento en que se formaliza la novación, una cuota igual a la que tenía el 1 de junio de 2022.
-Como alternativa se puede solicitar pasar de tipo variable a tipo fijo. Pero la oferta realizada por la entidad en este caso podrá tener el tipo fijo que oferte libremente la entidad.
¿Esta operación tiene costes para el deudor?
No. La aplicación de estas medidas no puede suponer que se imponga una carga adicional al deudor.
¿Todas las entidades ofrecen la posibilidad de acogerse al nuevo Código de Buenas Prácticas?
No. El nuevo código se ofrece solo por las entidades que voluntariamente se han adherido. La normativa no establece la adhesión como algo obligatorio, pero las entidades que se adhieren están obligadas a aplicarlo.
Otras medidas para los hipotecados
El Real decreto-ley 19/2022, además de establecer un Nuevo Código de Buenas Prácticas, y de reforzar las ya existentes en el código anterior, ha revisado algunos aspectos de la normativa hipotecaria vigente.
-Medidas para facilitar la subrogación: Se permite que los préstamos concedidos por prestamistas inmobiliarios puedan ser también subrogados por prestamistas análogos; no es necesario que la entidad con la que se mantiene la deuda hipotecaria dé su consentimiento para que se produzca la subrogación; la entidad que accede a subrogarse debe presentar una oferta vinculante al deudor donde se recojan las condiciones financieras del nuevo préstamo; la entidad actual podrá evitar la subrogación con una oferta en 15 días...
-Medidas para facilitar el cambio de tipo de interés variable a tipo de interés fijo en los préstamos: se reduce el coste que dicha operación puede suponer para el deudor.
-Exención del pago de comisiones durante 2023: aquellas asociadas a una conversión de tipo de interés variable a fijo o asociadas a amortización anticipada total y parcial, en los préstamos hipotecarios a tipo variable.
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