Merlin se adelanta para liderar la futura ‘city’ financiera de Madrid

La firma reforzaría su dominio con la Operación Chamartín y BBVA entraría en su capital con un 2% que elevaría según avance el proyecto

Recreación de cómo quedará el norte de Madrid cuando esté finalizado el proyecto.
Recreación de cómo quedará el norte de Madrid cuando esté finalizado el proyecto.
Lagos (Portugal) / Madrid

Merlin Properties se encamina a realizar otra de las ambiciosas operaciones corporativas con las que se ha construido la empresa en apenas cinco años. La compañía ha negociado en los últimos meses aliarse con BBVA para tomar el control de la conocida como Operación Chamartín, tal como adelantó este miércoles por la noche CincoDías, a cambio de que el banco presidido por Carlos Torres Vila entre en el accionariado de la inmobiliaria. Fuentes conocedoras de la negociación destacan, en todo caso, que el consenso es preliminar y queda trabajo por delante para que el diálogo decante en un pacto. Si llega a concretarse, el acuerdo garantizaría a Merlin el desarrollo de la que será la nueva city financiera de Madrid, abriéndole una vía para posicionarse como dueño de parte de los grandes edificios de oficinas.

La historia de Merlin ha sido fulgurante. En 2014 Ismael Clemente y su socio Miguel Ollero, exdirectivos de Deutsche Bank, tuvieron la idea de aprovechar la entonces recién creada figura fiscal de la socimi (sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario) para lanzar su propia inmobiliaria. Convencieron a fondos internacionales y adquirieron la cartera Árbol, compuesta por más de 1.000 sucursales de BBVA, en un portfolio que conocían bien, ya que anteriormente habían participado en su venta. De ahí ya nació una fluida relación con la entidad financiera que ha permitido entablar las actuales negociaciones.

Tras esa primera transacción llegó la adquisición de Testa a Sacyr, que ya posicionó a Merlin como la primera socimi del país, y un año más tarde la firma que tiene a Clemente como consejero delegado volvió a sorprender al mercado con una nueva operación. En ese caso, se alió con Santander y BBVA de nuevo para que los bancos integrasen en la inmobiliaria los activos terciarios (centros comerciales y oficinas) procedentes de Metrovacesa. Dicha operación ya dio entrada en su día a BBVA en Merlin, si bien la entidad deshizo la posición. Se da la coyuntura, sin embargo, de que la transacción también convirtió en accionista de referencia de la socimi al principal competidor de BBVA en España, Banco Santander, que hoy aún posee un 22,3% del capital, con lo que ambos bancos acabarían siendo socios en Merlin de prosperar la negociación en torno a la operación Chamartín.

En concreto, mediante el acuerdo que ahora negocian la socimi y BBVA, la entidad cedería el control del ámbito urbanístico y traspasaría los activos a Merlin a cambio de un canje en acciones. Inicialmente esa posición será del 2%, pero esa participación accionarial irá incrementándose en el tiempo a medida que avance el desarrollo, según explican fuentes financieras.

BBVA, a través de la sociedad Distrito Castellana Norte (DCN), controla la mayor parte de los terrenos del ámbito rebautizado en la anterior legislatura como Madrid Nuevo Norte. La empresa deberá pagar 1.200 millones de euros para ejecutar la opción de compra de esos suelos, actualmente propiedad del administrador ferroviario Adif y que se encuentran en el entorno de la Estación de Chamartín. La participación del banco en DCN (del 75%) pasaría a Merlin. El resto lo mantendrá en sus manos el Grupo San José, controlado por el empresario Jacinto Rey.

La alianza entre BBVA y Merlin garantizaría la estabilidad en un desarrollo urbanístico que se ejecutará en más de 20 años. Además, las diferentes Administraciones ven con buenos ojos este pacto porque en este caso el control del ámbito recae en la mayor inmobiliaria del país y se aleja de otras opciones como fondos especulativos o fondos soberanos extranjeros. Actualmente esta socimi dispone de una cartera de propiedades (oficinas, naves logísticas, activos comerciales que alquila a empresas) por valor de 12.375 millones y capitaliza por encima de los 6.000 millones.

La Operación Chamartín está controlada por el banco desde sus inicios, hace más de dos décadas, entonces a través del banco público Argentaria. En julio, los grupos municipales dieron luz verde al nuevo barrio por unanimidad y está pendiente de la aprobación definitiva del Ejecutivo regional, que previsiblemente llegará en noviembre.

Desde el sector inmobiliario se entiende como una estrategia natural que el principal dueño de activos patrimonialistas haya tomado la delantera para participar en el desarrollo de la que será la nueva city financiera al norte de la capital, como continuación de las Cuatro Torres.

En los 2,6 millones de metros cuadrados del futuro ámbito, que pretende cerrar esa brecha al norte de la ciudad, está previsto la construcción de 10.500 viviendas (un negocio en el que Merlin no entra), aunque el principal interés proviene de la parte terciaria, sobre todo de oficinas.

En la memoria del proyecto, impulsado por la anterior alcaldesa Manuela Carmena, se calcula que Madrid Nuevo Norte generará un negocio promotor inmobiliario de 13.200 millones, de los que 10.200 millones corresponden al segmento de oficinas y comercial. Aun así, es complicado hacer una proyección de negocio a dos décadas, teniendo en cuenta que es previsible que en ese periodo se den incluso cambios de ciclo.

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