Primero el ‘procés’ y ahora Blackstone: Hispania no vende sus oficinas

La opa del fondo está condicionada a que no se realicen transacciones

Tristan Capital se posicionaba como candidato con una inversión en 600 millones

Blackstone
Stephen Schwarzman, CEO de Blackstone.

La inmobiliaria Hispania no ha tenido mucha suerte con la macroperación de venta de su cartera de oficinas, valorada en cerca de 600 millones de euros. Primero fue el procés el motivo por el que tuvo que cancelar la transacción ante la renuncia de Swiss Life a comprar por la incertidumbre. Ahora, la opa presentada por Blackstone elimina las posibilidades de cerrar el acuerdo que ya estaba pactado y que contaba con el visto bueno este miércoles en junta de accionistas.

La Ley de opas de 2007 es muy clara y exige que no se produzcan ventas de activos. A eso se suma que en el documento enviado este viernes por Blackstone a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) explicita que la oferta está condicionada a que no se produzca una venta de activos superior al 5% del NAV de la sociedad a 31 de diciembre de 2017. El NAV (o valor neto de los activos, sin contar deuda) a esa fecha superaba los 1.700 millones, por lo que la transacción de la cartera de oficinas se acerca al 30% de ese valor.

Hispania tenía ya acordada la venta al fondo británico Tristan Capital, como adelantó Cinco Días en marzo. Fuentes conocedoras del proceso indican que Hispania asume que ya no va a poder cerrar esa operación debido a que se supone una actitud neutral del equipo gestor en medio de una opa hostil.

Además, la puja de Blackstone frustra también una segunda operación planeada por Hispania, pero en una fase mucho más inicial. La compañía había comenzado el sondeo con posibles compradores de su cartera de viviendas destinadas al alquiler, valorada en 230 millones. Eso supone que también supera esa linea roja 5% del NAV impuesta por la opa del fondo. Sin embargo, desde la socimi se entiende, según fuentes conocedoras del proceso, que pueden seguir vendido piso a piso, en el mercado minorista, ya que no supondrá un cambio sustancial en el perímetro actual de la socimi.

Está por ver si ahora el acuerdo pactado con Tristan se aplazará unos meses hasta que se conozca el éxito final de la opa, o bien cuando Blackstone controle la compañía buscará otro comprador.

Hispania comunicó el viernes a la CNMV el anuncio oficial de la opa de Blackstone sobre el 100% de la empresa, operación que ya fue adelantada el jueves por la propia empresa. El anuncio oficial es el trámite inicial con el que arranca el proceso de la oferta. A partir de ahora, Blackstone (que opera a través de la sociedad luxemburguesa Alzette Investment) tiene un mes para presentar la oferta y la documentación correspondiente ante la CNMV, que a su vez deberá aprobar el folleto.

Las condiciones son las mismas que las adelantadas ya el jueves: 17,45 euros en efectivo y oferta por el 100% de las acciones, que valora la inmobiliaria en alrededor de 1.900 millones. La oferta está condicionada a la aceptación por parte del 50% de los accionistas y a la aprobación por parte de la CNMV y Competencia. Adicionalmente, Blackstone ha añadido otras condiciones: la no aprobación por parte de la junta de accionistas de cambios en los estatutos, de emisión de instrumentos de deuda o de la ya mencionada venta de activos por un valor superior al 5% del total.

Blackstone ha dado un importante paso hacia el éxito de la opa al haber comprado ya, al mismo precio por acción, el paquete del magnate George Soros, que ha ejercido de inversor ancla desde la fundación de la inmobiliaria en 2014. Dado que ya tiene esta participación, lo que debe desembolsar ahora es 1.589 millones.

Blackstone indica que la oferta supone una prima del 7,9% sobre la cotización de los últimos tres meses y de entre el 12,5% y el 18,4% del valor neto de los activos. En la sesión del viernes, las acciones cerraron a 17,41 euros, después de perder alrededor de un 6% respecto al miércoles, cuando se supo de la operación. El fondo afirma en el documento, además, que puede sacar de Bolsa la empresa si alcanza el 90% de aceptación, mediante el mecanismo de compraventas forzosas previsto en la normativa. Si no alcanza este umbral podría lanzar una opa de exclusión.

La cartera

Oficinas. Se trata de 20 edificios de oficinas que cuentan con un valor de 603 millones de euros, según el informe del ejercicio de 2017. En la venta no se incluía la ampliación de la sede en Madrid del despacho de abogados Uría Menéndez ni una promoción de oficinas, el proyecto Helios, que la socimi levanta en la zona del Campo de las Naciones de Madrid.

Hoteles. A Blackstone solo le interesan los activos hoteleros de Hispania, el gran propietario de este tipo de establecimientos en España, con más de 13.100 plazas en 46 hoteles. El fondo estadounidense tiene la intención de integrar la cartera con la recientemente adquirida de HI Partners a Sabadell por 630 millones. La suma dará una cartera de 60 hoteles.

Valor. Los activos inmobiliarios de la socimi tiene un valor bruto de 2.475 millones de euros, a cierre de 2017, del que el 66% corresponde a los hoteles, equivalente a 1.640 millones. Entre el resto, el 10% corresponde a viviendas y el 24% a oficinas.

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