El nuevo barrio de Los Berrocales en Madrid ya avanza con obras para más de 2.100 viviendas
Este desarrollo es el más adelantado de los del Sureste después de El Cañaveral
Una de las grandes bolsas de suelo para viviendas en Madrid avanza rápidamente en la edificación. En el futuro barrio de Los Berrocales, las promotoras ya tienen obras para más de 2.100 casas. Allí se prevé la construcción de 22.000 pisos en diferentes fases, en una zona donde se prevé que se construya gran parte del parque de vivienda asequible de la capital, pero que sigue viviendo el alza de precios de compra.
Los Berrocales es uno de cinco desarrollos que componen la conocida como Estrategia del Sureste, junto a El Cañaveral -que está prácticamente construido al 100%-, Valdecarros, Los Ahijones y Los Cerros. Alrededor de un 50% de las casas en Los Berrocales tendrán algún tipo de protección pública. En Valdecarros -el de mayor capacidad, para 51.000 viviendas-, el inicio de la edificación está prevista para inicio de 2027, como publicó CincoDías la pasada semana.
Los datos de la junta de compensación (el órgano gestor urbanístico que agrupa a los propietarios de ese desarrollo) de Los Berrocales indican concretamente que las viviendas en construcción son 2.112 unidades, con cifras de finales de julio. La primera promoción de la que se tiene constancia de que se haya finalizado y entregado es de Aedas Homes, según los datos de la junta de compensación. Se trata de un edificio de 110 casas, que empezó a comercializarse en 2023.
A partir de 2024 principalmente las promotoras con suelo en Los Berrocales comenzaron a pedir licencias para la primera etapa, ya urbanizada, del nuevo barrio. En un cerro junto a la A-3 surgieron las casetas de venta donde los clientes de las promotoras podían pedir información de pisos comercializándose.
Actualmente, entre las obras en marcha se encuentran las de Habitat (inmobiliaria del fondo Bain Capital), con un edificio de 106 casas que comenzó a construirse hace dos años (el tiempo más habitual de construcción y entrega de llaves) y que ya está totalmente vendido, explican desde Neinor Homes, que ejerce de gestora. En este ámbito, Neinor -la mayor promotora española- cuenta con suelos para levantar 962 unidades, de las que 151 ya están planificadas.
En este barrio también están presentes con obras de edificación promotoras como Kronos, Vía Célere (del fondo estadounidense Värde Partners), Hercesa, Ebrosa, Pryconsa (de la familia Colomer) o Construcciones San Martín, y gestoras de cooperativas como Ibosa, Sextans o Deconor.
En Vía Celere, por ejemplo, explican que su próxima promoción en entregar se llama Célere Domus, iniciada en 2024, de 74 viviendas. En otras se encuentra Célere Bifaz (87 unidades) y próximamente arrancará Célere Allegra, de 108 casas. Además, dispone de otra en comercialización. En Kronos, una de las más activas en ese barrio, edifican actualmente una de 118 unidades llamada Bloom -diseñada por el arquitecto Rafael de la Hoz- y que se entregará a los compradores en la segunda mitad de 2027.
Otro de los principales dueños de suelo en este ámbito y, que deberá ser uno de sus grandes protagonistas, es el Ayuntamiento de Madrid. Como recuerda Luis Cesteros, gerente de la junta de compensación de Los Berrocales, “el ayuntamiento está promoviendo directamente la construcción de vivienda asequible a través del Plan Suma”. Los datos de Los Berrocales indican que actualmente edifican -desde abril y desde mayo- sendas promociones de 223 casas cada una a través de la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS). Este plan construye casas -en alianza con el sector privado- para alquiler asequible (por debajo de precio de mercado).
Alza de precios
Los Berrocales, igualmente que el resto de barrios de la Estrategia del Sureste, ha sido señalado por las Administraciones y por sus propios promotores como uno de los destinos para vivienda asequible de la capital. A falta de que se construya en más suelo destinado a vivienda protegida, la realidad es que los precios -en el mercado libre- se han disparado.
El precio medio de esas casas de obra nueva era de 3.941 euros por metro cuadrado, según datos de Atlas Real Estate Analytics de febrero, lo que supuso un crecimiento interanual del 12,05%. Ante la alta demanda de hogares, la escasa oferta -que funciona como un oligopolio- se acaba pronto, incluso con alzas de precios (también motivadas por el ascenso en el importe de los suelos y de la construcción).
Un vistazo en Idealista permite comprobar que la vivienda más cara se vende a 6.399 euros/metros cuadrado y la más barata a 2.636 euros. Por importe total, la más costosa es de 801.660 euros y la de menor precio es de 230.430 euros (de una habitación).