La compraventa de vivienda caerá entre un 20% y un 25%, hasta un máximo de 450.000 transacciones

El precio de la obra nueva cederá hasta un 4%, y el de la segunda mano hasta un 7%

Viviendas en Madrid.
Viviendas en Madrid.

El impacto de la crisis sanitaria y económica derivada del coronavirus hará que el número de transacciones de vivienda caiga entre un 20% y un 25% respecto a las registradas a lo largo del pasado año. Así, 2020 terminará con un total de compraventas que oscilará entre las 425.000 y las 450.000 unidades, incluyendo las viviendas de obra nueva y las de segundo uso. En 2019, según los datos del Ministerio de Movilidad, Transporte y Agenda Urbana se vendieron cerca de 568.000 hogares. El 90% de ellos fueron de segunda mano. Las previsiones las recoge la consultora inmobiliaria CBRE en el informe Mercado Residencial en España 2020, presentado este martes. Hay que tener en cuenta, explica el director nacional de producto residencial y suelo de CBRE España, Samuel Población, que "venimos de un parón total de tres meses". Así, mientras que una parte de los que buscaban vivienda antes del estado de alarma retomarán la actividad en la nueva normalidad, otra parte esperará a 2021 para seguir con la búsqueda.

La previsión de la consultora es que las transacciones totales de vivienda en la Comunidad de Madrid retrocedan entre un 10% y un 15% en 2020 respecto al año anterior. Así, el total de viviendas vendidas al cierre del presente ejercicio oscilaría entre las 65.000 y las 70.000 unidades, frente a las más de 78.000 registradas en 2019.

Barcelona, tanto en la provincia como en la ciudad, experimentó el pasado ejercicio un ligero ajuste del 2% en las transacciones de vivienda respecto a 2018. Para 2020, sin embargo, se espera que las transacciones totales de vivienda caigan al mismo ritmo que Madrid, hasta las 50.000 o 53.000 transacciones.

Población añade que “se espera una senda de estabilidad con una repercusión asimétrica, tal y como estaba respondiendo el mercado en este nuevo ciclo". En este sentido, señala, es previsible un mayor impacto en la segunda mano que en la obra nueva. En cuanto a las primeras y segundas residencias, se verá un menor impacto en mercados como Madrid y Barcelona mientras que aquellas ubicaciones con mayor peso de vivienda vacacional y de segunda residencia (Costa del Sol, Levante, Canarias, Baleares) "se verán más afectadas”.

En cuanto a los precios, la consultora estima, de nuevo, un comportamiento asimétrico entre la obra nueva y el segundo uso. Por un lado, se espera una moderación de los precios de la vivienda nueva de entre el 2% y el 4%. Al otro lado, la vivienda de segunda mano se reajustaría de forma más pronunciada, con caídas de entre el 6% y el 7%. En la provincia de Madrid, por ejemplo, se observaría un ajuste de precios en la obra nueva que rondaría el -1% y el -2% y un impacto algo mayor en la segunda mano, con caídas de hasta el 5%. En Barcelona provincia, el precio en la obra nueva se ajustará un hasta un 3%, y en la segunda mano caería entre un 5% y un 6%. "El impacto del Covid-19 en precios dependerá de la ubicación, del perfil y de la tipología de producto. Es previsible que la obra nueva residencial apenas sufra reajustes, o que estos sean testimoniales, pues se trata de proyectos con gran porcentaje de preventas realizadas", apunta Población.

Más rentabilidad en el alquiler

El informe estima un crecimiento de la rentabilidad bruta por alquiler en el escenario poscoronavirus, principalmente por el incremento de la demanda como consecuencia del endurecimiento de la accesibilidad a la compra y el viraje de compra a alquiler tanto por parte de usuarios como de promotores e inversores. También, porque muchos hogares que hayan visto mermada su renta y que antes de la crisis buscasen un inmueble que comprar se decanten, al menos en el corto y medio plazo, por el arrendamiento. La flexibilidad del alquiler fomentará el auge de hogares en este régimen. "En términos de rentas se podrían observar ciertos ajustes correlacionados con la tasa de paro, renta per cápita y PIB. Asimismo, veremos un auge de la demanda de vivienda asequible en zonas periféricas", explica.

En esta línea, la consultora prevé que la construcción de vivienda ideada directamente para el alquiler (built to rent) mantenga su tendencia alcista. Solo en el primer trimestre de 2020, recuerda la entidad, el volumen de inversión residencial, incluyendo edificios terminados y operaciones built to rent) fue de 509 millones de euros. La inversión en residencial cerrada solo en el primer trimestre del año fue de más del 30% del volumen total de inversión residencial transaccionado en 2019.

Tampoco sufrirán grandes consecuencias las viviendas de obra nueva o rehabilitación que tenían previsto entregarse en el presente ejercicio. La suspensión de las obras de construcción de viviendas que se produjo al final del primer trimestre para atajar la propagación del Covid-19 "no tendrá un impacto significativo en el volumen de viviendas a entregar", opina Población. Por parte de los visados quizás si se produzcan reducciones relevantes en 2020 por la parálisis de la actividad de la Administración, y porque un número relevante de promociones cuyo lanzamiento estaba previsto en 2020 probablemente se demore hasta 2021, "a la espera de cómo evolucione la demanda”.

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