Limitación de la renta del alquiler: entre la inconstitucionalidad y la responsabilidad patrimonial del Estado

La medida promovida por el Gobierno tiene un efecto expropiatorio del derecho a la propiedad privada

Limitación de la renta del alquiler: entre la inconstitucionalidad y la responsabilidad patrimonial del Estado
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El Boletín Oficial del Estado publicaba este domingo el Real Decreto Ley 11/2022 por el que se prorrogan el paquete de medidas lanzado para hacer frente a la crisis económica acentuada por la guerra de Ucrania. Se alarga así hasta el 31 de diciembre de 2022 una de las medidas más polémicas, por su gran impacto entre los propietarios: la limitación de la actualización de las rentas de los alquileres.

Así, tras la entrada en vigor de esta prórroga todo arrendatario cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre el 31 de marzo de 2022 y el 31 de diciembre de 2022 podrán negociar con el arrendador el incremento del alquiler con los siguientes límites.

En el primer lugar, en el caso de que el arrendador sea un gran tenedor (propietario con más de 10 viviendas en alquiler), el incremento de la renta quedará limitado al 2 %. En segundo lugar, la nueva renta se sujetará a lo acordado por las partes. En ausencia de acuerdo, el incremento de la renta quedará limitado al 2 %.

Las citadas limitaciones, actualmente publicadas como extraordinarias y provisionales, podrían convertirse en permanentes si finalmente se aprueba la Ley de Vivienda en su redacción actual.

Así, el anteproyecto de la Ley de Vivienda prevé, entre otras tantas medidas, la limitación de las rentas de los alquileres de inmuebles que se encuentren en zonas de mercado residencial tensionado a la última renta del contrato anterior, incrementada en lo que proceda conforme a la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del citado contrato.

No obstante, en el supuesto de que la vivienda en cuestión haya experimentado rehabilitación o mejoras o el contrato se firme un periodo de 10 o más años, la renta del nuevo contrato podrá incrementarse hasta un máximo de un 10 % sobre la última renta vigente.

Si además de estar en una zona tensionada el propietario es una persona jurídica y un gran tenedor, la renta de los contratos de alquiler estará limitada por el límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia.

La justificación para la adopción de esta medida ha sido la necesidad de dotar a nuestro país de un mayor parque de vivienda en alquiler y mitigar, en cierta manera, las consecuencias negativas de las crisis que venimos sufriendo (crisis económica, pandemia, guerra en Ucrania); justificación que, dicho sea de paso, no necesariamente resulta eficaz para el fin pretendido, como la experiencia ha demostrado.

Muestra de esto son los ejemplos de Berlín, que aprobó una regulación similar en febrero de 2020, y los datos del prestigioso Instituto IFO alemán mostraron un descenso de la oferta en un 40% en la capital alemana. San Francisco es otro ejemplo de la aplicación de esta herramienta con similar resultado.

Incluso en España, este tipo de regulación no es algo que nos sea desconocido. Desde septiembre de 2020 hasta marzo de 2022, el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional, entre otros, la limitación de rentas ha sido aplicada en Cataluña.

Durante el año y medio aproximadamente que ha estado vigente esta medida se ha evidenciado que el resultado obtenido fue, precisamente, el contrario. Los datos sobre el mercado del alquiler en Cataluña reflejaron una clara caída de la oferta de vivienda en alquiler en la región. Según las cifras del portal inmobiliario Idealista, la oferta de vivienda en alquiler cayó en un 57% en Barcelona, produciéndose, además, un incremento de los precios.

La medida promovida por el Gobierno resulta limitadora de derechos. Es más, de facto tiene un efecto expropiatorio del derecho a la propiedad privada, sin que la merma del arrendador conlleve compensación económica alguna.

Procede recordar que el artículo 33 de nuestra Constitución, tras reconocer el derecho a la propiedad privada, establece que “nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes”.

Al amparo de esta protección constitucional, los propietarios que se vean afectados podrán reclamar la correspondiente compensación económica. No será éste un camino fácil, desde luego, ya que la norma que recoge tal limitación no ha sido declarada inconstitucional (aún). Pero la vía de la exigencia de responsabilidad patrimonial del Estado legislador en los casos de leyes que, no teniendo reproche de inconstitucionalidad, sean materialmente expropiatorias o confiscatorias de derechos, podría ser la solución a este vacío en tanto en cuanto se abre, o no, el debate sobre su constitucionalidad.

Leire Aya Ramos, abogada senior especialista en Derecho Inmobiliario de TKL Abogados.

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