La demanda de obra nueva se mantiene inmune a la subida de tipos, según Engel & Völkers
Los clientes extranjeros se han multiplicado por cuatro en el último año en el segmento de obra nueva
La senda alcista que iniciaron los tipos de interés el pasado mes de julio, hasta alcanzar el 3,75% actual, no supone ningún freno a la elevada demanda de vivienda de obra nueva, principalmente en las zonas más representativas de primera y segunda residencia. Al menos, de momento. Este segmento mantiene una demanda muy superior a la oferta y para abordar esta situación y poder ofrecer a compradores e inversores la mejor cartera de activos inmobiliarios, Engel & Völkers adquirió Magnum & Partners en 2022.
El grupo inmobiliario alemán explica que con esta compra “reforzó su presencia en obra nueva para ofrecer a sus clientes una oferta más amplia y maximizar las oportunidades de negocio en los principales mercados inmobiliarios de España, ofertando más de 50 promociones con casi 3.000 viviendas”.
A lo largo del pasado año, las zonas más demandadas han sido las tres mayores ciudades de España: Madrid, Barcelona y Valencia, junto a la Costa del Sol, donde la recuperación del cliente internacional tras la pandemia ha permitido comercializar 20 promociones con más de 1.200 viviendas.
La mayor calidad de muchos de los nuevos proyectos inmobiliarios en marcha como un factor diferenciador y exclusivo es muy valorada por los extranjeros que solicitan cada vez más la incorporación de nuevas tecnologías sostenibles y respetuosas con el medio ambiente. Los grandes focos de interés Las propiedades comercializadas por Engel & Völkers en Madrid han alcanzado un precio medio de 7.760 euros/m2, tras experimentar una subida superior al 10%, con una importante presencia de compradores internacionales.
Los clientes extranjeros se han multiplicado por cuatro en el último año en el segmento de obra nueva, liderados por venezolanos, filipinos y alemanes mientras que, en la periferia de la ciudad, la práctica totalidad de las compras han sido realizadas por españoles. A lo largo de este ejercicio, los inversores mantendrán el interés en la obra nueva, un producto muy atractivo que ofrece un buen reposicionamiento futuro y rentabilidades más estables al contar con servicios y tendencias actuales.
La creciente demanda americana, que busca no solo invertir sino vivienda para residir, percibe el sector inmobiliario europeo como un refugio seguro ante la escalada registrada por el dólar frente al euro. Y no se frenará por la escasez de producto derivada de unos plazos más largos para la tramitación de licencias y la subida de costes de las materias primas. Las condiciones de financiación menos favorables que en años anteriores han repercutido en la caída de compradores que han pedido hipoteca para la adquisición de la vivienda de obra nueva gestionada por Engel & Völkers.
Así, en 2022, las propiedades comercializadas con financiación han totalizado el 47%, frente al 53% de clientes que han utilizado recursos propios, lo que supone un importante vuelco desde la distribución registrada en 2021 cuando el porcentaje de los que pidieron hipoteca se situó en el 73% frente al 27% que utilizaron fondos propios.
También en Barcelona, la demanda de la obra nueva mantiene la fortaleza y, con ella, la subida de los precios. La razón no es únicamente la falta de stock de esta tipología de inmuebles, sino también el encarecimiento de las materias primas, los costes de construcción y la congestión de las cadenas de suministro. El precio medio de venta ha subido en 2022 un 9,2% en la Ciudad Condal y un 16% en los alrededores de la capital catalana, según las operaciones comercializadas por Engel & Völkers.
Unos incrementos que han situado el coste medio de la obra nueva en 6.433 euros/m2 en Barcelona ciudad y por encima de los 4.000 euros/m2 en la periferia. Engel & Völkers también ha registrado un importante crecimiento en las operaciones en la Ciudad Condal con extranjeros y han estado lideradas por estadounidenses, franceses y suizos hasta equipararse con las transacciones realizadas con clientes nacionales.
En la periferia han subido desde el 22% de compradores internacionales en 2021 hasta el 37,5% que coparon en 2022, con los italianos, suizos y brasileños como los más activos. La vivienda habitual es la razón principal de la compra de obra nueva entre los clientes de Engel & Völkers en Barcelona. Así, el 58% de los compradores destinó la casa para vivir, seguido del 22% que lo hizo como segunda residencia y el 20% que lo hizo como inversión. Al igual que ha ocurrido en otras ciudades tras la subida de tipos, han aumentado considerablemente los clientes que utilizaron recursos propios para la adquisición de la vivienda hasta superar a los que eligieron la financiación bancaria.
Por su parte, la oferta en Valencia continúa siendo bastante inelástica ya que las principales promociones se han desarrollado en zonas no céntricas debido a la escasa disponibilidad de suelo finalista en el centro, lo que ha disparado los precios. Los precios medios de las viviendas vendidas en 2022 por Engel & Völkers Valencia han registrado un crecimiento de doble dígito que han dejado el coste medio de las propiedades a estrenar en 3.272 euros/m2 en la capital del Turia y en poco más de 3.000 euros en los alrededores.
El perfil de comprador de obra nueva en la capital del Turia es un cliente nacional que adquiere vivienda de reposición, parejas jóvenes que compran su primera residencia e inversores internacionales que buscan un pied-à-terre, con una importante presencia de estadounidenses, canadienses, alemanes y franceses. Pese a la subida de los tipos de interés y contrariamente a lo ocurrido en Madrid y Barcelona, los compradores de obra nueva en Valencia han seguido recurriendo a la financiación bancaria para afrontar la adquisición de vivienda, principalmente en la capital, según las operaciones realizadas por Engel & Völkers.
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