Blackstone
Viviendas al norte de Madrid.

Blackstone construye un gigante de viviendas para el alquiler en España

Suma 7.000 millones en créditos en gestión y 12.000 viviendas en propiedad

Lanza dos nuevas socimis, Tourmalet y Pegarena, para el negocio residencial

El fondo Blackstone, el mayor propietario inmobiliario del mundo, ha apostado por España. Y va a seguir haciéndolo. De momento, sus planes pasan por convertirse en el gigante de la vivienda destinada al alquiler. Ya ha comenzado a mostrar su estrategia de inversión a través de varias empresas, entre las que se encuentran tres nuevas socimis.

El primer gran paso de Blackstone fue crear el servicer Anticipa Real Estate, bajo la estructura de la antigua Cataluña Caixa Inmobiliaria. Esta plataforma de gestión de activos compró 40.000 hipotecas a la extinta entidad catalana por 4.123 millones de euros en 2015. Desde entonces ha seguido adquiriendo este tipo de carteras de deuda hipotecaria, con una inversión que ronda los 7.000 millones.

Las ultimas adquisiciones de Blackstone –una firma con sede central en Nueva York –han sido una cartera de 400 millones de crédito con colateral promotor y otra de BBVA compuesta por 3.500 inmuebles, por alrededor de 300 millones.

Toda esa cartera de deuda hipotecaria e inmuebles es gestionada por Anticipa, una empresa que tiene al frente como consejero delegado a Eduard Mendiluce, un veterano directivo del sector. Procedente precisamente de Catalunya Caixa, anteriormente fue responsable desarrollo corporativo inmobiliario en Caixa Holding, ejecutivo en Port Aventura y es director del club inmobiliario de Esade Alumni.

La sociedad Anticipa gestiona una decena de grandes carteras procedentes de la banca. Muchos de esos activos son deuda hipotecaria con problemas de impagos. Por ejemplo, de los procedentes de Catalunya Caixa, el 80% tienen distintos grados de morosidad, según explica un portavoz de Anticipa.

El trabajo del servicer de Blackstone consiste en gestionar esos créditos concedidos por la banca a particulares y promotores. Una tarea que en muchos casos acaba en la dación en pago o en la adjudicación del inmueble o de la promoción por impago. La compañía asegura que tratan caso a caso con cada cliente, un proceso que puede implicar la aceptación de una quita en la deuda.

De esas carteras adquiridas a la banca, daciones en pago y adjudicaciones, Anticipa ya es propietaria de 12.000 inmuebles, destinados para el alquiler (alrededor de 75% de los casos) y para la venta. “La idea es ser uno de los grandes propietarios de vivienda en alquiler en España”, explica el portavoz. El fondo oportunista –que compra con descuento activos con problemas– tiene la intención de permanecer en el mercado español más allá del corto plazo, sin interés de vender sus negocios antes de cinco o siete años, aprovechando el ciclo alcista del ladrillo.

Para crear el gigante residencial, la firma estadounidense ha comenzado a crear vehículos a los que traspasa los inmuebles destinados al alquiler. La primera de estas sociedades es Albirana Properties, una socimi que comenzó a cotizar en el Mercado Alternativo Bursátil el pasado marzo. Esta sociedad cotizada de inversión inmobiliaria, un tipo de empresas con ventajas fiscales, ya gestiona 5.000 viviendas.

Pero solo es la primera que cotizará. Detrás llegarán las socimis Pegarena y Tourmalet, sociedades ya constituidas y que tienen como propietarios finales a diversos fondos de Blackstone. Estas firmas cuentan, a su vez, con la empresa Anticipa como gestor.

Poco a poco Blackstone irá incorporando casas a estas socimis. En cada una de ellas, fundamentalmente, se traspasarán los inmuebles según su entidad de procedencia. Por ejemplo, en Albirana se engloban las viviendas procedentes de los créditos de la desaparecida Catalunya Caixa.

Empaquetar estas viviendas en distintas sociedades facilitará a la entidad estadounidense, a su vez, vender las empresas con facilidad a distintos interesados en un futuro.

Blackstone decide apostar por el alquiler frente a la venta en un momento de cambio de tipología en la demanda, según opinan los expertos del sector, sobre todo de la generación de los millennials, por una razón cultural –más proclives a vivir sin la atadura de una hipoteca– y, sobre todo, por la dificultad que encuentran los jóvenes para que les concedan un crédito debido a la precariedad laboral.

A diferencia de otras socimis destinadas a la vivienda en alquiler, la gestión de los activos de Albirana es más compleja, debido a que sus propiedades mayoritariamente se encuentran dispersas, ya que proceden de hipotecas de particulares. Habitualmente estas sociedades apuestan por gestionar edificios completos, pero la empresa de Blackstone se ha especializado en lo que denominan una gestión granular.

Actualmente la mayoría de esas propiedades se encuentran en Cataluña. Le siguen –a distancia–, viviendas en Madrid, Comunidad Valenciana y Andalucía.

Los datos claves de la firma

Blackstone. La firma fue creada en 1985 en Nueva York. Actualmente gestiona activos por valor de 335.950 millones de euros, entre hedge funds, fondos de private equity, carteras de crédito y activos inmobiliarios, en este último caso por valor de 93.395 millones. Su consejero delegado y fundador es Stephen A. Schwarzman.

Fidere. La primera de las socimis de Blackstone que salió a cotizar al MAB fue Fidere, en 2015, con una cartera de 23 promociones. En ese portfolio destacan las 1.200 viviendas protegidas que la firma compró a la Empresa Municipal de la Vivienda (EMV) de Madrid en octubre de 2013. En la actualidad cuenta con una capitalización en Bolsa cercano a los 256 millones.

Rivales. En los últimos meses han ido apareciendo socimis dedicadas a la gestión de la vivienda en alquiler. La mayor es Testa Residencial, con activos procedentes de Merlin Properties, Santander y BBVA principalmente. Otras empresas como Renta Corporación, Alquiler Seguro, VBare o Vitrubio también han entrado en este mercado.

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