Los inversores se refugian en el inmobiliario y acumulan 440.000 millones para compras a nivel global
Los fondos Brookfield, Blackstone y Carlyle protagonizan la mayor captación de capital en 2025
El inmobiliario continúa a niveles récord de capital acumulado como refugio para los inversores a nivel global, además de seguir captando más munición. A finales del pasado año había un stock disponible para compras de 524.000 millones de dólares (440.000 millones de euros, a cambio actual), según los datos proporcionados por la consultora JLL. Además, el nivel de captación de recursos alcanzó los 154.000 millones de dólares (130.000 millones de euros), por encima de 2024 y 2023.
Desde 2019, el capital acumulado y disponible para invertir se sitúa por encima de los 400.000 millones de euros (ver gráfico). Este stock es lo que en inglés y en la jerga financiera se denomina como dry powder, que hace referencia al capital comprometido por los inversores en fondos cerrados, que a final de cada año aún no ha sido invertido. Se podría comparar con las reservas de un pantano, que continúan muy altas, aunque ese capital comprometido acumulado bajó en 15 puntos respecto a 2024. Sin embargo, el caudal nuevo que llega a través de los fondos captados, los citados 130.000 millones, fue un 25% mayor en un año.
“El dry powder se mantiene en unos niveles muy altos y el mercado inmobiliario es un activo refugio muy relevante para inversores con un enfoque de creación de valor a largo plazo como se ha venido demostrando en los últimos ejercicios", explica Juan Manuel Pardo, director de mercado de capitales de JLL. “Los rendimientos que ofrece el mercado inmobiliario a nivel global son interesantes, lo que sigue contribuyendo a levantar capital”, añade.
En ese sentido, las grandes gestoras de fondos del mundo levantaron el pasado año vehículos inmobiliarios a niveles récord. El mayor de esos fondos fue el cerrado por el manager canadiense Brookfield, que a través de Brookfield Strategic Real Estate Partner V captó 16.000 millones de dólares, en un fondo oportunista, según el ranking de la publicación especializada Pere News.
El siguiente gran fondo fue el llamado Blackstone Real Estate Partners Europe VII, un vehículo también oportunista de la gestora de Nueva York y dedicado al mercado europeo, con un capital de 11.050 millones de dólares. Tras ellos, aparecen otros de Carlyle (9.000 millones), otro de deuda de Blackstone (8.000 millones), de infraestructuras de Blue Owl (7.000 millones), Sculptor (4.600 millones), BentalGreenOak (4.600 millones para Asia), PAG (4.000 millones), StepStone (3.770 millones) y Principal (3.640 millones).
“Conviene destacar la creciente concentración del capital en manos de los grandes gestores globales. En un contexto de mayor aversión al riesgo, los inversores priorizan la seguridad y canalizan sus recursos hacia plataformas consolidadas”, indica Pardo.
Qué tipo de capital
No todo el capital acumulado y disponible para compras inmobiliarias está captado para un mismo uso ni para una misma geografía. Respecto a la rentabilidad buscada o tipo de capital, en los datos de JLL se detalla cuánto está disponible en cada categoría. Así, en el capítulo de capital más conservador o core -el que invierte en activos de máxima categoría y está dispuesto a pagar más por un rentabilidad con menores riesgos- se acumula 57.000 millones de euros en dry powder. En el caso de core plus (con algo más de riesgo), el nivel es de 21.000 millones.
Pero donde más se acumula el dinero es en fondos de valor añadido (134.000 millones) y oportunista (168.000 millones). Además, otros 61.000 millones están destinados a operaciones de deuda, un tipo de financiación alternativa a la bancaria que cada vez está ganando más peso en el sector inmobiliario.
El responsable de mercado de capitales de JLL recuerda que en el caso español está siendo el gran favorecido, ya que bajo su punto de vista, los buenos datos macroeconómicos, excelentes fundamentales y salud financiera de los distintos players del sector, “nos han puesto en el foco de esos grandes managers, lo que está repercutiendo positivamente en nuestra actividad y volúmenes de inversión”.
Pardo también explica que España ha aprovechado los últimos años, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008, para desarrollar grandes plataformas inmobiliarias, apostar por el crecimiento orgánico y la renovación de inmuebles, que “unido a un excepcional desarrollo de la operativa de estos activos, con la llegada de operadores internacionales y la profesionalización de los actores nacionales”, ha dejado al mercado nacional en una posición única para recibir dinero core y core plus de un perfil de riesgo menor que busca activos y negocios estabilizados a largo plazo, “un perfil de capital que ha ganado peso en los últimos meses y que marca una tendencia que esperamos continúe a lo largo de los próximos años por los extraordinarios fundamentales del mercado inmobiliario”.