Las autonomías buscan fórmulas para movilizar vivienda vacía hacia el alquiler

La falta de criterios comunes a nivel estatal dificulta el proceso

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A la espera de que el Gobierno pueda legislar el concepto de vivienda vacía con criterios comunes en todo el país a través de la futura ley estatal de vivienda, varias comunidades autónomas están llevando a cabo diferentes iniciativas con las que movilizar estos inmuebles hacia el arrendamiento a fin de oxigenar un mercado que la crisis sanitaria y económica del coronavirus ha terminado de colapsar. Conviene recordar, antes de nada, el barullo normativo que existe en torno a esta cuestión, con regiones punteras que definen, censan y legislan sobre su parque vacío y otras que tienen este asunto por ahora en segundo o tercer plano.

Una de las que engrosan el primer grupo es la Comunidad Valenciana, que ultima un decreto ley para movilizar su vivienda vacía al arrendamiento, principalmente el asequible. “Creemos que hay un número muy alto de vivienda deshabitada, así que estamos determinando el mejor elemento jurídico para fomentar su paso al alquiler, principalmente la que pertenece a grandes tenedores”, explica la directora general de Coordinación Institucional de la Consejería de Vivienda, Adoración Guamán.

Otra de estas autonomías es Navarra, que ha pisado el acelerador a su plan para movilizar parque vacío a raíz de la crisis del Covid-19. Tal y como señala su vicepresidente segundo y consejero de Ordenación del Territorio, Vivienda y Paisaje, José María Aierdi, se ha puesto en marcha un proyecto piloto en seis municipios de la región, incluyendo Pamplona, para detectar inmuebles deshabitados a través de los datos del suministro eléctrico y de agua, analizar cada caso concreto, e invitar al propietario a ceder su vivienda al programa autonómico de gestión del alquiler.

Algo parecido están haciendo en Aragón. Así, a la espera de engordar el parque público de vivienda mediante nuevas promociones como las que baraja el Plan 20.000 del Ejecutivo central, el Gobierno de la Diputación ultima un proyecto, que previsiblemente verá la luz en el primer trimestre del año que viene, para promover esa cesión de vivienda vacía, principalmente la perteneciente a grandes propietarios, cuenta la directora general de Vivienda y Rehabilitación de Aragón, Verónica Villagrasa.

Uno de los aspectos principales de estas normativas, explican los portavoces del ramo, es el que atañe a la misma definición. En todos los casos, apuntan, se empieza a hablar de inmueble deshabitado a partir de la tercera residencia, nunca de la segunda ni, como es lógico, de la primera. Pero mientras que en algunas regiones como la Comunidad Valenciana hacen falta dos años de vacío para poder categorizar el inmueble como tal, en otras son necesarios únicamente seis meses.

Las autonomías buscan fórmulas para movilizar vivienda vacía hacia el alquiler

“También tiene que haber indicios claros”, recalca Aierdi. Así, tanto en Navarra como en la Comunidad Valenciana, por ejemplo, se analizan aspectos como el consumo de suministros básicos antes de ponerse en contacto con los propietarios. Esta es una tarea realmente compleja, reconoce Guamán, sobre todo en los mercados tensionados y con gran cantidad de vivienda. Tampoco cuentan como pisos vacíos aquellos que, por ejemplo, están en trámite de venderse o sujetos a una reforma o rehabilitación.

Todas estas fórmulas, explican los portavoces de las autonomías, tienen que estar bien detalladas y respaldadas jurídicamente, ya que hasta le fecha se han dado ya bastantes casos en los que los tribunales han tirado varias de ellas por chocar con algunos puntos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Pero a la espera del amparo de la futura ley estatal de vivienda, añaden, las regiones no tienen más remedio que recurrir a estos mecanismos.

No todas estas herramientas funcionan además de igual manera. Mientras que unas regiones barajan medidas incentivadoras para que los grandes tenedores saquen al mercado sus inmuebles vacíos, en Navarra se invita a los propietarios a adherirse al Programa de Alquiler del Gobierno foral. Por él, es la propia Administración regional la que gestiona y supervisa el arrendamiento, garantizando el pago de las rentas, "aunque siempre por debajo del precio medio del mercado", recalca Aierdi. "Unos cinco euros por metro cuadrado".

Medidas fiscales

Varias comunidades autónomas como Cataluña, País Vasco y los dos archipiélagos, además de la Comunidad Valenciana, Navarra y Aragón, cuentan con mecanismos fiscales para incentivar el traspaso de los inmuebles vacíos al mercado. Tal y como explica el secretario general del Sindicato de Técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha), José María Mollinedo, van “desde las multas coercitivas hasta las sanciones muy graves, que pueden llegar hasta los 900.000 euros en el caso catalán o a la expropiación forzosa en el navarro”. También hay impuestos especiales o cánones de naturaleza extratributaria, así como elementos incentivadores, “que pensamos que son los mejores”, añade Mollinedo.

De momento, los responsables de vivienda en Valencia, Navarra y Aragón se decantan principalmente por estos últimos. En la comunidad foral, el Gobierno gestiona el alquiler y garantiza una renta algo por debajo del precio del mercado, aunque también se barajan incentivos fiscales. En el caso valenciano, indica Guamán, la intención de la Generalitat es negociar antes de imponer medidas sancionadoras, y en Aragón, la idea del Gobierno es asegurar la renta establecida por la Administración al propietario, devolviendo la vivienda en las mismas condiciones en las que se encontraba.

No obstante, subrayan los portavoces, el principal problema es el relativo a la falta de criterios comunes, ya que “ni siquiera hay un patrón claro en la propia definición de vivienda vacía”, insiste Montse Junyent, asesora jurídica del Consejo General de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España, quien reclama más seguridad jurídica.

Los portavoces de las autonomías también demandan al Gobierno criterios uniformes que les posibiliten legislar en sus respectivos parques, por ejemplo, con umbrales temporales de mínimos y máximos que permitan a cada región jugar en base a sus necesidades. Algo similar sugiere Mollinedo, aunque el aspecto fiscal no podrá depender de la futura ley estatal de vivienda, recuerda. “En esta cuestión también sería deseable contar con tipos mínimos y máximos para que cada autonomía pueda calibrar en función de su situación”.

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