Neinor encalla en la compra de Vía Célere por la ecuación de canje
La promotora vasca asegura que sigue en el proceso de negociación. La valoración y la fórmula de pago separa a los accionistas
Las diferencias sobre la valoración de activos y cómo realizar la fórmula de pago, si en acciones o en metálico, está encallando la compra de la inmobiliaria madrileña Vía Célere por parte de la cotizada Neinor, la gran adquisición en el sector promotor de viviendas de los últimos años. El bajo precio actual de cotización del grupo vasco dificulta, además, una operación de fusión.
Neinor, que tiene al fondo francés Orion y al israelí Adar como accionistas relevantes, comenzó hace unas semanas el estudio para hacerse con su rival. El pasado 8 de noviembre reconoció en un hecho relevante remitido a la CNMV que se encontraba “en un proceso de valoración preliminar de una posible operación de integración” de Vía Célere. Como resultado se crearía la mayor promotora residencial del país, por delante de Aedas Homes y Metrovacesa.
La compra o fusión no es sencilla y se está encontrando con dificultades para satisfacer a las partes, según comentan en los últimos días a este diario diversos conocedores del proceso. Una de las cuestiones a resolver es que el fondo Värde, que controla alrededor del 75% de Vía Célere, prefiere la venta de la compañía en efectivo para recuperar su inversión. Esta firma estadounidense ha sumado en los últimos años los activos Dospuntos y Aelca con el objetivo de sacar Vía Célere a Bolsa en 2018. Pero el mercado se cerró tras los estrenos bursátiles de Neinor, Aedas y Metrovacesa, por lo que dificultó su salida del capital de la promotora a través de una oferta pública de venta (OPV).
Este viernes el diario El Confidencial aseguraba que Värde ha rechazado la oferta de Neinor y que se abre a negociar otras posibles ofertas de competidores. De hecho, en los últimos meses es habitual las conversaciones entre accionistas de distintas grandes promotoras para abordar un proceso de concentración. Desde Neinor, sin embargo, aseguran que la negociación prosigue. La firma vasca cuenta con un periodo de exclusividad en estas conversaciones, que caduca en los próximos días, pero que podría ser renovado.
Todas las partes consultadas reflejan que Värde es la más interesada y más apremiada en realizar una operación para desinvertir, ya que este tipo de fondos tienen una determinada fecha de duración de sus inversiones, que suelen rondar como media los siete años.
Lo más probable es que la operación se pudiera cerrar con una fórmula mixta de entrega de acciones de Neinor y de efectivo a Värde y a los otros accionistas minoritarios para hacerse con Vía Célere. Pero la ecuación no está clara.
Para Neinor sería más fácil hacer una fusión con Vía Célere, pagando en acciones, tal como hizo con la más pequeña Quabit a inicios de año. Sin embargo, esa opción es más complicada en el caso de una compra de Vía Célere porque la cotización de Neinor se sitúa actualmente con un descuento del 40% respecto al NAV (el valor neto de los activos). Si a 30 de junio, el NAV de la promotora vasca se situaba en 1.417 millones, su cotización a día de hoy está duramente castigada y se queda en cerca de 850 millones. Eso supondría que para hacer un intercambio de acciones con Vía Célere, la empresa madrileña tendría que aceptar por su parte un fuerte descuento del valor de su propia cartera.
En cualquier caso, Värde –asesorada por Credit Suisse y Deloitte en la operación– tampoco es muy favorable a controlar un paquete muy grande de la fusionada, porque dificultaría la venta de acciones en Bolsa, ya que la empresa resultante tendría un escaso free float y muy poca liquidez. Sin embargo, si podría aceptar una integración en metálico y en acciones, que diese salida bursátil a los accionistas minoritarios de Vía Célere. La cuestión es pactar una ecuación que satisfaga a todas las partes.
En la otra parte, Neinor –asesorada por JP Morgan– prefiere la opción de pagar con acciones y completar un modelo de fusión. Para la promotora, que cuenta con Borja García-Egotxeaga como consejero delegado, es más complicado abordar la operación completamente en metálico, ya que dispararía su deuda.
Vía Célere cuenta con un valor bruto de activos (GAV) de 1.770 millones. La compra de Vía Célere convertiría a Neinor en la mayor empresa de promoción residencial, con una cartera de suelo con capacidad para levantar 36.800 viviendas, de las que alrededor de 20.000 provendrían de la inmobiliaria de Värde.
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