Las promotoras riegan a sus grandes accionistas con 1.400 millones en dividendos ante la incapacidad de vender las compañías
Los fondos tras las mayores inmobiliarias del país reducen las reservas de estas empresas y comprometen su capacidad de inversión. Neinor, Aedas y Metrovacesa se repartirán este año otros 274 millones
Los grandes fondos internacionales dueños de las mayores promotoras de vivienda en España llevan años intentando realizar alguna operación corporativa para salir del accionariado. Ante la incapacidad para lograrlo (sobre todo por el descuento en Bolsa con el que cotizan las tres principales), han puesto en marcha el plan B. La fórmula para remunerar a sus dueños ha pasado por repartir dividendos muy por encima de lo que corresponde por beneficios, a través del reparto de capital con cargo a reservas de la compañía, reduciendo capital o amortizando autocartera. Esta vía tiene como contrapartida reducir la capacidad de inversión y de crecimiento de las propias empresas, que están convirtiéndose en algunos casos en gestoras del negocio del ladrillo para otros inversores.
Aedas, Neinor y Metrovacesa (las tres cotizadas en Bolsa), además de Vía Célere, Culmia y Habitat se han repartido en los últimos cuatro años 1.405 millones de euros en dividendos, según los datos extraídos de sus propias cuentas públicas, lo que supone casi doble de lo que han obtenido a través de sus ganancias, que se situó en 817 millones. Además, Neinor, Aedas y Metrovacesa se repartirán este año otros 274 millones, según los datos anunciados por las compañías.
Es especialmente llamativo el caso de Metrovacesa -controlada por Santander, BBVA y el magnate mexicano Carlos Slim-, que en los últimos cuatro años suma pérdidas por 189,3 millones, pero sin embargo es la empresa que más dividendos ha distribuido, 450 millones, a los que añadirá 104,6 millones para 2024. Este reparto a los accionistas es posible, fundamentalmente, gracias a dividendos extraordinarios con cargos a prima de emisión (reservas de libre disposición), es decir, capital que antes han aportado los socios y que de esta forma se devuelve reduciendo el patrimonio neto de la empresa.
Antonio de la Fuente, managing director de corporate finance de la consultora Colliers, explica que esta práctica es una manera de remunerar al accionista y “devolverle el capital que invirtió hace ya cinco o siete años y del que todavía no ha podido obtener un evento” para generar liquidez. “Es la forma de hacer una estrategia acelerada para retornar cuanto antes el capital al accionista”, afirma.
Coincide en esa opinión Jorge Roa, managing director en Alantra, que ve en la concurrencia de varias situaciones lo que denomina como “tormenta perfecta” sobre el sector. Por un lado, la infravaloración del mercado inversor de las compañías promotoras (tanto en las de Bolsa como las no cotizadas), influenciado por las dinámicas del sector en el resto de Europa y del mundo. También, añade, por la necesidad de los accionistas de las principales promotoras de recuperar su inversión ante la imposibilidad de desinvertir sus participaciones a precios razonables. Y por último, “un momento de mercado único en España en el que recientemente se ha batido el récord de compraventas de viviendas desde la burbuja de 2007 y que está empujando a las promotoras a batir récord de ventas de manera recurrente”.
El único fondo que realizó el ciclo completo lógico para este tipo de inversores que se inicia en compra y se finaliza con la desinversión fue Lone Star, en la etapa de Juan Pepa y Felipe Morenés al frente de esta firma en España. En 2014, este fondo americano compró Neinor a Kutxabank. Invirtió en compra de suelo, lo llevó a Bolsa en 2017 vendiendo parte de su participación y finalmente desinvirtió totalmente en 2018 llevándose todo el retorno para su accionista.
Sin embargo, los fondos que llegaron después no consiguieron repetir la jugada. Este tipo de grandes inversores suelen tener un horizonte de inversión en las empresas de siete años, cuando traspasan sus paquetes accionariales a otros inversores bien en Bolsa o en transacciones bilaterales. Castlelake no lo ha conseguido en Aedas Homes, ni Santander y BBVA en Metrovacesa (se espera desde hace tiempo que Slim pueda hacer algún movimiento).
Peor fue el caso de Värde en Vía Célere, que ni siquiera consiguió llevar a Bolsa a la empresa para, al menos, conseguir vender una parte de su inversión. Bain Capital, por su parte, acaba de vender un 10% de Hábitat a su competidora Neinor y ceder a esa empresa la gestión como una fórmula para ir desprendiéndose de la firma. Y Oaktree, a su vez, entró en 2020 en Culmia, por lo que todavía tiene tiempo para salir y, además, ha seguido una estrategia más limitada de reparto de dividendos, de solo 36,9 millones en los últimos cuatro años. Tampoco Habitat ha buscado, de momento, el retorno vía dividendos (solo 20 millones en cuatro años).
Los actuales grandes accionistas de Neinor -Stoneshield (con el regreso de Pepa y Morenés), Orion Capital y Adar- fueron los que primeramente pusieron sobre la mesa la nueva estrategia de estos fondos: buenos dividendos (ha repartido 167,1 millones en los últimos cuatro años) y una etapa de bajos recursos para compra de suelo a cambio de constituir vehículos en alianzas de coinversión con otros accionistas. Esto permite ingresar vía beneficios de las joint ventures en las que la empresa es accionista minoritario y también como comisiones por ser gestores de las obras. Y, además, permite que estas promotoras sigan teniendo actividad para sus equipos.
De hecho, esta estrategia de repartir generosos dividendos e invertir poco en suelo, generó al principio choques con los equipos gestores en algunas de estas compañías, según revelan fuentes del sector. Pero las empresas se han mentalizado que en esta nueva etapa les corresponde gestionar más las inversiones en vivienda de terceros que las de la propia compañía.
De la Fuente, de Colliers, destaca que el efecto que tiene para el sector inmobiliario y para esa compañía es que si destina el 100% de lo que recibe para repartir dividendos y no sustituye la materia prima que consume, es decir, el suelo, lo que va a ocurrir es que a medio plazo se va a quedar sin terrenos para poder seguir desarrollando su actividad. “Y van a ser, en teoría, compañías con plataformas de gestión muy válidas, muy rodadas, pero sin materia prima que gestionar y sacar adelante. Es por eso que las promotoras han empezado desde hace algunos años intentar negociar alianzas con socios estratégicos que quieren invertir en el sector residencial. Es lo que ha hecho Neinor o Aedas. Así permiten rotar un capital a la vez que la empresa es capaz de seguir en la gestión inmobiliaria más allá del capital de los actuales accionistas”, recalca.
Aedas, por ejemplo, ha repartido a sus accionistas en los últimos cuatro años 347,9 millones, casi la totalidad de los 393,1 millones de beneficios. Y para 2024 prevé cerca de 100 millones de dividendo. Neinor, por su parte, anunció hace unos días que distribuirá 125 millones, de los que 71,9 millones corresponden a este año, y el resto, previsiblemente, los repartirá en el primer trimestre de 2025. Esta última empresa habrá repartido en cuatro año alrededor de 232 millones, en gran parte reduciendo capital y amortizando autorcartera.
Para Roa, de Alantra, la principal implicación del reparto de dividendos extraordinarios es la incapacidad de las empresas para invertir en la adquisición de suelo que necesite gestión de trámites urbanísticos y, por tanto, la reducción paulatina de la inversión del sector privado en la creación de suelo finalista (con permisos). “Esto deriva en un problema a medio y largo plazo, la escasez de suelo de calidad sobre el que construir viviendas y cubrir la demanda creciente por parte del usuario final. La inversión en suelo en gestión es intensiva en capital y requiere un capital paciente de largo plazo. Por ello, las promotoras están tendiendo hacia modelos de coinversión de la mano de socios con el objetivo de optimizar la ubicación de sus recursos disponibles”, agrega.