La reactivación coge aire: se inician el doble de casas de las que se terminan

Las proyecciones sitúan la velocidad de crucero entre 150.000 y 200.000 viviendas al año Los promotores critican el retraso de las licencias

Carlos Cortinas

Primero fueron las compraventas de viviendas las que mostraron tímidos síntomas de mejora, les siguieron los precios (ya se sabe, a mayor demanda...) y en tercer lugar lo hizo la obra nueva. Y es que el estallido de la burbuja, además de los conocidos efectos nocivos que tuvo sobre la economía, dejó como perniciosa herencia un abultado stock de casas nuevas sin vender que era necesario digerir antes de plantearse volver a construir más.

Sin embargo, a partir de 2014, en cuanto mejoró el mercado laboral y regresó el crédito, en las zonas donde más actividad económica se comenzó a generar y se frenó la destrucción de empleo, ese excedente se fue absorbiendo con cierta celeridad dando paso a una necesidad creciente de nuevas promociones. Así lo refleja la estadística que elabora el Ministerio de Fomento sobre viviendas iniciadas y terminadas, con datos procedentes de los visados o certificaciones que emiten los colegios de arquitectos técnicos. Según las últimas cifras disponibles, que abarcan hasta marzo, en los tres primeros meses de 2017 se iniciaron 19.963 viviendas, cifra que representa un incremento del 18,6% respecto al mismo periodo del año anterior y prácticamente dobla al volumen de casas terminadas, que sumaron 10.715 (prácticamente igual que un año antes).

Que mes tras mes se vaya abriendo la brecha entre las casas que comienzan a levantarse y las que se entregan es lógico, puesto que una promoción tarda en construirse un promedio de dos años y el sector viene de registrar mínimos de producción, por lo que ahora es normal que se terminen cada vez menos casas, las pocas que se edificaron en el bienio 2013-2015.

De mantenerse este ritmo de producción en los tres trimestres restantes, se rebasará con creces la nueva oferta iniciada en todo 2016, que alcanzó las 64.038 casas y podrían superarse las 80.000 que ya manejan algunos expertos como previsión para este 2017. Ese ritmo de nuevas promociones representa un espectacular avance del 87% respecto al mínimo marcado en 2013, cuando apenas se contabilizaron 34.200 visados de obra nueva, pero dista todavía años luz de las más de 865.000 viviendas que llegaron a iniciarse en un solo año en pleno boom.

Los promotores son conscientes de que esos volúmenes no se repetirán, pero, al mismo tiempo, reclaman a los ayuntamientos que no retrasen la concesión de licencias justo ahora que la actividad parece coger impulso, ya que eso encarece las casas, perjudica a las empresas y frena la creación de empleo.

¿Dónde debería situarse el punto de equilibrio que evite generar nuevos stocks? Las proyecciones demográficas advierten que volver a una producción como la del boom es imposible porque no habrá demanda capaz de absorber tanta oferta, pero, al tiempo, admiten que el fuerte peso del turismo en España y el envejecimiento sitúan la demanda de casas nuevas en torno a las 150.000, 200.000 al año. Una velocidad de crucero que a este ritmo podría alcanzarse en un par de años.

Claves de la reactivación

Localización. La vuelta de las grúas al paisaje de las grandes urbes no está siendo uniforme. Madrid, Barcelona, Alicante y la Costa del Sol concentran buena parte de las nuevas promociones, mientras en el interior y en otras costas aún se pueden ver edificios enteros en venta heredados del boom.

Crédito. La vuelta de la financiación a particulares y promotores ha sido determinante para reactivar la actividad. Del mantenimiento de unos costes en mínimos dependerá la evolución futura, sobre todo, de las compraventas de casas.

Precios. Los promotores han sido los primeros en advertir que si algo ha cambiado tras la crisis, es la sensibilidad del comprador ante las subidas desorbitadas de precios. Por eso, advierten que alzas superiores al 5% pueden dar al traste con muchas ventas.