Tope a la revisión del alquiler hasta 2024: ¿aguantará el mercado la presión al propietario?
Los propietarios no pueden ajustar el precio de sus alquileres para hacer frente al aumento en sus hipotecas
El pasado 27 de diciembre de 2022 el Consejo de Ministros decidió prorrogar, durante un año más, el tope del 2% en la actualización de la renta de los arrendamientos para uso de vivienda. Además, el Gobierno incluyó en el nuevo paquete de medidas para paliar la crisis económica actual, dos nuevas medidas en materia de alquiler: una prórroga extraordinaria de seis meses para la suspensión de los desahucios y lanzamientos de hogares vulnerables, y para los contratos de arrendamiento que finalicen antes del 30 de junio de 2022, siempre que el arrendatario lo haya solicitado expresamente.
Sin embargo, se puede afirmar que la prórroga del citado tope del 2% ha protegido los intereses de los arrendatarios, dejando en una situación, en ocasiones, comprometida, a los propietarios y pudiendo generar una reducción de las viviendas alquiladas que, paradójicamente, acabaría afectando precisamente a los potenciales arrendatarios.
Y, es más, la imposición de este límite ha generado un efecto disuasorio para muchas personas que antes veían en la inversión inmobiliaria una oportunidad atractiva, lo que indica claramente que la combinación de todas estas circunstancias puede desincentivar la inversión en el sector y exacerbar la ya preocupante escasez de oferta de viviendas en alquiler, lo que se traduce en un aumento exorbitante de los precios.
El límite del 2% fue adoptado por el Gobierno en el mes de marzo de 2022, en el primer paquete de medidas urgentes para dar respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania mediante real decreto-ley, y fue prorrogada, por primera vez, en el mes de junio.
El contexto de esta medida es la fuerte subida de la inflación. A partir de la entrada en vigor de esta medida, en abril de 2022, la renta de los contratos de arrendamiento dejó de actualizarse a través de la variación porcentual del Índice de Precios de Consumo (IPC), pasando a ser de aplicación el Índice de Garantía de Competitividad (IGC). Se trata de un índice que oscila únicamente entre el 0% y el 2%, de acuerdo con el anexo de la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española. Esta medida es aplicable a aquellos contratos sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, en los que las partes acordaron que la renta sería objeto de actualización, independientemente de que se haya establecido o no el método para dicha revisión (por ejemplo, sobre la base del IPC o del IGC, un 3% cada año, etc.). Es decir, para la mayor parte de arrendamientos de vivienda.
Como consecuencia de esta medida, la actualización anual de todos los contratos de arrendamiento en vigor, está limitada al 2% desde el 1 de abril de 2022.
Si bien cabe destacar la diferencia que hace la norma entre grandes tenedores (personas, físicas o jurídicas, que tengan más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros) y pequeños tenedores, otorgándole a estos últimos la opción de actualizar la renta pudiendo excederse del tope del 2%, siempre que medie acuerdo entre las partes.
No obstante, esta diferencia, no surte ningún efecto en la práctica, dado que no es habitual que un arrendatario motu propio acceda a pagar una renta mayor.
Se trata de una medida que ha tenido gran acogida entre los arrendatarios de viviendas. Su objetivo es, principalmente, moderar el precio de los alquileres, en un momento en que el mercado del alquiler está encareciéndose, y frenar el impacto que la subida, tanto de la inflación como del encarecimiento de la luz y del resto de suministros, está teniendo en la actualidad.
Sin embargo, la prórroga de esta medida ha generado un gran descontento entre los propietarios de viviendas en alquiler, especialmente entre los pequeños propietarios a quienes afecta negativamente.
La duración de la medida, que inicialmente se adoptó con carácter temporal, estará en vigor al menos hasta el 31 de diciembre de 2023. Un total de 21 meses desde su entrada en vigor, lo que impide a los propietarios actualizar la renta de los alquileres y, en definitiva, cobrar la renta pactada en el contrato, para hacer frente a la inflación actual y a los costes de mantenimiento de sus viviendas.
Además, este descontento se ve agravado por aquellos que tienen hipotecas sobre viviendas arrendadas, cuyas cuotas han aumentado debido al gran aumento de los tipos de interés. El tope establecido significa, que los propietarios no pueden ajustar el precio de sus alquileres para hacer frente a ese aumento en sus hipotecas, pudiendo suponer un riesgo para la economía de aquellos que invirtieron sus ahorros en una vivienda y ahora ven reducida su rentabilidad.
Inés Hevia, asociada del departamento inmobiliario de Araoz & Rueda.