Merlin se refuerza como el principal propietario logístico en España
La inmobiliaria cuenta con un 6% de la cuota en superficie de este tipo de activos. EY calcula que en los próximos años se transaccionarán más de 1.800 millones de euros de estas propiedades
La inmobiliaria española Merlin Properties destaca como el principal propietario de almacenes logísticos en España, según el informe The Logistics Property Telescope realizado por la consultora EY. Eso supone que cuenta con alrededor del 6% del total de los 35,7 millones de superficie logística en España, posicionándose por delante del gigante Prologis y de Montepino (una sociedad controlada por Bankinter).
Tras Merlin, Prologis y Montepino, destaca Logicor (de China Investment Corporation y Blackstone), P3 Logistics Parks (del fondo soberano de Singapur GIC), Mileway, GLP y EQT. La socimi (sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario) Merlin cuenta, según EY, con aproximadamente 2,3 millones de metros cuadrados logísticos en España.
La propia socimi, cotizada en el Ibex 35, indica en su última presentación de hace un mes a raíz de los resultados de 2024 que dispone de un total de 2,8 millones de metros cuadrados en la Península Ibérica, ya que la compañía es un relevante operador también en Portugal. De esa huella logística, casi 350.000 metros cuadrados son de cartera comprometida con clientes a medida que avanza la construcción, de los que, precisamente, 135.000 si ubican en Lisboa. Además, dispone de más suelo, alrededor de 175.000 metros, para seguir creciendo.
EY sitúa a Merlin, además, entre los 10 grandes propietarios logísticos en Europa, tras Prologis (que dispone de 22,5 millones de metros), Mileway, Logicor, Segro, CBRE IM, GLP, VGP, P3 Logistic Parks y Goodman.
Esta socimi, liderada por Ismael Clemente como consejero delegado y que está apostando en los últimos años por el negocio de los data centers, es dueña también en centros comerciales y oficinas. Su cartera total está valorada en 11.500 millones de euros. De ese valor, un 16,5% corresponde a las propiedades logísticas, es decir, unos 1.900 millones.
En los últimos años, la actividad inmobiliaria logística ha tenido un potente crecimiento debido a la necesidad creada por el auge del comercio electrónico, tanto de gigantes como Amazon y también de todo tipo de empresas del sector de la distribución.
El estudio de EY calcula, además, que la oferta total de superficie logística en España pasará de los citados 35,7 millones de m2 a los 48 millones en 2027, lo que supondría crecer casi un 35%. Aunque una de las conclusiones del Telescope de EY indica que de los 11 millones de metros cuadrados de nueva edificabilidad proyectados por el sector logístico para construir entre 2024 y 2027, solo se levantarán la mitad, debido a que el crecimiento de los precios de alquiler ha sido más bajo del previsto y no se justifica el riesgo promotor en determinadas localizaciones. De hecho, se destaca que alrededor de un 48% solo será factible si es edificada por autopromoción (a riesgo) o por los usuarios finales.
La actividad de inversión, que alcanzó los 1.700 millones en 2024, sigue siendo elevada en el primer trimestre de 2025, con 350 millones de euros transaccionados. Los inversores estudian activamente localizaciones de Castilla León, en el norte de España, Comunidad Valenciana, Murcia y Andalucía, mientras los tradicionales polos logísticos de Madrid, Guadalajara, Toledo y Cataluña pierden algo de atractivo por el elevado precio de sus suelos. La previsión del Telescope es que a corto plazo se transacciones de propiedades `por 620 millones y en los próximos años llegará a los 1.874 millones.
Igualmente, se prevé que la demanda de alquiler que creció significativamente en 2024 con incrementos interanuales del 25% en Madrid, Guadalajara y Toledo, del 16% en Cataluña y del 3% en Valencia, se estabilice en 2025.
Un año más, cabe destacar que la disponibilidad de naves vacías aumenta en el mercado de Madrid, alcanzando el 10,5% de un inventario total de 14 millones de metros cuadrados de superficie como consecuencia de la relocalización de naves antiguas a activos de nueva construcción, dejando tras de sí un inventario vacío, obsoleto y hasta cierto punto crónico. A nivel nacional, puede concluirse que de los 35,7 millones de metros de inventario de naves logísticas, el 57% muestra señales de cierta obsolescencia y el 21% requiere una renovación urgente.
Otro aspecto a destacar es el proceso de descentralización de la oferta y la demanda hacia las zonas periféricas de la península. De esta manera, el peso específico de la contratación de espacios de estas zonas respecto del total nacional pasa de un 26% en 2021 a un 37% en 2024. La superficie alquilada tanto en el centro de España, como en Cataluña y Comunidad Valenciana, sigue mostrando cierta fortaleza, situándose en la media de los últimos años. Sin embargo, los precios de alquiler no suben como los promotores e inversores habían previsto, hecho que condiciona una disminución de la promoción futura.
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