Señales de cambio en el mercado inmobiliario: la compraventa de vivienda tiende a bajar y el mercado del alquiler navega en la incertidumbre
Tras el punto álgido de 2022, el mercado de la vivienda comienza a dar señales de normalización en un entorno de subida de tipos, inflación y con la nueva ley de vivienda de fondo
La vivienda es un bien ineludible. Según la última encuesta de condiciones de vida del Instituto Nacional de Estadística (INE), el 75% de los hogares tienen una vivienda en propiedad, el 18,1% de ellos vive de alquiler y el 6,1% disfruta de la cesión de un inmueble. Ese mercado insustituible vive un proceso de cambio de tendencias. En primer lugar, por las subidas de tipos de interés en vertical que llevan encadenando los bancos centrales desde la guerra de Ucrania, lo que empeora las condiciones de acceso a las hipotecas. También la pérdida de poder adquisitivo, merced a la inflación, que empeora la capacidad de los hogares de acceder a una casa en propiedad o de alquiler y, por último, debido al acuerdo por la ley de vivienda alcanzado por el Gobierno, que aspira a mitigar las tensiones del mercado. El Foro Futuro celebrado este martes, el observatorio de investigación económica organizado por CincoDías con el respaldo de Grupo Santander, ha planteado los retos del mañana y las expectativas de evolución del mercado inmobiliario español.
El mercado de la vivienda viene de una época de bonanza. Según la Directora del Servicio de Estudios de Tinsa, Cristina Arias, el año pasado marcó el punto álgido en el mercado de la propiedad desde que comenzara la tendencia al alza en 2014. “En 2022 se alcanzaron las 770.000 transacciones de vivienda, la cifra más alta desde 2008″, indica la investigadora. Merced a esta expansión, el precio de la vivienda se incrementó en paralelo en el orden del 7,4%, un punto porcentual por debajo de la inflación, que cerró 2022 en el 8,4%, afirma Arias.
Pese a la buena marcha de 2022, este año las expectativas no son tan halagüeñas. “No se sostendrán los volúmenes de los que hablábamos el año pasado. El impacto de la inflación y el encarecimiento del coste de la financiación comenzó a ralentizar la actividad inmobiliaria residencial en la segunda mitad de 2022 y esto se va a profundizar en 2023”, afirma la experta de Tinsa.
Las zonas tensionadas disparan las tasas de esfuerzo financiero
La ralentización del sector inmobiliario, además de la imposición de topes de alquiler en la nueva ley de vivienda que podrían movilizar oferta de alquiler hacia el sector de la compraventa, hará bajar los precios de los inmuebles, acuerdan los expertos. Sin embargo, las residencias seguirán manteniendo un tono tensionado en las zonas turísticas y en las grandes capitales donde se concentra el empleo. En estos sitios existe una “competición por el espacio”, afirma Arias, que sitúan el esfuerzo financiero de los hogares para la adquisición de casas en muchas de estas ciudades por encima del 50%.
Las tensiones de los precios en zonas concretas ponen de manifiesto uno de los principales problemas estructurales del mercado. “La vivienda no se puede deslocalizar. Tiene que ver con los ayuntamientos y comunidades autónomas y con dónde están esas viviendas” indica Carmen Herrero, Catedrática emérita de Fundamentos del Análisis Económico en la Universidad de Alicante y profesora investigadora del IVIE.
Herrero encuentra en el alquiler el ejemplo de las peculiaridades del mercado de las casas. El Gobierno anunció recientemente la colocación de 50.000 viviendas de la Sareb para alquiler asequibles, sin embargo, Herrero afirma que, si estas viviendas no están en las zonas donde los precios son más altos, “no arreglará nada el problema”. Por lo que el aumento de la oferta se debe concentrar allí donde las fricciones de precios son mayores, asegura la catedrática emérita.
“La solución de los problemas lleva tiempo. A corto plazo, podemos esperar una contención de los precios de compraventa y una expectativa rara, de incertidumbre, con el alquiler”, indica Herrero. Esto puede provocar una paradoja, ya que la bajada de costes para comprar viviendas y el mantenimiento de alquileres elevados puede hacer que haya más gente “que podrá adquirir vivienda”, afirma la experta.
Mayor oferta pública
Los analistas concuerdan en que el aumento de la oferta pública de vivienda es el gran caballo de batalla para aliviar las tensiones del mercado. El Gobierno anunció este lunes la construcción de 20.000 viviendas en terrenos de Defensa, que aumentan el número de hogares públicos anunciados por el Ejecutivo a las 113.000 en cuestión de semanas. Ángel de la Fuente, Director ejecutivo de la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (FEDEA), afirma que España se encuentra atrasado con respecto a otros países europeos en esta materia, por lo que estos anuncios son positivos.
Santiago Carbó, Catedrático de Análisis Económico de la Universitat de Valéncia y director de Estudios Financieros de Funcas, concuerda en que el foco ha de colocarse sobre las viviendas de alquiler, especialmente en las grandes ciudades, aunque indica que es un problema que tardará tiempo en solucionarse. “Llevamos 25 o 30 años sin hacer política de vivienda activa, no solo el estado, también las comunidades autónomas, que tienen muchas competencias urbanísticas. Ahora queremos construir precipitadamente”, indica Carbó. Aunque el problema de la vivienda no puede solucionarse de manera rápida. “Si necesitamos millones de viviendas y construimos a un ritmo de 100.000 casas al año, necesitamos muchos años. Pero por lo menos [la ley de vivienda] ha centrado el tiro en que es necesario aumentar la oferta”, aseguró el investigador.
Además, el catedrático explica que también existen otros factores coyunturales que pueden ayudar al aumento de la oferta, como el envejecimiento de los propietarios: “Dentro de 20 o 30 años, este problema [el de la oferta] puede estar en una mejor situación. Conforme pasen los años, podrá incrementarse. No hay que olvidar que la propiedad está muy concentrada en los mayores de 60 años”, recordó Carbó.
Sin embargo, el Director ejecutivo de FEDEA es más crítico con otros aspectos de la futura ley de vivienda, ya que considera que ayudan a “agravar el problema”. “Los límites a los niveles y tasas de crecimiento de los alquileres, el reconocimiento de los requisitos de la reserva de suelo y las dificultades para hacer frente a los problemas con los inquilinos, lo que harán será reducir la rentabilidad de la inversión en vivienda”, apunta De la Fuente.
Estos factores hacen creer al experto que se carga la responsabilidad de manera “no equitativa” sobre terceros privados. “Deberíamos evitar el peligro de destruir, aunque sea con buena intención, el funcionamiento del mercado, porque extendemos el problema a donde antes no existían”, explica.
Vivienda turística
La Directora del Servicio de Estudios de Tinsa, Cristina Arias, estima que el mayor aumento de problemas en el acceso a la vivienda se ha producido en las grandes capitales y en las zonas más turísticas. En este sentido, Arias ha destacado Madrid, Barcelona y también Málaga, que aúna el hecho de ser una gran ciudad en expansión económica con un mercado turístico muy fuerte, lo que genera que la demanda local encuentre muchos problemas para poder acceder a dónde vivir. “Tanto en régimen de vivienda como de alquiler”, especifica Arias.
Uno de los grandes ausentes de la nueva legislación son los pisos turísticos. Ángel de la Fuente, Director ejecutivo de FEDEA, se muestra poco partidario de restringir el uso alternativo de la vivienda, que ayuda a un sector “fundamental” como es el turístico, comentó. “Además, restringirlo para intentar compensar una limitación de otro sector tendría sentido como segundo óptimo, pero yo creo que no hay que imponer medidas que reduzcan la oferta residencial”, explica el investigador.
De la Fuente, remarcó que en ciertos escenarios “extremos” sí que valora imponer algún tipo de límite en una fracción de las viviendas turísticas, sobre todo como medida transitoria “mientras dejamos que el mercado funcione y permita que vuelvan los alquiladores privados, pero para eso hay que arreglar la otra parte” de la oferta, asegura.
Problemas estructurales
Si bien muchas de las competencias en materia de vivienda están repartidas entre las diferentes comunidades autónomas, Carmen Herrero, catedrática emérita de Fundamentos del Análisis Económico en la Universidad de Alicante y profesora investigadora del IVIE, cree que hay uno que es estructural: “No todas las ciudades tienen los mismos problemas, pero los salarios bajos de los jóvenes y el precio alto de los alquileres es generalizado”.
Es por esto que los expertos concuerdan en la necesidad de construcción de vivienda de alquiler asequible, aunque esta sea a largo plazo y tenga que estar adecuadamente planificada. “Se corre el peligro de construir guetos. En la ciudad de Viena, el ejemplo paradigmático, empezaron a construir vivienda hace 100 años. Lo importante es que sea de propiedad pública y que sea en alquiler y nunca se enajene”, concluye Herrero.
Sin burbuja
Los analistas han querido marcar distancias con la burbuja inmobiliaria. A diferencia de la época del boom de la vivienda “la demanda ha sido solvente y no está sobredimensionada por un exceso de financiación. El indicador del empleo se mantiene y la tasa de morosidad aguanta estable en el 3,5%”, afirma Arias.
El mercado en datos
Precios. El informe de Tasaciones Inmobiliarias (Tinsa) publicado en el primer trimestre de este año muestra una desaceleración generalizada del aumento de los precios de la vivienda, con el precio medio d en 1.713 euros/m2, un 6,3% por encima del mismo período del año anterior, lo que, sumado a la subida de los tipos hipotecarios, la aún elevada inflación y el endurecimiento del crédito bancario como consecuencia de la crisis financiera, ha puesto en guardia a compradores, bancos y vendedores.
Jóvenes. El acceso a la vivienda es una preocupación tanto para los jóvenes, con casi seis de cada diez entre 18 y 24 años viviendo con sus padres, como para las familias. El aumento del euríbor, reflejado en las hipotecas, ha llevado a un alza del 4,1% de personas que dejan de pagar una mensualidad en un año. Además, casi la mitad de los hipotecados e inquilinos destinan entre el 30% y el 50% de sus ingresos a la vivienda, lo que representa un grave problema especialmente en las zonas tensionadas.
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