Cómo tributa la venta de una vivienda en la declaración de la Renta

La transmisión de un inmueble está sujeta a gravamen por las ganancias patrimoniales obtenidas

Si el contribuyente ha vendido una vivienda en el año 2020, entonces tiene que incluir la operación en la declaracion de la Renta, dado que está sujeta a gravamen en el IRPF por la ganancia patrimonial que se obtiene. Las pérdidas patrimoniales no tributan pero también deben declararse y es posible compensar con otras ganancias patrimoniales, como fondos o acciones, rebajando así la factura fiscal. La campaña de 2021 arranca el próximo 7 de abril y termina el 30 de junio. Es aconsejable tener clara la fiscalidad de la vivienda y los pasos a dar para evitar problemas con el fisco.

Introducir los datos

Es necesario introducir todos los datos de la operación y la ganancia o pérdida derivada de la transmisión del inmueble. Con carácter general, la ganancia se determina por la diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición. Es decir, la diferencia entre el precio al que se vende y el precio al que se compró.

El valor de transmisión es el importe real por el que la enajenación se haya efectuado, teniendo en cuenta el precio de venta de la casa y restando los gastos y tributos asociados a la transmisión, como la plusvalía municipal. En caso de que el contribuyente haya firmado una hipoteca para comprar una nueva casa, entonces se considerará como importe total obtenido en la transmisión el valor de la venta menos el principal del préstamo pendiente de amortizar.

El valor de adquisición está formado por el importe real por el que se adquirió el bien objeto de transmisión, al que se pueden sumar el importe de los gastos y tributos inherentes a la compra como el IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), excluidos los intereses, y el coste de inversiones y mejoras realizadas en la vivienda. Hay que restar las amortizaciones si por ejemplo se alquiló el inmueble durante el tiempo en el que se ha sido propietario, entonces hay que minorar los ingresos totales recibidos por la renta.

Hay que tener en cuenta que solo los inmuebles transmitidos que fueron adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 pueden aplicar a la ganancia el régimen transitorio de abatimiento.

Tributación

El dinero de la venta de una casa forma parte de las ganancias y pérdidas patrimoniales y, como tal, tributa en el IRPF como rentas del ahorro a un tipo progresivo. Las ganancias tributan al tipo fijo del 19% hasta 6.000 euros, del 21% de 6.000 euros a 50.000 euros, y del 23% entre 50.000 euros y 200.000 euros.

De cara al año que viene, la aprobación de los nuevos Presupuestos Generales del Estado de 2021 trae algunas novedades en el pago del IRPF para las rentas más altas. Concretamente, la base imponible del ahorro, que es donde se incluye la ganancia patrimonial obtenida con la venta de una casa, suma un nuevo tramo del 26% para aquellas ganancias superiores a los 200.000 euros. Hay que tener en cuenta que el impuesto es de carácter progresivo, por lo que este cambio afectará solo a las viviendas de alto precio que obtengan una ganancia patrimonial cuantiosa con la operación, explican desde HelpMyCash.com.

Estado de alarma

Las ganancias patrimoniales obtenidas por la venta de una vivienda habitual están exentas de tributación si todo el dinero obtenido por la transmisión se reinvierte en la compra de otra vivienda habitual. Pero, con el estado de alarma, se paralizaron los plazos para la reinversión en vivienda habitual, que deben efectuarse de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual. Según la Agencia Tributaria, a efectos de computar el plazo de dos años para la reinversión en una nueva vivienda del importe obtenido en la venta de la vivienda antigua, se paraliza el cómputo de dicho plazo desde el 14 de marzo hasta el 30 de mayo de 2020.

Plusvalía municipal

Por otro lado, hay que tener en cuenta las plusvalías en la venta del piso. Este impuesto grava el incremento de valor que ha experimentado la casa a lo largo del tiempo. Para calcularlo, se toma como base el valor catastral del suelo del inmueble (se podemos conseguir en el último recibo del IBI) y el número de años que se ha tenido el piso en propiedad. Es decir, no se consideran los precios a los que hemos comprado o vendido la vivienda para saber cuánto nos sale a pagar de plusvalía municipal, aseguran desde HelpMyCash.com.