Cuidado con ciertas prácticas abusivas en la venta de viviendas

Hay agencias que se esconden tras supuestos anuncios de particulares Algunos intermediarios cobran incluso por enseñar los pisos

Los americanos y numerosos europeos, entre ellos el 90% de los portugueses, no conciben comprar, vender o alquilar una casa sin que medie la experiencia profesional de un agente de la propiedad inmobiliaria (API). Sin embargo, en España la situación del mercado aún dista mucho de parecerse a la de esos países. De hecho, aquí es todavía muy frecuente que los contratos de alquiler sean firmados exclusivamente por casero e inquilino o que la venta de una casa de segunda mano también se cierre finalmente con un acuerdo entre las partes.

¿Por qué el español es tan reacio todavía a contratar los servicios de un agente de la propiedad para que le asesore en la que para muchos es la compra más importante de su vida? Las razones hay que buscarlas en las malas prácticas que algunos intermediarios protagonizaron en el anterior boom.

La profesión de agente de la propiedad inmobiliaria fue completamente liberalizada en el año 2000 por el Gobierno del PP. De hecho, España, Holanda y Polonia son los únicos países de la Unión Europea donde para intermediar en la compraventa de inmuebles no se exige contar con ningún requisito.

Esto generó una situación que desde entonces vienen denunciando quienes sí se formaron y titularon como API, que además de realizar un examen para acreditar que lo son, deben contar con una dirección desde la que ejercer su trabajo y un seguro de responsabilidad civil de al menos 600.000 euros, entre otros requisitos.

“Entonces ya critiqué que para ser intermediario en el mercado de la vivienda bastaba con tener un móvil y poner anuncios en las farolas y ningún Gobierno, ni del PP primero, ni después del PSOE hizo nada”, recuerda ahora Jaime Cabrero, presidente del Colegio Oficial de API de Madrid.

La crisis se llevó por delante a prácticamente la totalidad de aquellos intermediarios sin titulación, entonces conocidos como chiringuitos inmobiliarios; pero hoy con la recuperación del mercado vuelven a resurgir profesionales que llevan a cabo prácticas consideradas abusivas o poco éticas, como mínimo.

Cobro de honorarios

“Lo peor de esta situación es la inseguridad jurídica que genera en el cliente y la imagen que de la intermediación inmobiliaria sigue llegando a la sociedad”, insiste Cabrero.

De esas malas praxis que vuelven a aflorar, destaca cómo en los mejores barrios de las ciudades o allí donde los intermediarios detectan que hay más demanda de vivienda usada cada vez más propietarios están recibiendo curiosas notas en sus buzones. Bajo la apariencia de inocentes anuncios de particulares que buscan comprar casa en la zona del tipo: “Si usted vende su casa, estoy interesado en este barrio, no agencias”; tratan de contactar con potenciales vendedores. Pero cuando se llama al teléfono del anuncio, no se trata de un particular, sino de un intermediario, una red de franquicias u otros que se identifican como simples asesores de inversores, que lo que quieren es visitar la vivienda y captarla como parte de su cartera.

Curiosamente todos operan del mismo modo. Desaconsejan el alquiler, preguntan por las características del inmueble y el precio que el vendedor tiene pensado pedir y, acto seguido, tratan por todos los medios de quedar con el propietario para empezar con el proceso de venta.

Es en ese momento en el que Jaime Cabrero advierte que hay que tener especial cuidado con lo que se contrata, no vaya a terminar en una burda estafa. “Nosotros hemos detectado que más que al vendedor, estos profesionales, que en ningún caso son API titulados, tratan de cobrar al potencial comprador hasta 3.000 euros por adelantado por lo que en principio dicen que son las gestiones necesarias para encontrar una vivienda que se adapte a sus exigencias. Si finalmente el comprador no cierra la operación, no logra recuperar sus 3.000 euros porque estos intermediarios dicen que son sus honorarios”. El presidente de los API de Madrid explica que no se puede cobrar por adelantado, simplemente por enseñar viviendas; y que los honorarios son una comisión sobre el precio final al que se cierra la transacción, normalmente, del 3%.

“Somos conscientes de que esto está pasando, así como pretender que el vendedor firme la exclusividad con una sola agencia o que la comisión cobrada alcance el 5%. Es lo que ocurre cuando una actividad económica está desregulada, nada es ilegal porque no hay una ley que lo diga, por ello se cometen estos abusos”, explica Cabrero.

Y todo cuando el mercado se encuentra en plena efervescencia, en especial en los grandes núcleos urbanos, donde las ventas volvieron a registrar un incremento anual del 16,8% el pasado mes de julio, según el INE.

Desde el Consejo General de los COAPI, los colegios profesionales de API, su presidente, Diego Galiano no renuncia a seguir reclamando que se imponga alguna barrera de acceso a la profesión o se tomen medidas para proteger a los ciudadanos.

"No tengo la más mínima duda que es necesaria la intervención de la administración con unas normas de funcionamiento y un registro de operadores inmobiliarios, en los que prime la capacitación, la solvencia, la ubicación y la responsabilidad. Actualmente rige la Ley de la selva en el mercado y por eso hay malas prácticas, estafas y engaños. Fíjense en las trampas por internet con los alquileres de pisos. Sorprendente y peligrosamente una persona sin saber leer ni escribir puede intervenir en operaciones de alto volumen económico y jugar con el dinero y los sentimientos de las personas. Se considera erróneamente que un mercado sin normas es un mercado más libre y competitivo, pero eso no es así, sin que realmente es un mercado más inseguro y menos competitivo. Es necesario un marco regulatorio de la intermediación inmobiliaria en España", argumenta Galiano.

Los agentes titulados exigen además que se articule una regulación a nivel nacional para evitar que los ciudadanos tengan más o menos derechos, según la comunidad autónoma donde residan.

Cataluña fue una de las autonomías pioneras a la hora de regular esta actividad. El Gobierno de la Generalitat exige a todos aquellos que quieran dedicarse a la intermediación inmobiliaria que se inscriban en un registro público, y que suscriban un seguro de responsabilidad civil de 600.000 euros, algo a lo que no están obligados todos los profesionales que no son API y operan en el resto de España.

Consejos para no equivocarse

Al tratarse de profesionales titulados y en su mayoría colegiados, si se cometiera alguna irregularidad, la ley ampara al cliente. Estos son algunos consejos a tener en cuenta antes de embarcarse en la compra, venta o alquiler de un piso.

 Identidad del intermediario. Desde el Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad reconocen que no todos los profesionales sin titulación de API operan de manera irresponsable o abusiva, “existen intermediarios muy serios y honestos”. Pero sea como fuere, el primer consejo es conocer bien quién es el profesional que va a intentar comprar o vender su casa.

Conocimientos y documentación. Un buen intermediario inmobiliario ha de conocer toda la legislación que interviene en la compraventa de un piso y facilitar al comprador documentación, por ejemplo, relativa a las cargas del inmueble. Si ve que duda o no sabe lo que el cliente pregunta, desconfíe.

Entregas de dinero. Nunca, nunca el cliente debe aceptar realizar pagos de dinero por adelantado porque los honorarios del APIdeben abonarse al cerrarse la operación. Si es comprador, además, nunca pague ninguna cantidad sin que esté presente el vendedor de la casa.