Testa saldrá a Bolsa a inicios de 2018 con activos por más de 2.100 millones

Acciona integrará 1.000 viviendas por 400 millones y dispondrá del 20% del capital Santander será el primer accionista pero diluye su cuota al 36%

Alejandro Meraviglia

En pocas semanas se cerrará la alianza entre Merlin y Acciona para reforzar Testa Residencial, un gigante de la vivienda en alquiler. La compañía presidida por José Manuel Entrecanales está a punto de dar el visto bueno para ceder alrededor de 1.000 pisos de su inmobiliaria a la socimi, según fuentes del mercado.

El siguiente paso para Testa Residencial será la salida a Bolsa, con el horizonte puesto en el inicio de 2018, previsiblemente en el mes de marzo o abril, según esas mismas fuentes. Tras la integración de las viviendas de Acciona, la socimi superará los 2.100 millones en activos, lo que la llevará a ser la segunda de estas sociedades cotizadas en tamaño tras Merlin.

El calendario para aprobar la incorporación de los pisos pasa primero por el inminente cierre legal de la operación, que se hará a través de la aportación de diversas sociedades de Acciona a Testa, para lo que la socimi realizará una ampliación con la que incluir a Acciona en el capital. Antes de verano, la junta de accionistas deberá refrendarlo.

Acciona aportará entre 900 y 1.050 casas, un número todavía pendiente por la valoración de los activos que realiza actualmente Testa. Proceden de promociones levantadas por la compañía de Entrecanales precisamente para destinarlas al alquiler, fundamentalmente en la zona de Conde de Orgaz de Madrid, todas ellas de buena calidad.

El valor de esas viviendas se sitúa en alrededor de 400 millones de euros. Tras la integración, Testa contará con casi 9.000 hogares destinados al alquiler, reforzando su papel como uno de los grandes caseros surgidos recientemente en este mercado residencial y el principal en Bolsa.

Testa Residencial se constituyó el pasado año como socimi y es resultado de varias operaciones corporativas. Cuando Merlin, cotizada actualmente en el Ibex 35, compró Testa a Sacyr en 2015 heredó un negocio de viviendas proveniente a su vez de la extinta Vallehermoso, una actividad no estratégica para la socimi encabezada por Ismael Clemente. Al año siguiente, la empresa encontró la solución en una doble operación: integraba los activos comerciales de Metrovacesa en Merlin y constituía a la vez la nueva compañía Testa Residencial, uniendo sus casas a las de Metrovacesa.

Con la integración de las viviendas, Acciona se convertirá en el tercer mayor socio en la socimi, al pasar a controlar alrededor del 20% del capital. El primer accionista seguirá siendo Santander, que diluirá su participación del 45% actual al 36%. Le seguirá BBVA (del 34% al 28%), Merlin se quedará con el 13% y Popular con el 3%. La compañía de Entrecanales actualmente negocia además incorporar al menos un representante en el consejo de administración de Testa.

Aunque los bancos actualmente son los accionistas mayoritarios, una participación que reforzaron tras aportar 665 millones de euros en viviendas este año, la gestión del día a día en Testa está encabezada por el equipo de Merlin, con Miguel Oñate al frente, un experimentado directivo inmobiliario que ejerce como consejero delegado. A su vez, Ignacio Moreno, un hombre ligado históricamente a BBVA y consejero de Telefónica, es el presidente, el mismo cargo que simultanea en Metrovacesa Suelo y Promoción, donde estas entidades financieras figuran también como principales accionistas.

Acciona encuentra así en su alianza con Merlin una salida para sus viviendas en alquiler, un negocio que en el pasado consideró sacar a Bolsa o convertirlo en una socimi propia.

El paso a Bolsa de Testa es obligatorio, ya que este tipo de sociedades tienen un plazo de dos años para comenzar a cotizar. Tras Merlin, encabezará el ranking por activos, por delante de Hispania, Lar España y Axiare y de otras como GMP que cotizan en el MAB. En el negocio residencial será la mayor de todas ellas y refuerza la tendencia de socimis especializadas en diferentes negocios. Estas empresas, con régimen tributario propio desde 2013, están destinadas a la gestión de propiedades para el alquiler y disponen de la ventaja fiscal de estar exentas del impuesto de Sociedades a cambio de la obligatoriedad de repartir dividendos.

El tamaño importa

Volumen. Cuando se cierre la operación de acciona, Testa Residencial superará los 2.100 millones de euros en activos, pero previsiblemente seguirá creciendo. Desde la socimi se recuerda habitualmente que para ellos, el mejor tamaño es el máximo posible, porque favorece la eficiencia en la gestión, por lo que no es descartable que cierren alguna adquisición antes de salir a Bolsa.

Competencia. El negocio de la vivienda en alquiler está creciendo porque aumenta la demanda de este tipo de soluciones, sobre todo entre los más jóvenes. El fondo Blackstone construye, a través Anticipa Real Estate, otro gran protagonista de este sector con las viviendas procedentes de adjudicados y daciones en pago. Un modelo que sigue Caixa con su empresa Building Center, que ya dispone de 32.000 casas. Otras compañías como Renta Corporación, Alquiler Seguro, VBare o Vitrubio también entran como socimis en esta actividad.

Modelo. A diferencia de Blackstone (Anticipa) o Caixa (Building Center), que disponen de viviendas en alquiler muy diseminadas geográficamente, Testa apuesta por la concentración de sus propiedades en edificios completos (o en gran parte), lo que facilita la gestión diaria de ejercer como casero de miles de personas, y además solo apuesta por ciudades con alta demanda.