Merlin logra la preferencia para comprar la Operación Chamartín a BBVA

La socimi obtiene el derecho de tanteo si el banco recibe una oferta de otra compañía

Despeja la senda para un aumento de su participación en el futuro

Recreación del futuro Madrid Nuevo Norte junto a la estación de Chamartín.
Recreación del futuro Madrid Nuevo Norte junto a la estación de Chamartín.

Merlin Properties ve despejarse su camino en la Operación Chamartín. La inmobiliaria ha conseguido convertirse en el socio preferente de BBVA, el banco protagonista del desarrollo urbanístico, al hacerse con el derecho de tanteo en el caso de que la entidad reciba ofertas por la promotora que controla la mayor parte de esos terrenos en el norte de Madrid.

La socimi (sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario) entró el pasado 31 de octubre en el capital de la promotora Distrito Castellana Norte (DCN), la sociedad impulsora del macrodesarrollo ahora llamado Madrid Nuevo Norte y que está controlada mayoritariamente por BBVA. La inmobiliaria adquirió entonces un 14,46% de la participación de Grupo San José en DCN. Por esa participación pagó 168,89 millones de euros en metálico.

De esta forma, el capital de DCN queda repartido en un 75,54% por BBVA, en un 14,46% por Merlin y en 10% por San José.

Pero además de la participación adquirida a San José, con la entrada en DCN, Merlin se hace con un instrumento poderoso, el derecho de tanteo en el caso que tanto BBVA como San José reciban alguna oferta de otro inversor, lo que le otorga la opción de igualar una puja y bloquear la entrada de un rival, según se recoge en los estatutos de la sociedad depositados en el Registro Mercantil.

BBVA ya había negociado anteriormente traspasar DCN a Merlin, como adelantó Cinco Días en septiembre, a cambio de dar entrada al banco en el capital de la socimi. Aunque ambas compañías dejaron en suspenso las conversaciones a finales de ese mes. A partir de ese momento, desde el banco presidido por Carlos Torres Vila se deslizó que la entidad había recibido una decena de muestras de interés por parte de fondos internacionales y soberanos por hacerse con la promotora.

En el caso de que así suceda, Merlin se guarda en la manga la opción de igualar el precio ofrecido por un tercero a BBVA. De hecho, el precio pagado por la socimi a San José por el 14,64%, y que valora el 100% de DCN en 1.170 millones, podría recoger una prima por hacerse con ese derecho.

En los propios estatutos de DCN se detalla que si uno de los socios propone transmitir sus acciones “lo comunicará por escrito” y debe indicar “precio y comprador” al resto de accionistas, tal como se recoge en el artículo 9 del documento. El presidente del consejo de administración de la compañía “deberá ofrecer las acciones a los demás accionistas, quienes dispondrán de otros 15 días para aceptar la operación”. En el caso de que un accionista de DCN traspase los títulos sin comunicarlo, “los demás accionistas tendrán un derecho de retracto por el precio consignado en el documento oficial de transmisión de las acciones”, se detalla en los estatutos societarios.

El papel de BBVA

Es previsible que el banco vaya reduciendo en un futuro próximo su participación en DCN. La macrooperación al norte de la capital llevará aparejada más de 6.000 millones en inversiones en 20 años en edificación, infraestructuras y urbanización, en gran parte al inicio del plan. El Banco Central Europeo vigila el consumo del capital de las entidades financieras, para que no se destine a inversiones directas en ladrillo. Por eso, presumiblemente BBVA irá dejando paso a otros socios en la empresa.

Desde este sábado, por su parte, Merlin ejerce oficialmente como un socio más en la empresa después de que BBVA renunciara a su derecho de retracto sobre la participación adquirida por la socimi a San José.

DCN dispone de los derechos sobre los terrenos que actualmente son propiedad de Adif, fundamentalmente alrededor de la estación de Chamartín. La promotora deberá pagar cerca de 1.300 millones al administrador ferroviario en 20 años para hacerse con esos solares. Allí se desarrollarán 10.000 viviendas y, sobre todo, la que será la nueva city financiera de la ciudad en un parque de oficinas junto a la estación, que también será remodelada por Adif para convertirla en un nudo clave de la alta velocidad.

El primer desembolso de DCN a Adif y en las primeras obras en infraestructuras, por alrededor de 260 millones, llegará después de que el Ejecutivo regional otorgue la aprobación definitiva a Madrid Nuevo Norte, prevista para diciembre. A partir de ese momento se elevan las probabilidades de que BBVA vaya disminuyendo su participación.

Deseo de incrementar el liderazgo

Merlin Properties buscará en el futuro crecer en la Operación Chamartín de Madrid, tal como explicó el jueves Ismael Clemente, consejero delegado de la inmobiliaria, en una conferencia con inversores y analistas. “Si me pregunta si nuestro deseo último es incrementar nuestra participación en ese proyecto, sí, es nuestro deseo último. Nos gustaría incrementar nuestra participación y nuestro liderazgo”, reveló Clemente, pero reconoció que de momento esa negociación “no ha tenido lugar ni hay garantía de que tenga lugar en el futuro”.

“Merlin es un socio pasivo y financiero”, explicó Clemente, quien aclaró que su papel en DCN es, de momento, ayudar a BBVA y Grupo San José gracias al conocimiento del sector. “Nuestro objetivo es brindar la mayor asistencia posible a nuestros socios en ese desarrollo”, recalcó a los inversores, ofreciendo la amplia experiencia inmobiliaria de la socimi. Su “ambición a largo plazo”, comentó, es tener la oportunidad de fabricar sus propios desarrollos de oficinas en un proyecto a 20 años vista.

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