La nueva ‘city’ de oficinas de Madrid: 25.000 millones de inversión
La empresa Crea Madrid Nuevo Norte acaba de comprar a Adif los terrenos de la Operación Chamartín por 1.245 millones. Arranca el proyecto con esta promotora como principal propietaria del suelo
El centro de actividad de negocios de Madrid va a migrar hacia el norte. Al menos así se ha diseñado urbanísticamente en la conocida como Operación Chamartín, que pasados 30 años desde que se puso en marcha, ha vivido esta semana un hito clave para su avance. Este jueves, la inmobiliaria Crea Madrid Nuevo Norte (Crea MNN) -controlada por BBVA- ha adquirido a Adif por 1.245 millones de euros gran parte de los terrenos allí ubicados, lo que permitirá que comience su desarrollo. En esa área se espera que se levante, a semejanza de la City londinense o la Défense parisina, el polo financiero de la capital, aunque con usos mixtos de viviendas, comercial y con un relevante peso verde. La factura para lograrlo se eleva a los 25.000 millones.
Este jueves, Crea MNN -que tiene como accionistas a BBVA, la inmobiliaria Merlin Properties y la constructora San José- firmó la adquisición de los terrenos que estaban en manos del administrador ferroviario Adif, ubicados en el entorno de la estación de Chamartín. La promotora ha desembolsado ya más de 210 millones, para lo que ha tenido que hacer una ampliación de capital sufragada por sus socios, y el resto lo pagará al administrador ferroviario dependiente del Ministerio de Transportes en 20 años.
Este proyecto se impulsó en 1993 bajo el mandato del entonces ministro de Obras Públicas socialista Josep Borrell como idea para cerrar la brecha que abrían las vías del tren al norte de la estación de Chamartín. El ganador entonces para hacerse con los suelos y afrontar la inversión necesaria fue una unión temporal de empresas encabezada por Argentaria, la banca pública que finalmente acabaría integrada en BBVA. Tras años de cambios políticos, modificaciones del desarrollo y crisis inmobiliaria, fue en 2019 cuando finalmente se llegó a una versión definitiva negociada por la entonces alcaldesa Manuela Carmena (Ahora Madrid), con apoyo unánime de los grupos parlamentarios en el Pleno municipal y en la Asamblea de Madrid, y que rebautizó la iniciativa como Madrid Nuevo Norte.
El desarrollo tendrá un coste de 1.813 millones en inversiones del sector público, otros 9.256 millones de inversión privada (en gran parte de Crea MNN como principal propietario) y, finalmente, otros 14.128 millones de inversión privada en compraventa de propiedades, según datos facilitados por la propia empresa en cálculos en colaboración con la Universidad Autónoma de Madrid (UAM). En total, la factura asciende a casi 25.200 millones.
En cualquier caso, la inversión está prevista que se distribuya a lo largo del tiempo, ya que inicialmente se prevé que este nuevo barrio no esté terminado por completo al menos en 25 años. Según los cálculos de la UAM, Madrid Nuevo Norte tendrá un impacto en el PIB nacional de 15.200 millones y supondrá la creación de 350.000 empleos: 200.000 durante la fase de construcción y 150.000 ya durante la fase de actividad.
Cómo es el futuro distrito
Este proyecto abarca una extensión de 2,3 millones de metros cuadrados, desde Plaza de Castilla hacia el norte, hasta la autovía M-40, con una longitud de 5,6 kilómetros, la misma distancia que hay desde la Glorieta de Neptuno hasta la Plaza de Castilla, y conectando el área con el Monte de El Pardo.
Este nuevo distrito está dividido a su vez por cuatro barrios: Estación de Chamartín, Centro de Negocios Chamartín, Malmea-San Roque-Tres Olivos y Las Tablas Oeste.
El primero de esos barrios dispone únicamente 180.000 m2 de edificabilidad, el 100% destinado a oficinas. Y justo al lado, en el Centro de Negocios, se concentrarán la mayor para de edificios de oficinas, donde se prevé la construcción de 987.000 m2 destinados a ese uso. Malmea añadirá otros 214.000 en oficinas y Las Tablas otros 124.000 adicionales. De esta forma, el norte de la ciudad agregará 1,5 millones de m2 como espacio para empresas.
Será, de este modo, en la zona más cercana a la estación de Chamartín-Clara Campoamor donde se levante esa city de oficinas. Allí se construirán 10 rascacielos y se prevé que unos de ellos sea el más elevado de la Unión Europea, con una altura de 300 metros. De esta manera, junto a las conocida como Cuatro Torres del Norte del paseo de La Castellana, colindante a Madrid Nuevo Norte, crearán el nuevo distrito financiero.
Uno de esos barrios, el Centro de Negocios Chamartín, será el epicentro de la city y acogerá 30 edificios de oficinas y ocho nuevos rascacielos de más de 30 plantas, junto al más alto de la UE.
Los impulsores de Madrid Nuevo Norte han incidido en diversas ocasiones que la creación de este polo de actividad conllevará que gran parte de la actividad financiera y de negocios se traslade hacia el norte de la ciudad, vaciando zonas secundarias y edificios que comparten viviendas junto a oficinas, ofreciendo además una renovación del parque de oficinas. Competirá en la atracción de empresas con la otra gran zona de este tipo de inmuebles en el eje de la Castellana y la zona conocida como Azca.
“Uno de los grandes potenciales estratégicos de Madrid Nuevo Norte es su capacidad para redefinir el modelo económico de nuestra capital para las próximas décadas, con una apuesta clara por la economía del conocimiento ligada al talento”, señalan desde la empresa Crea Madrid Nuevo Norte. Según esta promotora, el centro financiero de la capital se ha quedado obsoleto, por estar conformado por zonas exclusivamente pensadas para la actividad económica, que solo tienen movimiento en horario de oficina, y una vez acaba la jornada laboral se quedan sin vida. “Hoy en día, este modelo ya no resulta atractivo”, afirman.
“Por eso, el nuevo espacio de actividad económica de Madrid Nuevo Norte no podía basarse únicamente en un espacio para albergar oficinas, por más que estas vayan a tener la calidad que hoy exigen las grandes compañías, sino que debe ofrecer un entorno urbano igualmente de máxima calidad y de usos mixtos, algo que cada vez es más solicitado, que incluya una amplia oferta de vivienda, comercios en planta baja, zonas verdes, dotaciones singulares, y la máxima accesibilidad en transporte público, creando entornos urbanos vibrantes y con actividad a todas horas y todos los días de la semana”, apuntan desde la empresa.
Viviendas y zonas verdes
A diferencia de otros desarrollos en Madrid, como la Estrategia del Sureste (Cañaveral, Berrocales, Ahijones, Cerros y Valdecarros), donde el peso es fundamentalmente residencial, en Madrid Nuevo Norte solo un 40% de la superficie edificable se dedicará a este uso, concretamente a construir 10.500 viviendas, de las que el 20% tendrá precio protegido. Otro 18% estará en suelo del Ayuntamiento de Madrid, que si lo desea, podría sumar más hogares de rentas asequibles.
En el caso de los edificios residenciales, es la zona de Malmea, principalmente, donde se levantarán la mayor parte de las viviendas, además de en el barrio del Centro de Negocios y el de Las Tablas Oeste.
En Madrid Nuevo Norte, adicionalmente, está pensado la inclusión de 400.000 m2 de zonas verdes. Allí destaca el parque central sobre la losa de hormigón que cubre las vías y que contará con 13 hectáreas de superficie, en un diseño ganado por el estudio neerlandés West 8 y su socio local Porras Guadiana Arquitectos.
Precisamente, este futuro distrito se ha desarrollado desde el inicio bajo reglas sostenibles. Desde la promotora Crea MNN se indica que será el primer barrio a gran escala que reciba en obtener las certificaciones de sostenibilidad Leed y Breeam, sellos habituales en edificios que cumplan estándares medioambientales. Igualmente, contará con un proyecto piloto para convertirse en un barrio descarbonizado, sin emisiones netas de CO2.
Una de las barreras que este ámbito urbanístico supera fue, precisamente, la que abordaba a la zona verde del parque central. Ecologistas en Acción y otros demandantes llevaron hasta el Supremo esta operación por varios motivos, entre ellos que se considerara como superficie del proyecto lo que será el espacio verde frente a la gran losa de hormigón que cubrirá las vías. El alto tribunal dio la razón, sin embargo, a los impulsores del proyecto: Ayuntamiento, Comunidad de Madrid, Adif y Crea MNN.
Quiénes son los propietarios
A partir de que la inmobiliaria Crea MMN ha comprado los terrenos a Adif y a otras empresas ferroviarias como Renfe, esta promotora se ha convertido en el principal propietario del suelo de la Operación Chamartín. Contará con el 49,9% de los 2,3 millones de metros cuadrados de terreno.
A su vez, esta inmobiliaria pertenece en un 75,54% a BBVA, la socimi (sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario) Merlin Properties dispone de un 14,46%, y Grupo San José otro 10%.
Crea MMN pagará 1.245 millones a Adif, de los que 210 millones ya se han desembolsado después de una ampliación de capital suscrita por los tres socios. El resto del montante lo abonará anualmente la inmobiliaria durante 20 años. El canon se completa con un pago en especie consistente en la entrega por parte de Crea MNN a las entidades ferroviarias de una o varias parcelas urbanizadas con una edificabilidad de 100.000 metros cuadrados y uso residencial, que se destinarán a viviendas sujetas a algún régimen de protección pública.
El siguiente mayor dueño de los terrenos en Madrid Nuevo Norte es el Ayuntamiento de Madrid, que dispone del 9,90% del suelo. Le siguen la Empresa Municipal de Transportes (EMT) con el 6,50%; Canal de Isabel II (4,90%); Comunidad de Madrid (1,40%), y el propio Ministerio de Transportes (0,80%).
Infraestructuras y plazos
Entre los próximos pasos a dar en esta operación se encuentra la constitución de lo que se conoce como las juntas de compensación, el órgano que agrupa a los propietarios del suelo y que se encarga de la gestión urbanística. La primera junta que se espera es la de Las Tablas Oeste, que podría estar en funcionamiento en el primer semestre de 2025. Las de Malmea y la de Centro de Negocios iniciarán los trámites igualmente a partir del año que viene.
Será, por tanto, en Las Tablas Oeste donde darán comienzo primero las obras de urbanización, actualmente pendientes de trámites en el Consistorio madrileño. No se espera que el inicio de estas trabajos arranquen hasta al menos los primeros meses de 2026.
En paralelo a la parte inmobiliaria, Crea MNN y las Administraciones deben avanzar en la construcción de infraestructuras. Lo más acelerado, a día de hoy, es precisamente la renovación de la estación de Chamartín, que debe convertirse en el centro neurálgico de la alta velocidad con más vías y unas instalaciones renovadas. Se sumará igualmente una nueva línea de Metro, un nuevo intercambiador regional de transportes y una nueva estación de Cercanías, además de 13 kilómetros de carril bici. Para permitir el tránsito de oeste a este (y viceversa), adicionalmente se construirán cinco puentes, un tunel y una pasarela peatonal para salvar las vías.