Operación urbanística

El desarrollo de Los Berrocales necesitará 5.400 millones de inversión

PwC calcula que la creación de este barrio en Madrid tendrá un impacto en el PIB de 8.701 millones y la creación de más de 167.000 puestos de trabajo

Los Berrocales Pulsar sobre el gráfico para ampliar

Una de las grandes operaciones urbanísticas de Madrid, el nuevo barrio de Los Berrocales, conllevará alrededor de 5.442 millones de euros de inversión, fundamentalmente privada, para la urbanización y construcción de esta zona enmarcada dentro de lo que se conoce como los Desarrollos del Sureste de la capital. La cifra parte de un estudio presentado este martes y encargado a PwC por la junta de compensación (agrupación de propietarios de suelo) de Los Berrocales.

En este futuro barrio están contempladas la creación de 22.285 viviendas. Se trata de una de las cinco zonas de los Desarrollos del Sureste, que en conjunto suman más de 100.000 viviendas a desarrollar. Junto a Los Berrocales, se levantan El Cañaveral (el más avanzado con viviendas ya terminadas), Ahijones, Los Cerros y Valdecarros, en este último caso como el mayor de todos ellos, con más de 50.000 casas proyectadas. Esta área se ubica más allá de la M-40, entre Vallecas al sur y Coslada y San Fernando al norte.

En el estudio PwC se calcula que los costes de urbanización se elevarán a 627 millones, sufragados por los propietarios de los terrenos, que ya han ejecutado obras por 158 millones, fundamentalmente en grandes infraestructuras viarias, puentes y canalizaciones. Pendiente por ejecutar quedan otros 468 millones.

El desarrollo del nuevo barrio se afrontará en seis etapas, hasta 2030 aproximadamente. La urbanización de la primera fase ya está avanzada y según adelantó en la presentación del informe Paloma García Romero, concejal de Obras y Equipamientos del Ayuntamiento de Madrid, se prevé que a final de año se pueda simultanear el fin de la urbanización con el comienzo de la edificación de las primeras viviendas, lo que podría conllevar que en 2024 ya hubiese edificios terminados.

Aunque la parte que más inversión requerirá será la construcción de los activos inmobiliarios, concretamente 4.815 millones, según calcula PwC. De esos, 2.802 millones corresponde a la inversión para la edificación residencial, 331,9 millones para la industrial (por ejemplo naves logísticas), 763,6 millones para terciario (comercial u oficinas) y 917 millones para dotacional (donde las Administraciones públicas tienen el papel relevante).

PwC calcula también que el impacto de Los Berrocales en el PIB desde la actualidad y hasta 2040 será de 8.701 millones, de los que 305 millones provendrán de la urbanización; 5.106 millones de la edificación y 8.706 millones de la explotación de la actividad industrial, logística y comercial de la zona fundamentalmente a partir de la próxima década.

Igualmente, la consultora vaticina un impacto en el empleo en la Comunidad de Madrid de 167.138 nuevos puestos de trabajo, de los que 93.301 corresponden a la fase de explotación de las actividades, 69.173 a la edificación y 4.664 a la urbanización,

En la cifra de inversión no se incluyen las transacciones de compra de suelo, que presumiblemente serán multimillonarias cuando se vayan posicionando los promotores que impulsen ese mercado residencial. En Los Berrocales han tomado posiciones la cotizada Aedas, Kronos y Vía Célere (del fondo Värde Partners). También están presentes otras promotoras como Habitat (de Bain Capital), Pryconsa (familia Colomer), Ebrosa, bancos como Santander, CaixaBank y Liberbank, además de Sergio Ramos, futbolista del PSG, a través de la sociedad Desarrollos Inmobiliarios Los Berrocales.

Aunque el mayor dueño de suelo será el Ayuntamiento de Madrid, ya que aparte del 10% de todos los terrenos que le corresponden de cesiones de suelo, cuenta con casi el 9% como propietario actual. Otro importante propietario es la Comunidad de Madrid, con casi el 4%. José María García Gómez, viceconsejero de Vivienda y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid, explicó por su parte que esos solares serían destinados a la promoción de vivienda en alquiler. "Estamos creando una oferta suficiente de vivienda asequible", afirmó.

Los Berrocales es la tercera mayor operación urbanística que actualmente se desarrolla en España. La primera es Madrid Nuevo Norte, impulsada por la empresa Distrito Castellana Norte, donde se prevé alrededor de 11.000 millones de inversión en urbanización y construcción y otros 14.000 millones en transacciones de activos. En este caso, su importancia radica en la construcción de edificios de oficinas más que por las 10.500 viviendas previstas. En cuanto a tamaño, la mayor operación es la de Valdecarros, también en la Estrategia del Sureste, donde se prevén levantar más de 50.000 viviendas en dos décadas y que conllevará alrededor de 7.600 millones de inversión.

Primera etapa residencial

A día de hoy, el proyecto se encuentra en el conocido como proceso de reparcelación, que está previsto que sea aprobado en mayo por parte del Auntamiento de Madrid, según informan desde la junta de compensación de los Berrocales. A partir de ahí, permitirá el proceso de edificación y que las promotoras tomen posiciones para comprar suelo y comercializar viviendas.

La primera etapa de esta operación urbanística conllevará una inversión de 758 millones de euros y una contribución al PIB de 1.358 millones y más de 25.000 empleos, según PwC.

La primera etapa se encuentra situada al norte de la carretera nacional A-3, frente al casco urbano del Ensanche de Vallecas y al este de la M-45. El acceso se realiza directamente desde la M-45 y desde la A-3.

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