Las plazas en residencias universitarias cubren a uno de cada cinco estudiantes desplazados
La demanda llega a máximos de 677.390 alumnos y actualmente hay en obras proyectos para 19.505 camas
El curso universitario se inicia este año con la misma presión para los estudiantes a la hora de encontrar un alojamiento en un mercado de alquiler de vivienda ya de por sí tensionado en las grandes ciudades. La inversión privada en los últimos años en residencias tampoco ha logrado aliviar la demanda, según se desprende de un estudio de la consultora Atlas Real Estate Analytics.
En este estudio se calcula que la demanda de alojamiento sigue aumentando, con 677.390 estudiantes desplazados, lo que ya supone un 3,5% más que el año anterior y un 14,5% más que en 2019. Este informe señala que actualmente existen 123.120 camas operativas identificadas en 907 residencias. El parque ha crecido un 42% desde 2021 y el segmento de residencias de nueva generación (excluyendo colegios mayores, plazas públicas o religiosas), destinatario prácticamente exclusivo de la inversión, ha más que duplicado su dimensión en cinco años.
Actualmente, el ratio de estudiantes desplazados es de 5,5 veces superior a la oferta. Una parte de la presión llega por la demanda extranjera, que ya supone el 24,8% de los estudiantes. En el programa Erasmus, la última cifra es de 65.179 alumnos (9,6% del total) y otros 102.998 son de otros países (15,2%). Desde Atlas se explica que la universidad privada actúa como principal motor de esa internacionalización. Con el 18,5% de la matrícula presencial, genera el 47% de toda la demanda internacional del país y presenta una intensidad de 18,5 estudiantes internacionales por cada 100 matriculados, frente a 4,7 en la universidad pública. El caso más extremo es IE University, con 84 internacionales por cada 100 matriculados y una tasa de desplazamiento del 94%.
La inversión
La inversión en nuevas residencias, de momento, parece escasa. Actualmente existen más de 90 proyectos con capacidad para 19.505 camas, según los cálculos de Atlas, lo que provocará que en 2029 esa tasa se reduzca a 4,75 veces. Aún así, desde la consultora se advierte de que ese pipeline en construcción es el de menor volumen en los últimos años. Por operador, el mayor volumen actual en creación es el de la marca Lemonade (1.075 camas), seguida de Amro, Ull, Be Live y Aparto.
No hay que obviar que el mercado ha crecido con fuerza: el parque de camas se ha incrementado un 41,6% desde 2021. El aumento de plazas, aunque sigue siendo insuficiente, ha llegado fundamentalmente por la apuesta en los últimos años de distintos operadores y grandes inversores para aumentar el parque construido. Para 2026, las estimaciones indican que habrá unas entregas de 21 nuevas residencias, que tienen capacidad para 5.600 camas, concentradas principalmente en Madrid, Zaragoza y Barcelona, lo que supone uno de los mayores volúmenes anuales registrados.
Respecto a las inversiones en compras de marcas ya operativas, Atlas recoge que 2025 cerró como el año récord de la serie, con 1.755 millones de euros identificados en 11 operaciones y 10.232 camas. Entre enero y julio de 2026 se han registrado seis operaciones más y 6.264 camas. En conjunto, el 20,5% del parque operativo español ha cambiado de manos desde 2023.
En los últimos años han entrado grandes inversores tanto para hacerse con empresas de residencias ya operativas como para edificar nuevos activos. La marca RESA, ahora propiedad del fondo de pensiones neerlandés PGGM, es la mayor operadora del país con más de 11.000 camas. Tras esta firma, aparece MiCampus, con 8.800 camas, una firma lanzada por la gestora Stoneshield, fundada por Juan Pepa y Felipe Morenés, con capital de UBS para esta iniciativa.
También destaca Livensa, con 6.000 camas, una plataforma que cambió de manos el pasado año, pasando de la gestora canadiense Brookfield y el fondo de pensiones también canadiense CPPIB, por 1.200 millones de euros, lo que supuso la confirmación de que el capital más conservador -a largo plazo- está interesado en estos activos del mercado español. CPPIB también dispone de otra marca, llamada Nido.
La gestora española Azora también ha encontrado un aliado de capital institucional, el fondo soberano de Singapur GIC. Juntos se hicieron con la cartera de EQT. Actualmente, su marca Stephouse dispone de 3.700 plazas.
Otras grandes firmas internacionales que han estado interesadas en este sector son Hines, que está expandiendo su marca Aparto, o Greystar con Canvas. Recientemente, la gestora estadounidense Nuveen también ha invertido al hacerse este junio con la cartera de Bravo Student.
El documento de Atlas recoge que el capital ha respondido y ha modificado su naturaleza: los fondos de pensiones, el capital soberano y las plataformas paneuropeas han sustituido al capital value add del lustro anterior.
“El alojamiento universitario ha dejado de ser un nicho para convertirse en una clase de activo consolidada, con capital institucional estable detrás”, asegura Alejandro Bermúdez, director ejecutivo de Atlas Real Estate Analytics. “Pero la brecha entre plazas y estudiantes desplazados sigue siendo estructural y no se resuelve solo con inversión, se resuelve donde hay suelo disponible y plazos administrativos razonables”.
Frentes abiertos
En el informe de Atlas se destaca que en el sector permanecen abiertos dos frentes: una delimitación cada vez menos nítida respecto al flex living y un debate regulatorio incipiente en las principales urbes: “El debate sobre vivienda en las grandes ciudades españolas empieza a alcanzar al alojamiento estudiantil, tanto en la vía urbanística como en la de licencias. Es el principal riesgo no financiero del sector a tres años, sobre todo en ciudades notoriamente impactadas por la demanda como Segovia”, ciudad en la que está instalada IE University.
Igualmente, se explica que cada vez más activos se diseñan para servir a estudiantes durante el curso y a estancias medias en verano. Esta hibridación entre residencia y flex living (vivienda de alquiler de media estancia bajo la normativa de hospedaje) mejora el rendimiento anual del activo pero complica la comparabilidad de las series de mercado y la propia definición del sector desde el punto de vista comercial.
“Con el pipeline en mínimos y la entrega en máximos, el factor limitante ya no es el capital, sino la generación de producto. Esperamos más competencia por suelo urbano, más reconversión de activos obsoletos y más operaciones en fase de proyecto”, se vaticina en el documento.