Valdecarros, el mayor barrio a construir en Europa con 50.000 casas: “Las primeras promociones comenzarán a principios de 2027″
Este desarrollo es la mayor bolsa de suelo para vivienda asequible en Madrid
En Valdecarros finalmente han visto lo que hace años parecía un imposible. Las máquinas han urbanizado parte de lo que será el mayor desarrollo residencial en Europa y, además, han comprobado cómo las grúas trabajaban a todo ritmo en el vecino barrio de Los Berrocales construyendo las primeras viviendas. Pronto, los responsables de Valdecarros de la ciudad de Madrid verán a las grúas desembarcar en sus suelos, iniciando la primera fase de área donde se edificarán en total 51.656 casas y donde vivirán más de 150.000 personas, tantas como si fuera el octavo municipio más grande de la región o con el mismo tamaño de capitales como Logroño, Badajoz o Salamanca.
Luis Roca de Togores, presidente de Valdecarros, relata que, en este momento, las obras de urbanización de las tres etapas iniciales de ese nuevo barrio se acercan a su conclusión. En esas fases se incluyen unas 13.500 viviendas iniciales. En unas semanas se aprobará la reparcelación, lo que urbanísticamente significa el reparto final de fincas para los propietarios, “de forma que los suelos finalistas quedarán a disposición de los promotores para iniciar las primeras promociones a principios del próximo año”.
De esa forma, llegarán las primeras grúas de las promotoras para edificar viviendas. Igualmente que ocurrió en Los Berrocales y, anteriormente en El Cañaveral -ya prácticamente construido al 100%-. Todos esos barrios componen los que se conoce como la Estrategia del Sureste, que incluye esas tres áreas, además de Los Ahijones y Los Cerros. En total, sumarán más de 118.000 viviendas.
La llegada de las grúas, en todos estos barrios del Sureste, han sido esperadas durante décadas. Los desarrollos se diseñaron en los años noventa, pero han encontrado numerosos obstáculos: la crisis inmobiliaria tras el estallido de la burbuja del ladrillo a partir de 2008, los recursos judiciales, los retrasos por las dudas del equipo de Gobierno de Manuela Carmena sobre este modelo o la lentitud burocrática.
Valdecarros es el principal motor para aliviar la emergencia habitacionalLuis Roca, presidente de Valdecarros
“Para las tres etapas iniciales, está prevista la entrega de las primeras viviendas y llaves en 2029. Podrían producirse ocasionalmente algunas entregas en 2028, pero el grueso de esas 13.500 primeras viviendas será a partir de 2029″, añade Roca.
El inminente arranque de la edificación ha provocado movimientos de adquisiciones de terrenos en Valdecarros, donde todas las grandes promotoras quieren posicionarse. “El mercado de suelo está muy activo este año, con un número muy importante de transacciones entre empresas del sector en parcelas de las tres primeras etapas de Valdecarros. Hasta el año 2025 las operaciones se realizaban sobre suelo bruto, pero desde el año pasado las operaciones se realizan ya mayoritariamente sobre parcelas resultantes ante la cercanía del inicio de promociones en nuestro sector”, señala Roca.
Las promotoras
La propia junta de compensación -el organismo gestor urbanísticamente que agrupa a los dueños de los terrenos- ha ido subastando suelo para financiar las obras de urbanización, lo que ha permitido la llegada de nuevos dueños, que junto a las ventas de otros propietarios han permitido que actualmente haya presencia de una veintena de importantes inmobiliarias. “Todas las promotoras importantes del país disponen de parcelas en Valdecarros”, afirma Roca, quien es también presidente de la la empresa familiar Zapata Inmobiliaria, uno de los principales dueños de suelo del futuro barrio.
Una consulta en Idealista permite comprobar cómo ya se están comercializando los primeros pisos de obra nueva en Valdecarros, con precios a partir de 3.400 euros por metro cuadrado. La promotora Premier tiene lanzadas varias promociones y también se anuncian casas de las cooperativas de vivienda Ibosa y Proel. Otras como Culmia, la cooperativa Prygesa y Único Homes tienen ya abierta la inscripción para futuras promociones.
Además de estas inmobiliarias y de Zapata, están presentes grandes como Aedas (controlada ahora por Neinor), Habitat (de Bain Capital), Metrovacesa (de Santander, BBVA y el mexicano Carlos Slim), Pryconsa (familia Colomer) y Amenabar. También cuentan con suelo Ebrosa, Core, Cooptima, Oncisa, Grupo Lobe o LandCo (la gestora de suelo del Santander).
Destaca también la presencia de la gestora inmobiliaria española Azora, que en 2022 realizó una macrooperación adquiriendo 1,1 millones de metros cuadrados en este desarrollo del Sureste. El pasado año, volvió a comprar otros 475.000 metros, lo que le otorgaba una capacidad para construir 3.500 viviendas.
Vivienda pública
Roca recuerda que el Ayuntamiento de Madrid tendrá un papel muy relevante en el desarrollo residencial de Valdecarros. La Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS) tiene previsto ya edificar allí diversos proyectos de alquiler asequible. Junto a la Comunidad de Madrid, son los mayores titulares de suelo de Valdecarros, con un 36%.
Además, el banco malo Sareb (Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria) se convirtió en uno de los grandes propietarios al heredar suelo procedente de la quiebra de las cajas de ahorro. Ese terreno, ahora, pasa a la nueva empresa pública Casa 47, que tiene el objetivo de crear un parque residencial estatal.
“Una presencia institucional tan destacada asegura una colaboración estable para promover nueva vivienda y facilitar bajadas de precios en un mercado saturado”, opina el presidente de Valdecarros. “La ciudadanía apoya precisamente este modelo de gestión. Según el primer barómetro inmobiliario de la capital, elaborado por GAD3, ocho de cada diez madrileños apoyan proyectos residenciales amparados por entidades públicas”, añade.
Pero la vivienda asequible en este desarrollo no solo provendrá de los organismos públicos. Más de la mitad de las casas que allí se levanten tendrán algún tipo de precio protegido. “El compromiso de Valdecarros con la vivienda asequible ha sido siempre explícito”, asevera Roca. “Por dimensión y filosofía del desarrollo, es el principal motor para aliviar la emergencia habitacional. El 55% por ciento de las más de 51.000 viviendas proyectadas contará con algún régimen normativo de protección pública. Hablamos de unos 28.400 pisos, lo cual nos convierte en la grandísima bolsa de vivienda asequible de Madrid y de toda España”, expone.
Dónde se ubica
Sobre el tamaño de Valdecarros, está por ver cómo puede afectar el Plan Estratégico Municipal que prepara José Luis Martínez-Almeida (PP) para densificar diversas zonas de la capital y así construir más y dar solución a la alta demanda de vivienda de la capital. Se espera, en todo caso, que esa intensificación afecte a las futuras etapas, no a las actuales.
Valdecarros es la continuación del Ensanche de Vallecas y colinda por el norte con Los Berrocales. Una de las críticas actuales que se hace a todo el conjunto de la Estrategia del Sureste es sobre la movilidad en estos ámbitos, ya que el Metro actualmente solo llega hasta la estación denominada como Valdecarros en la línea 1, en el Ensanche, y se prevé que haya otra parada entre Los Berrocales y Los Ahijones en la línea 9.