El Supremo dictamina un reparto salomónico de los gastos hipotecarios

Divide el pago de notario, registro y gestoría entre bancos y consumidores

Sede del Tribunal Supremo, en Madrid.
Sede del Tribunal Supremo, en Madrid.

El reparto de los gastos de constitución de las hipotecas se ha convertido en los últimos años en uno de los principales frentes judiciales de los consumidores contra la banca, cuyo capítulo más intenso corrió a cuenta del sujeto imponible del impuesto de actos jurídicos documentados. Tras un polémico fallo del Tribunal Supremo que cargaba definitivamente el tributo al cliente, el Gobierno legisló para atribuirlo a la banca. Quedaba pendiente conocer cómo debían distribuirse el resto de gastos de la hipoteca. El Supremo acaba de fijar doctrina estableciendo un reparto salomónico.

En concreto, el alto tribunal establece que entidades financieras y consumidores deberán repartirse los gastos notariales, de registro y gestoría de constitución de los préstamos para la compra de vivienda.

La resolución, difundida este jueves, fue tomada el miércoles por el pleno la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en atención a cinco causas diferentes que afectan a Bankia, Liberbank, la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), Banco Santander y la Caja Rural de Asturias. La decisión viene a resolver el dilema judicial abierto por el propio Tribunal Supremo en diciembre de 2015, cuando declaró nula, por abusiva, la cláusula habitual de reparto de gastos en la que la banca obligaba a sus clientes a cargar con todos los gastos de constitución de la hipoteca.

El tribunal no había aclarado hasta ahora, sin embargo, cómo debe quedar el reparto lo que había llevado a buena parte de los jueces que anulaban estas cláusulas a cancelarlas obligando a las entidades a restituir el coste trasladado al cliente. La banca, por su parte, comenzó a ofrecerse a compartir parte de los gastos para evitar que todas sus hipotecas acabaran siendo objeto de demandas judiciales. 

El Supremo valida parcialmente ahora la solución adoptada por buena parte de la banca española, que esquiva el coste de pagar el 100% cuando la cláusula es nula, y fija un reparto casi al 50% de todos los gastos hipotecarios. Se basa en la norma que rige cada coste y alega que notarios, registradores y gestores no pueden quedarse sin cobrar. Así, en el caso de los aranceles notariales fija que la escritura del préstamo o la de modificación debe ser abonada entre ambas partes mientras que la de cancelación corresponde al cliente. Cada copia deber pagarla quien la pida.

Del lado del arancel registral, eso sí, el Supremo entiende que el único interesado es el prestamista, por lo que carga el pago al banco. En el caso de que se inscriba la cancelación, sin embargo, será el prestatario quien la pague. Los gastos de gestoría, finalmente deberán ser abonados al 50% por las partes firmantes del contrato. 

En cuanto al impuesto de actos jurídicos documentados, el alto tribunal recuerda que la doctrina válida es la que ratificó el pasado mes de noviembre, cuando tras corregirse en octubre, decretó que el tributo corresponde al cliente. 

Esta jurisprudencia, aclara, no se ve afectada por el decreto ley del Gobierno de 8 de noviembre de 2018, ratificado por el Congreso el día 22 de aquel mismo mes, puesto que la decisión de legislar para cargar el coste a los bancos solo afecta a los créditos firmados a partir de la entrada en vigor de la nueva norma, pero no a los anteriores.

Hay que tener en cuenta, sin embargo, que la aclaración de la doctrina judicial llega a las puertas de la aprobación de una reforma hipotecaria que cambiará las reglas del juego. Una vez aprobada definitivamente la nueva ley, que tras su aprobación en el Congreso está pendiente de tramitar en el Senado, el texto prevé que todos los gastos se carguen a la banca a excepción de la factura de la tasación. Esta se deja en manos del cliente para garantizar que puede elegir con cierta libertad la firma que valora el inmueble que busca comprar.

El articulado de la nueva ley de crédito, en todo caso, aún podría sufrir modificaciones durante su tramitación si bien es poco probable que, tras el amplio consenso logrado por la norma en la Cámara Baja, los partidos políticos decidan modificar este punto ahora. 

El tribunal avala la comisión de apertura de los créditos

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo también ha abordado la validez de la cláusula que establece la comisión de apertura de los créditos hipotecarios. “Tanto el interés remuneratorio como la comisión de apertura deben incluirse en el cálculo de la TAE, que permite al consumidor conocer cuál será el coste efectivo del préstamo”, aclara el tribunal.

A partir de ahí, sin embargo, el alto tribunal considera que la cláusula no puede ser valorada por su contenido, pues el precio se fija en el mercado, sino exclusivamente someterla a un control de transparencia.

En este punto, el tribunal considera que “es de general conocimiento entre los consumidores” el hecho de que “en la gran mayoría de los préstamos hipotecarios, la entidad bancaria cobra una comisión de apertura además del interés remuneratorio”.

Por tanto, el Supremo avala la aplicación de las comisiones de apertura de los préstamos al entender que todos los clientes están al tanto de su existencia y consecuencias cuando firman una hipoteca.

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