Qué gastos de formalización de la hipoteca se pueden reclamar y cómo

Para iniciar el proceso es necesario presentar primero una reclamación formal ante la entidad

Es el cliente el que debe asumir los impuestos, según la nueva sentencia del Supremo

Gastos de hipoteca
Clientes en una oficina bancaria.

El Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre el reparto de los gastos asociados a la constitución de una hipoteca. Aclara que el impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) correrán a cargo de los consumidores, posicionándose así a favor de la banca. Pero hay un matiz: por el timbre de los documentos notariales, el impuesto correspondiente a la matriz se abonará por partes iguales entre prestamista y prestatario, y el correspondiente a las copias, por quien las solicite, dice el Alto Tribunal.

Desde que en 2015 una sentencia también del Supremo abrió la puerta a reclamar y recuperar los costes derivados de la firma de una hipoteca (al declarar nulas las cláusulas que imputaban los gastos al hipotecado), el IAJD había sido el gasto que más discrepancias había generado entre los jueces, dado que unos consideraban que debía pagarlo el banco y otros que debía cubrirlo íntegramente el cliente, según explican en HelpmyCash.com. Ahora, el nuevo dictamen del Tribunal Supremo ha zanjado la cuestión: Es el cliente y no el banco el que debe hacerse cargo de los impuestos.

El IAJD supone, además, el grueso de los costes de formalización de un préstamo hipotecario, dado que supone alrededor del 75% de la cifra total. Teniendo en cuenta que para una hipoteca media el desembolso asciende a unos 3.000 euros, este tributo equivale a unos 2.000 euros.

El tipo aplicado en el IAJD varía en función de la comunidad autónoma y del valor escriturado. Así, el gravamen oscila entre el 0,5% hasta un 1,5% sobre el importe del préstamo hipotecario.

Un ejemplo práctico: un cliente que ha adquirido una vivienda en la Comunidad Valenciana y ha pedido una hipoteca por valor de 150.000 euros. El tipo impositivo a aplicar es del 1,5%. El resultado de multiplicar 1,5% por 150.000 euros es de 2.250 euros en concepto de AJD por los gastos de hipoteca.

¿Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar?

Cuando se financia la compra de una vivienda existen dos tipos de gastos de formalización que hay que abonar: los de compraventa (son los asociados a la escrituración de la propiedad del inmueble) y los de constitución de la hipoteca. Tras la decisión del Tribunal Supremo, los conceptos por los gastos hipotecarios que se podrían recuperar son:

Gastos notariales: suele representar entre el 0,1% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria, más coste por hoja de las escrituras.

Gestoría: no está regulado por ley, pero rondar los 400 euros.

Gastos de Registro de la Propiedad: no suele superar el 0,2%.

Tasación: se pueden recuperar los gastos de tasación de la vivienda si el banco impuso los servicios de una empresa para tasar el inmueble.

¿Quién puede reclamar?

Puede reclamar cualquier consumidor que tenga vigente un préstamo hipotecario o incluso que haya terminado de pagarlo. Se estima que más de ocho millones de españoles tienen una hipoteca. En caso de que las entidades hayan modificado las cláusulas declaradas abusivas, los titulares de nuevas o futuras hipotecas no podrán hacerlo.

¿Cómo es el proceso?

Para iniciar el proceso es necesario presentar primero una reclamación formal ante el Servicio de Atención al Cliente y/o al defensor del Cliente de la entidad que concedió la hipoteca. La entidad tiene un plazo de dos meses para dar una respuesta al cliente. En caso de ser negativa o de que no haya respuesta alguna, entonces el siguiente paso es presentar una demanda en el juzgado. En ese momento, el proceso puede demorarse varios meses.

El equipo de abogados de ‘legalbono’ aconseja ponerse en manos de expertos que asesoren en los trámites necesarios a realizar, resuelvan las posibles dudas y ayuden a saber exactamente el importe que se puede recibir. Desde legalbono afirman que “el dinero que se recupera en concepto de gastos de formalización del préstamo hipotecario varía en función del dinero solicitado al banco y del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que cambia en función de la Comunidad Autónoma en la que se haga la operación. Sin embargo, incluyendo los intereses legales, la cifra que el demandante podría recuperar puede rondar los 5.600€ de media”.

¿Qué documentos se deben aportar?

Hay que aportar los siguientes documentos: escritura del préstamo hipotecario, facturas del notario, del registro, del tasador, de la gestoría y el justificante de pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (modelo 600). En el caso de que el afectado no tenga alguna de estas facturas, puede solicitar una copia en la notaría o la gestoría.

¿Cuál es la fecha límite para presentar una reclamación?

No existe una fecha límite. Se puede hacer en cualquier momento, aunque hayan pasado más de cuatro años desde que se canceló la hipoteca.

Si la sentencia es favorable, ¿cuándo cobraré la indemnización?

En el plazo máximo de dos meses se recibe el dinero por los gastos de formalización de tu hipoteca en la cuenta bancaria.

La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) ha emitido un comunicado en el que "lamenta que la banca gane, una vez más, a costa de los consumidores". Estima que los consumidores dejarán de recibir una media de 2.500 euros por hipoteca. "El Tribunal Supremo unifica así la doctrina sobre la atribución del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, a favor de la banca, en una sentencia histórica que resuelve la polémica existente por las dispares resoluciones judiciales que las diferentes Audiencias Provinciales han ido dictando según su propio criterio", señala.

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