Limitaciones legales de la aplicación de la tokenización en el sector inmobiliario
El artículo 1280 del Código Civil dipone que la constitución y transmisión de derechos reales inmobiliarios deben constar en documento público
El mundo está en constante cambio. Buena prueba de ello es el descubrimiento de nuevas tecnologías y el avance de la digitalización. De entre todas, una de las que goza de mayor popularidad en la actualidad es la tecnología blockchain, que permite la tokenización de todo tipo de activos, incluidos los inmobiliarios.
Antes de entrar a valorar si interesa aplicar una capa de tokenización a un sector específico, conviene saber qué es la tokenización.
Tokenizar es representar un derecho (personal o real) en un registro descentralizado (blockchain) normalmente de carácter público o semi-público, materializándose dicha representación en anotaciones contables unitarias- divisibles o indivisibles, fungibles o no fungibles- llamadas tokens o criptoactivos. Además, dichos tokens irán ligados a una cuenta concreta (wallet o monedero) que permitirá almacenar y transferir aquellos. Por tanto, los tokens son, en esencia, transmisibles y, generalmente, su legítimo propietario es el propietario de la wallet que permite acceder a ellos y disponer de los mismos.
Entre los beneficios de la tokenización destaca la posibilidad de poder crear mercados líquidos (donde antes eran ilíquidos) y accesibles para cualquier tipología de inversor, ya que cualquier persona puede adquirir un token a bajo coste y transmitirlo de igual modo. Y todo ello mediante una tecnología segura, rápida y transparente.
En el caso concreto del sector inmobiliario, que tradicionalmente ha estado reservado a grandes o medianos patrimonios, la tecnología blockchain facilita su democratización. Un ejemplo práctico para ilustrar su funcionamiento sería la tokenización de una inversión inmobiliaria a partir de cien mil tokens, que podrán ser adquiridos por pequeños inversores con tiquets de 100 euros. Estos tokens, a su vez, podrán transmitirse fácilmente, haciendo la inversión más líquida. Por tanto, donde antes había un mercado ilíquido reservado a unos pocos, ahora hay un mercado más líquido y accesible a muchos pequeños inversores.
Sin embargo, a pesar de lo expuesto anteriormente, la tokenización tiene una serie de limitaciones en sectores regulados, como el inmobiliario, el societario o el energético, ya que su regulación impone determinados requisitos para la constitución y transmisión de derechos en dichos sectores. No olvidemos que tokenizar no es más que una nueva forma de representar derechos, por lo que, si queremos que dicho derecho tokenizado goce de la máxima protección que le otorga la normativa que lo regula, deberemos cumplir con los mismos requisitos impuestos para su constitución, modificación o transmisión.
En el momento de tokenizar un derecho de propiedad de una vivienda y vender dichos tokens a terceros, tanto la “declaración de tokenización” como la compraventa de tokens deberán cumplir con los requisitos recogidos en el artículo 1280 del Código Civil, que indica que la constitución y transmisión de derechos reales inmobiliarios (por ejemplo, el derecho de propiedad) deben constar en documento público y, para que dicho derecho goce de protección erga omnes (oponible a terceros) deberá estar inscrito en el Registro de la Propiedad.
De no ser así, los adquirentes de los tokens estarían enormemente desprotegidos a pesar de que dichas compraventas fueran válidas desde el punto de vista contractual y privado. Así, el titular registral de la vivienda podría venderla a un tercero de buena fe y los compradores de tokens se verían desprotegidos. Si bien es discutible que la tokenización de un derecho real pueda reflejarse, mediante la correspondiente anotación, en el Registro de la Propiedad, al no poder hacerse de forma tan sencilla, rápida y económica como ocurre con la forma privada, no parece que sea una solución demasiado atractiva para inversores.
Esta limitación aplica en derecho español y también en la mayoría de los países del mundo, aunque no tardará en llegar una blockchain pública (controlada por los distintos registros públicos) que permita la transmisión de tokens representativos de derechos reales con protección frente a terceros.
Algunos países ya lo están implementando. No obstante, existen otras formas igualmente atractivas, con seguridad jurídica -y sencillas desde el punto de vista legal- de aplicar la tokenización a la inversión inmobiliaria.
Por un lado, encontramos la tokenización de préstamos participativos (estrictamente, tokenización de un derecho de crédito del prestador frente al prestatario) cuyo principal será usado para adquirir un inmueble, teniendo derecho el prestador a recibir, a cambio de su aportación, los rendimientos derivados del alquiler de dicho inmueble y, en su caso, la plusvalía por la venta al cabo de un plazo determinado.
Del mismo modo, otra de las alternativas más destacadas es la tokenización de las acciones de una sociedad cuyo objeto social sea la compra- y, en su caso, gestión- de un bien inmueble. Esta operativa planteaba ciertas dudas legales, ya que muchas disposiciones (restrictivas) del derecho societario son de carácter imperativo y aplicar una capa de tokenización a las acciones- no digamos a las participaciones de una SL- podría generar poca seguridad jurídica. No obstante, con la entrada en vigor del conocido como Reglamento DLT y la nueva Ley del Mercado de Valores esta problemática desaparecerá o, al menos, se reducirá enormemente.
Actualmente, la mayoría de los proyectos o plataformas existentes en el ámbito de la inversión inmobiliaria para pequeños inversores (crowdfunding inmobiliario) están instrumentalizando dichas inversiones a través de préstamos participativos, pero son pocas las que han aplicado una capa de tokenización para facilitar la liquidez de dichas inversiones.
Sin duda, se trata de una tecnología que va a seguir dando mucho que hablar a medida que las regulaciones sectoriales vayan reconociendo y regulando esta nueva forma de representar derechos.
Javier Pascual, socio de Aledra y responsable de la asesoría jurídica de Equito.