El Gobierno teme que la elevada inflación impida limitar los precios del alquiler

La norma recoge dos requisitos para declarar una zona como tensionada

Las rentas deben haber subido cinco puntos por encima del IPC en el último

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El pasado mes de octubre, cuando el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana presentó el entonces anteproyecto de Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda, el fantasma de la inflación seguía en la sombra. Sin embargo, pasaron los meses y el IPC avanzó un 3,1% medio anual en 2021, una cifra que amenaza con cerrar en 2022 entre el 6% y el 7% anual, según prevén los principales analistas. Esta escalada sin precedentes recientes de la inflación, tal y como temen en el Gobierno, es la que podría dejar sin efectos una de las medidas estrella de la futura ley de vivienda: la limitación de los precios del alquiler.

De entrada, para regular las rentas en las zonas más caras –las conocidas como zonas tensionadas– tienen que cumplirse dos requisitos de forma simultánea. Por un lado, la carga media del coste de la vivienda más los suministros básicos deben superar el 30% de los ingresos medios de los hogares de la zona. Por otro, el precio de la vivienda en los cinco años previos a la declaración como zona caliente debe haber experimentado un porcentaje de crecimiento acumulado al menos cinco puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del IPC autonómico.

Según cálculos preliminares del Ejecutivo, que se encuentra trabajando en el índice de precios del alquiler oficial que servirá para acotar las potenciales zonas tensionadas, las previsiones de inflación para 2022 podrían echar por tierra la medida. “La subida del IPC en 2021, dado que venimos de años con avances incluso negativos, no puso en peligro la futura regulación de los precios. La de 2022 sin embargo está siendo muy elevada, por lo que la medida podría quedar en saco roto”, explican fuentes del Gobierno.

No obstante, añaden, todo dependerá también de la evolución de los precios del alquiler, ya que si subiesen drásticamente sí podrían superar el acumulado de la inflación. En un principio se esperaba que en 2022 la tendencia a la baja iniciada en 2021 se mantuviese. Sin embargo, en plena crisis de suministros y dado el impacto de la falta de insumos en la construcción, la demanda del alquiler, y en consecuencia sus precios, podrían volver a repuntar.

Desde Transportes, detallan fuentes del departamento, creen por el momento que el diferencial de cinco puntos sobre el IPC “puede entenderse adecuado”. Aun así, recuerdan que el proyecto de ley se encuentra en tramitación parlamentaria y, por tanto, “está sujeto a las modificaciones que, a través de las oportunas enmiendas, se acuerden como más adecuadas para mejorar el texto”.

En el hipotético caso de que la normativa se aplicase ahora, apuntan desde Transportes, la mayor parte de las áreas calientes sí podrían declararse como tensionadas en función de este requisito. La razón es que el acumulado de los últimos cinco años del IPC, tomando desde marzo de 2017 hasta marzo de 2022, se sitúa en el 14,1%. En paralelo, la variación acumulada de los precios de los últimos cinco años en Baleares se sitúa en el 29,2%, en el 25,8% en Málaga, en el 24,4% en Valencia y en el 22,3% en Barcelona. Otras dos zonas tensionadas, Madrid y Las Palmas (en el 20%), también cumplirían por la mínima el requisito.

El problema, reconocen en el Ejecutivo, es que la normativa tardará en aplicarse. Aunque la ley debería aprobarse en el Congreso en el tercer trimestre de este año para cumplir con el calendario enviado a la Comisión Europea, el ministerio dispone de un plazo de hasta 18 meses adicionales desde entonces para desarrollar el índice que permita declarar zonas tensionadas.

Es decir, si los precios del alquiler bajan o se mantienen planos y en la ecuación entran los nuevos datos de inflación de lo que resta de 2022 y del año 2023 (cuando se prevé que ronde el 2%), el diferencial de cinco puntos con el IPC autonómico podría resultar insuficiente.

El Gobierno defiende los dos requisitos

En el trámite parlamentario de la normativa, y para evitar que la inflación pueda poner en riesgo la regulación de los precios de las rentas, varios socios habituales del Gobierno proponen enmiendas para relajar los requisitos a la hora de que los gobiernos autonómicos declaren una zona como tensionada. Optan por que sea necesario solo uno de los dos (en vez de ambos de forma simultánea), o por rebajar el diferencial de cinco puntos con el IPC.

Desde el Ministerio de Transportes, sin embargo, consideran que son convenientes ambos criterios. Debe tenerse en cuenta que, si se excluye el criterio de la sobrecarga de los hogares, “sería factible que se identificasen zonas de niveles de renta alta que no tienen excesivas dificultades para pagar el alquiler de mercado”, explican fuentes del ministerio. Por su parte, en caso de que se excluyese el criterio del incremento acumulado de los precios, “se estarían aplicando las medidas de contención previstas en la norma a zonas en las que los precios puedan estar experimentando caídas, con lo que las medidas de contención o las referencia a índices podrían no ser las más adecuadas o llegar a ser incluso contraproducentes”, añaden.

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