Pérez de Leza: “Lo que quiere Santander de Metrovacesa es dividendo”

No ve interés de la promotora en operaciones corporativas por la baja cotización y porque tiene suficiente cartera de suelo Avanza que el primer trimestre ha empezado a buen ritmo de ventas y se marca el objetivo de repartir el 80% de caja entre los accionistas

Jorge Pérez de Leza, consejero delegado de Metrovacesa.Pablo Monge

Jorge Pérez de Leza (Madrid, 1967) dirige desde 2016 Metrovacesa, la promotora controlada por Santander y en la que también participa BBVA. Este ingeniero industrial por ICAI y MBA por Harvad explica cómo ha afectado la pandemia y la crisis a la inmobiliaria, sus planes y el castigo bursátil.

R. ¿Cómo ha afectado la pandemia a su negocio?

R. En marzo, abril y mayo del año pasado las ventas estuvieron totalmente paradas. En julio y agosto se mantuvieron y ya lanzamos el mensaje de que las ventas se reaniman y volvemos a niveles precovid. Eso se consolida en el cuatro trimestre. Para 2021 ya nos sentimos confortables de decir que doblaremos las entregas.

R. ¿Cuáles son sus objetivos para 2021?

R. Entregar más de 1.300 viviendas, vender más de 50 millones de suelo, generar más de 100 millones de euros de caja y pagar un dividendo de más de 80 millones.

R. ¿Metrovacesa está al ritmo previsto si no hubiese habido pandemia?

R. No. Todavía no. Trabajamos con el escenario de que el riesgo sanitario va a estar superado, pero todavía queda la incertidumbre económica, qué efecto tiene en la velocidad de venta y posible absorción de lanzamientos comerciales. Cada mes que pasa ganamos confianza. El primer trimestre ha sido muy bueno para nosotros, ya que hemos prevendido más de 400 viviendas. Sabemos que nos hemos pegado un tortazo a nivel PIB y desempleo. Ahora de lo que se trata es que si hemos tocado el valle, iremos subiendo gradualmente.

R. Obviamente los ERTE y el desempleo les afectará en ventas.

R. Creemos que estamos vendiendo por varios factores. El primero es que hay poca oferta, no hemos llegado como sector ni a las 100.000 viviendas al año e irá bajando en 2021, 2022 y 2023. Es menos construcción de viviendas de lo que el mercado absorbería. También el segmento en el que estamos, de entre 280.000 y 300.000 euros de precio medio por vivienda es un segmento que puede estar afectado, pero donde hay menos desempleo y unido a unas condiciones de financiación que son más atractivas que nunca. También hay un factor psicológico que nos beneficia, de querer una casa más grande y en las zonas periféricas por la pandemia.

R. ¿Cuál es la previsión de ingresos para este ejercicio?

R. Hemos dado un guidance de entregas de entre 1.300 y 1.700 viviendas. A un precio medio de 290.000 euros se puede calcular la facturación. Y una venta de suelo de 50 millones o más. Tanto de suelo residencial, que ha recuperado cierto ritmo, como de terciario, que en la segunda mitad de año debería mejorar.

Tendremos ebitda positivo en 2021. El beneficio dependerá de la valoración del suelo

R. ¿Retornará el beneficio en 2021?

R. Tendremos ebitda positivo. Y resultado positivo no me atrevo a decirlo todavía porque hay un factor que es el de la valoración de suelo que afecta al resultado y que el año pasado nos pegó duro. En 2020 estábamos cerca del ebitda positivo, pero las valoraciones, que depende del mercado, nos pegó 140 millones de euros en la cuenta de resultados. Para este año eso no lo veo, porque teóricamente ya se ha recogido lo peor de la situación.

R. Según el plan de salida a Bolsa de Metrovacesa de febrero de 2018, el número de entregas debería haber llegado en 2020 a 3.500 viviendas, pero se quedó en 600. ¿Cuándo llegarán a las 3.500?

R. A día de hoy no las vemos. En el momento en que salimos a Bolsa el mercado era muy diferente, no solo por el covid. El entorno del mercado de 2017 era de crecimiento de precios y una capacidad constructiva que luego no se probó. No dimos en el clavo. En 2018 todavía teníamos viento en cola, pero empezaron a subir los costes de construcción y los problemas de capacidad. Hubo un componente de mercado que no supimos prever adecuadamente. Adicionalmente también, como delivery de la compañía, pues no hemos sido todo lo ágiles que preveíamos para poner en carga el producto. El ritmo de ventas no acompañó aunque hemos cambiado cosas para que la maquinaria internamente funcione mejor. Este año tengo certidumbre, pero no veo todavía el mercado igual que en 2018. Tengo que esperar y ganar confianza. Este año entregamos entre 1.300 y 1.700 viviendas y esa cifra irá subiendo. Veo un horizonte de 2.500 viviendas, pero a día de hoy no veo un horizonte de 4.000 viviendas.

R. ¿Cuándo alcanzará la velocidad de crucero?

R. Creo que en 2024 deberíamos estar. 2021 lo veo como un año de transición. 2022 estará más estabilizado y habrá más concentración porque el promotor pequeño puede tener problemas de financiación y habrá menos producción.

R. Teniendo en cuenta que cotizan un 50% por debajo del valor neto de los activos (NAV), entiende que los inversores con los que salió a Bolsa en 2018 estén decepcionados.

R. Sí, claro, en los accionistas iniciales hay cierta decepción. Si bien, nuestros accionistas de referencia que estaban al principio siguen fieles y saben que la compañía tiene un valor intrínseco que está llegando.

Pablo Monge

R. En el mercado de fusiones y adquisiciones siempre hay un runrún sobre qué hará Santander con Metrovacesa. ¿Ve a Metrovacesa en algún tipo de operación corporativa?

R. Creo que Santander lo que quiere de Metrovacesa es dividendo a día de hoy. Vamos a generar caja y de esa caja, el 80% o más lo repartiremos. Empezamos a hacerlo con un dividendo en mayo de 2019. El año pasado lo pusimos en suspenso, este año damos 0,40 euros por acción y el año que viene hemos dicho que generaremos más de 100 millones de caja y seguiremos repartiendo el 80%. Eso es lo que quiere Santander. A mí me cuesta ver operaciones corporativas por varios motivos. El primero es que no hay beneficio industrial o de economía de escala. La lógica que ha habido hasta ahora es la compra de suelo, pero nosotros no tenemos previsto comprar suelo en los próximos cuatro años. Otro motivo por el que se hace difícil es el descuento con el que estamos cotizando todos y la disparidad entre cotizaciones. Lo ideal es hacer una fusión NAV a NAV, pero eso no cuadra para una que no cotiza actualmente debido al descuento.

R. ¿Cómo puede mejorar el valor de Bolsa?

R. Llevamos un 26% de mejora en 2021, bien es verdad que empezamos en un punto bajo. Es una carrera trimestre a trimestre, con un factor que depende de nosotros, que son las entregas y que iremos cumpliendo, y otro factor que es el mercado. El sentimiento que vemos es que este trimestre ha cambiado un montón. A final del año pasado nadie quería oír hablar de inmobiliario, y menos de promoción, y lo cierto es que a día de hoy es totalmente diferente, con mucho nuevo inversor español. Y es que la máquina funciona y estamos con descuento sobre NAV que no tiene sentido.

R. ¿Cómo afectará la crisis a las preventas en 2021?

R. Hemos tenido un primer trimestre muy bueno, con 400 preventas. Esperamos que siga mejorando, serán sustancialmente superiores a las del año pasado.

Para nosotros, el ‘build to rent’ debería ser entre el 15% y el 20% de las preventas del año

R. ¿Qué está ocurriendo con los precios y cómo les impacta?

R. Los precios no están cayendo nada y cada mes que pasa ese mensaje se afianza. Sin bajar precios estamos teniendo más velocidad de venta de la esperada.

R. ¿Cómo ve al sector?

R. Saneado y superprofesional. Saneado financieramente, con niveles de apalancamiento del 20%, que no hemos tenido nunca, muy razonables. Y con fuentes de financiación alternativas, como el caso reciente de los bonos, que es muy buena noticia para el sector.

R. ¿Trabaja en emitir bonos como Neinor o Vía Célere?

R. Todavía no. Nuestro préstamo corporativo era de 270 millones y está en 200 millones de saldo actualmente. A día de hoy, el bono al coste que estamos viendo es una alternativa, pero tenemos otras, como financiación bancaria, vía fondos o institucional.

R. Han comenzado a construir vivienda para el alquiler que luego venderán a fondos. ¿Seguirán ese camino?

R. Queremos promover proyectos de llave en mano para terceros. Hay capital de fondos para comprar, aunque el precio no nos parece atractivo. Creemos que es un tema pasajero porque la incertidumbre regulatoria pasará y se evitará el descuento que ahora nos piden esos fondos. Estamos construyendo 550 viviendas sin preventas. Las construyo para venderlas más adelante. Y posiblemente vamos a aumentar el número por el interés que estamos viendo. ¿Es arriesgado? Es una apuesta que nos podemos permitir teniendo el suelo pagado y bajo apalancamiento. Por el camino conseguimos que se reduzca el ruido temporal y le quitamos la incertidumbre de plazos, porque los fondos no quieren comprometer con tanto tiempo los recursos. Como mínimo sumaremos 100 o 150 casas más. Se van a vender, ofertas tengo ya, pero no al margen que quiero. O la venderemos a particulares. Para nosotros, el build to rent debería ser entre un 15% y un 20% de las preventas del año.