El precio de la acción de Axiare complica el triunfo de la opa de Colonial

La victoria está condicionada a conseguir el 50% del capital

El comprador ofrece 18,36 euros por acción cuando la empresa que desea cotiza en Bolsa a 18,86

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Colonial, una de las inmobiliarias de mayor abolengo de la Bolsa española y reconvertida en socimi el pasado junio, se juega el éxito de su opa sobre Axiare. La compañía que preside Juan José Brugera  recibió la luz verde de la CNMV a su propuesta para comprar a su rival, pilotada por Luis López de Herrera-Oria, el pasado 28 de diciembre. Pero la cotización de la eventual adquirida no se ha dado por aludida.

Desde el pasado 19 de diciembre Axiare siempre se ha situado por encima de la tasación de Colonial. Es más, cerró ayer a 18,86 euros por acción, lo que supone un máximo histórico, tras dispararse un 2,28%.

Colonial comenzó ofreciendo 18,5 euros el 13 de noviembre. Pero a finales de ese mes, rebajó su oferta a 18,36 euros, después de que Axiare repartiera un dividendo de 0,14 euros. “No tiene ningún sentido económico acudir a la opa. Lo lógico es que los inversores que quieran deshacerse de los títulos vendan ya en mercado, pues obtendrán más que si se los entregan a Colonial”, explica un analista del sector inmobiliario.

Las valoraciones más altas de Axiare están en los 20 euros por acción que le asigna Mirabaud y los 19 de Société Générale. “No está nada claro que Colonial vaya a conseguir el 21,2% que necesita para que la oferta de adquisición sea efectiva”, señalan fuentes de la banca de inversión.

COLONIAL 8,49 -0,82%

El mercado todavía descuenta que se produzca el milagro antes del 29 de enero, cuando finaliza el periodo de aceptación de la oferta, y que Colonial se decida a mejorar la oferta. Existe la posibilidad incluso de que se presente una oferta competidora. La fecha límite es el próximo día 24.

Fuentes conocedoras de las intenciones de la socimi descartan, sin embargo, esta posibilidad. Es cierto que solo tiene que conseguir el “sí” de dueños del 21,2% del capital, puesto que ya controla el 28,79%. Esos expertos también señalan que existe la posibilidad de que el precio de la cotización se vaya ajustando a lo ofrecido por Axiare en las próximas semanas, aunque la evolución hasta ahora es la contraria.

La primera incursión de Colonial en su competidor fue en octubre de 2016, cuando compró un 15% a 12,5 euros por acción. Ya entonces en la más pequeña –Axiare vale alrededor de 1.500 millones de euros, frente a los más de 3.600 de su eventual comprador– saltaron todas las alarmas y defendieron su independencia.

Cartas descubiertas

Ahora desde Axiare reiteran su mantra, a la espera de que el consejo de administración informe de su posición definitiva respecto a la opa en los próximos días. Salvo cambio sustancial y sorpresivo de última hora, el informe, que se publicará previsiblemente el lunes 8 de enero, será contrario a la absorción teniendo en cuenta el precio actual de cotización. La compañía ya informó que ven recorrido al negocio como compañía independiente.

Axiare es dura de roer y desde el inicio de los acercamientos se resiste con uñas y dientes a la operación. Así, varios fondos han entrado en ella al calor de una eventual mejora del precio para contentar al equipo de la opada, presidida por López de Herrera-Oria, un veterano directivo de empresas como Prima Inmobiliaria y Resta Inmuebles en Renta.

Varias gestoras y otros inversores se han posicionado en el capital de la deseada con la apuesta de una mejora de la oferta. En total, controlan el 30% y entre ellos destacan figuras de relumbrón. Están el capital gestoras y hedge funds como Gruss Global Investors, Maven, Sand Grove, Syquant, T. Rowe, Ambery Wellington, según los registros de la CNMV.

Colonial ha condicionado la efectividad de su opa sobre Axiare a lograr más del 50% del capital.

 

También existe la posibilidad de que Colonial renuncie a la condición de hacerse con el 50% del capital. Aunque la compañía presidida por Brugera no es proclive a esta solución, pues asegura en el folleto que no prevé renunciar a la condición del nivel mínimo de aceptación. Hacerlo complicaría sobremanera el control de su colega rebelde.

Ahora, los principales accionistas de Colonial son Grupo Finaccess, controlado por el mexicano Carlos Fernández González (18,2%) y que en las últimas semanas ha reforzado su posición desde el 13%. Están también en el capital los colombianos de Santo Domingo (7,3%), la familia perfumera Puig (6,7%) y el fondo soberano de inversión de Catar (10,6%).

Colonial, antes de su caída en desgracia y su posterior resurrección, tenía un modelo de negocio mixto. El patrimonial, que descansaba sobre su cartera de alquileres, y el de promoción; además, contaba con un importante banco de suelo.

El desplome de su acción a partir de 2007 y la volatilización de la mayor parte de su valor en Bolsa tuvieron consecuencias inmediatas. En abril de 2008 fue expulsada del Ibex. Y se vio obligada a esperar a que Popular desapareciera para volver al índice el pasado mes junio. Ahora es una empresa en la que los ingresos por rentas suponen prácticamente el 100% su facturación, centrada en el sector del alquiler de oficinas, con diferencia el más seguro.

La emperadora del ladrillo español en el momento más duro fue soltando lastre hasta quedarse solo con lo mejor de lo mejor: oficinas para alquilar en las zonas más caras de París, Madrid y Barcelona.

Sus rentabilidades en Barcelona, Madrid y París son del 4%, del 3,75% y del 3%, según detalla la propia compañía. Los resultados de este ejercicio, sin embargo, estarán vitaminados por una escalada del valor de sus activos del 7% hasta junio, que inyecta en vena 523 millones de euros en las cuentas.

La opa de Colonial sobre Axiare se enmarca en un contexto de consolidación de las socimis, que como en el caso de Axiare comenzaron a surgir desde 2014 y que han crecido muy rápidamente.

El grupo resultante tendrá 9.794 millones de euros en activos (8.253 millones de Colonial y 1.710 millones de Axiare), fundamentalmente en Madrid y Barcelona, además de los inmuebles en París de la filial de Colonial llamada SFL.

Tras esta compra prácticamente alcanzará a Merlin Properties, que dispone de 10.030 millones en propiedades, como la mayor socimi española. Esas cifras también la colocan dentro de las 15 mayores a nivel europeo.

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