La cláusula 'rebus' en tiempos de guerra
Los tribunales de primera instancia la están aceptando en los contratos de arrendamiento afectados por la pandemia
Vivimos tiempos convulsos. La década de 2020 se inició con una pandemia mundial. Los gobiernos de todo el mundo inyectaron en las economías proporciones ingentes de nueva moneda para amortiguar el daño provocado por el freno en seco de la economía y el consumo. Dos años más tarde, en 2022, Rusia declara la guerra a Ucrania, lo que provoca el aumento del precio de muchas de las materias primas básicas utilizadas en el sector de la construcción, por no mencionar el aumento de la inflación como consecuencia de retrasar parte de las consecuencias económicas de la pandemia sobre la economía global.
El aumento de los costes de construcción está provocando que los constructores estén revisando sus presupuestos y buscando soluciones para paliar el efecto del aumento de precios de las materias primas y de la energía en las obras, lo que está provocando que muchos constructores invoquen la doctrina de la rebus sic stantibus.
La pandemia de 2020 puso en boca de todos la rebus sic stantibus, construcción doctrinal a la que han acudido los tribunales –a pesar de no existir regulación positiva de la figura–, que permite, cumplidos sus requisitos, revisar las obligaciones contractuales acordadas por un cambio extraordinario de circunstancias que altere las condiciones pactadas. Con la pandemia en su apogeo, la rebus sic stantibus fue invocada por aquellos arrendatarios de locales de negocio que tuvieron que cerrar sus puertas al público por las restricciones sanitarias. Muchos acabaron en los juzgados y en la mayoría de los casos estamos viendo como los tribunales de primera instancia están aceptando la aplicación de la rebus sic stantibus en los contratos de arrendamiento afectados.
Ahora la pregunta es la siguiente: ¿puede aplicarse la rebus sic stantibus a los contratos de obra que se han visto afectados por la guerra de Ucrania? A diferencia del contrato de arrendamiento, que es un contrato de tracto sucesivo, es decir, de ejecución continua, el contrato de obra es de tracto único, pero de ejecución diferida. La aplicación de la rebus sic stantibus es muy excepcional y, como regla general, no es aplicable a los contratos de tracto único.
Es un tema técnico, por lo que los tribunales deberán analizar si, con base en el diferimiento en el tiempo de la ejecución de la prestación que caracteriza al contrato de obra, se puede entender que, como excepción a la excepción, sea de aplicación la rebus sic stantibus a los efectos de distribuir el desequilibrio entre las partes de un contrato de obra provocado como consecuencia del aumento de precios por la guerra de Ucrania.
Por otro lado, conviene profundizar en si el aumento de los costes de construcción es un riesgo propio del contrato de obra e inherente del constructor y, si bien no es previsible, podría haberse cubierto, por ejemplo, con la contratación de un seguro. Lo cierto es que el contrato de obra con precio cerrado carecería de sentido si un potencial aumento de costes de transporte, costes laborales o costes de materias primas pudiera ser trasladado al contrato mediante un ajuste de precio de forma automática. De hecho, en la mayoría de los contratos de obra, estos riesgos recaen sobre el constructor. Por consiguiente, habría que analizar si esta asignación captura un riesgo como la guerra de Ucrania, que tiene afectación mundial.
Actualmente ambos argumentos están sobre la mesa. El primero de la mano del constructor y el segundo de la mano del promotor. Serán los tribunales los que determinen el criterio a seguir. Hasta que eso ocurra, los contratantes deberán ser flexibles y ponerse de acuerdo en cómo distribuir el riesgo con el objeto de evitar retrasos y hasta paralizaciones indefinidas en las obras.
Ahora bien, teniendo en cuenta los precedentes y sabiendo que los golpes a la sociedad y la economía son del todo imprevisibles, ¿convendría incluir en los contratos cláusulas de onerosidad excesiva y de esta forma facilitar la vida a las partes y evitar potenciales litigios?
Seguramente los promotores sean reticentes a incluir este tipo de cláusulas en los contratos de obra. La no inclusión implicaría para el promotor asumir el riesgo de que, en caso de conflicto, la rebus sic stantibus sea finalmente aplicada por los tribunales. Por otro lado, incluyendo una regulación específica en el contrato se acotaría el riesgo, se delimitaría el marco de esta potencial aplicación de la rebus sic stantibus, se evitarían procedimientos judiciales y posibles retrasados en la entrega de las obras.
Carlos Casacuberta, abogado en Osborne Clarke