Los inversores no encuentran hoteles de cinco estrellas y se lanzan a comprar los de cuatro
Acaparan el 59% del volumen transaccionado en el primer semestre y desplazan a los de lujo, que se desploman desde el 39% al 11% por el elevado precio de los activos
El turismo a España sigue sin dar señales de cambio. Ni la crisis inflacionaria de tres años que siguió a la invasión rusa en Ucrania, ni la guerra comercial lanzada por Donald Trump en abril contra sus grandes socios, ni la invasión israelí en Gaza o la guerra con Irán están impactando, por ahora, de forma negativa en la llegada de viajeros internacionales. 2024 se cerró con un nuevo récord de 94 millones de turistas y este año se podría sobrepasar por primera vez en la historia los 100 millones de viajeros.
Lo que sí está cambiando es la inversión hotelera. No tanto en volumen, que sigue en registros muy elevados, sino en el destino de la misma. Si en el primer semestre de 2024, los hoteles de cinco estrellas acapararon el 39% de los fondos (Atom compró los hoteles Miramar y Gran Florida y el grupo italiano Statuto adquirió Six Senses Ibiza), en el mismo período de 2025, ese porcentaje se desploma hasta el 11%, según un informe de tendencias del mercado hotelero de Savills, al que ha tenido acceso este periódico. En el otro lado, los hoteles de cuatro estrellas, que ya supusieron el 45% de los fondos en el primer semestre de este año, han incrementado significativamente su peso este año hasta el 59%.
La primera razón que explica este sorpasso es que los vendedores de activos de lujo siguen pidiendo mucho dinero a los compradores. Cada habitación de hotel Six Senses de Ibiza que compró Statuto se pagó a 1,4 millones de euros, mientras que en el caso del hotel Miguel Angel de Madrid (vendido a finales de 2024) se pagó a 871.000 euros por habitación por un activo que lleva cinco años cerrado y que requerirá de una reforma integral de 50 millones de euros. Una tendencia de precios al alza que tendrá continuidad en la segunda mitad del año. El 50% de los expertos consultados por Savills (propietarios, operadores, financieros o asesores legales) concluyen que los precios exigidos por habitación transaccionada seguirán creciendo, mientras que tan solo un 3% augura que bajarán.
La segunda explicación se basa en una evolución divergente de los márgenes obtenidos por los propietarios del inmueble, en función de si son de cinco o de cuatro estrellas. Los activos de cuatro estrellas, pese a que sus tarifas son sensiblemente inferiores a los de cinco, son los que han experimentado el mayor crecimiento del margen por habitación en los últimos tres ejercicios, cerrando 2024 en torno a los 16.000 euros por habitación en términos nominales o un 38,5% en términos relativos. “La presión de costes en bebidas, alimentos o mercaderías es menor en los de cuatro estrellas que en los de cinco estrellas”, recalca Juan Garnica, director ejecutivo de la división de Hoteles en Savills. Entre los activos más relevantes vendidos en el primer semestre se encuentran el hotel Barceló Raval, adquirido por el fondo alemán Real I.S. a otro fondo alemán (Union Investment) por un precio estimado de 70 millones de euros, y el Hotel Exe Rey Don Jaime, situado en Valencia y vendido por la socimi Atom a Societe Generale por 50 millones.
En el primer semestre de 2025 se han contabilizado 1.137 millones de euros en operaciones, un 28,6% por debajo de los 1.591 millones de euros del mismo período de 2024, pero un 4,4% por encima de los 1.089 millones alcanzados en 2023, año en el que se cerró con un máximo histórico de 4.189 millones de euros, gracias a dos operaciones de cartera relevantes: la compra del 35% de HI Partners por el Fondo Soberano de Singapur (GIC), por 1.400 millones de euros. y la compra por parte del Fondo Soberano de Abu Dabi de una cartera de 17 hoteles, propiedad de Equity Inmuebles, por 600 millones de euros.
Savills augura que la cifra de este año se aproximará a los 3.000 millones de euros, tanto por la ausencia de grandes carteras a la venta como por la falta de los denominados ‘activos trofeo’, aquellos de cinco estrellas o de cinco estrellas gran lujo. El informe también resalta el mayor peso de los activos en ciudades, especialmente en Málaga, San Sebastián o Valencia, que representaron el 46% del volumen transaccionado, cuatro puntos más que en el primer semestre de 2024, lo que impulsa a la baja el volumen de fondos atraídos, ya que el precio de los activos en zonas de sol y playa, especialmente en Canarias, Baleares o Costa del Sol, es más elevado.
